C’est quoi ce plan pluriannuel de travaux ?

Le plan pluriannuel de travaux a longtemps été l’une des mesures les plus attendues par les professionnels de l’immobilier. Prévu dans le cadre de la réforme de la copropriété issue de la loi ELAN, il devait figurer dans l’ordonnance du 30 octobre 2019, avant d’en être retiré à la dernière minute.

Le gouvernement s’était engagé à le réintroduire. C’est chose faite depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021 : depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans doivent faire établir un projet de plan et le présenter en assemblée générale. Son adoption, elle, reste une décision des copropriétaires. En quoi consiste exactement ce plan, comment est-il adopté et pourquoi a-t-il autant fait débat ?

En quoi consiste le plan pluriannuel de travaux ?

L’objectif premier du plan pluriannuel de travaux est de lutter contre les reports de travaux en copropriété. L’idée générale est en effet d’éviter la dégradation des copropriétés faute de travaux, tout en améliorant de façon globale la performance énergétique des immeubles. Le caractère obligatoire de la mesure vise à dissuader les copropriétaires de décaler progressivement les travaux coûteux, ce qui peut avoir des conséquences graves sur l’immeuble et sur la sécurité de ses occupants.

Concrètement, la démarche se déroule en deux temps. Un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est d’abord établi par un professionnel, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, du diagnostic de performance énergétique et, s’il a été réalisé, du diagnostic technique global. Ce projet comprend :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau de performance énergétique et environnementale que ces travaux permettent d’atteindre ;
• une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation ;
• une proposition d’échéancier pour les travaux qui apparaissent nécessaires dans les 10 prochaines années.

Une fois adopté en tout ou partie par l’assemblée générale, ce projet devient le plan pluriannuel de travaux (PPT). Il sert de feuille de route à la copropriété, mais ne vaut pas autorisation des travaux : chaque opération doit encore être votée en assemblée générale, selon l’échéancier. Le projet de plan doit être actualisé tous les 10 ans, et ses travaux sont intégrés au carnet d’entretien de l’immeuble. En cas de vente d’un lot, le PPT adopté ou, à défaut, le projet de plan fait partie des documents à remettre à l’acquéreur. Notre article dédié détaille l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux.

Quelles copropriétés sont concernées par le plan pluriannuel de travaux ?

L’obligation de faire établir un projet de plan s’applique aux immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux de construction. Elle est entrée en vigueur progressivement, selon la taille de la copropriété.

Ces seuils s’apprécient selon le nombre de lots à usage de logement, de bureau ou de commerce de la copropriété.

La copropriété peut toutefois être dispensée d’établir un projet de plan lorsqu’un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.

Depuis la loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, le projet de plan peut aussi tenir lieu de diagnostic structurel dans les secteurs où la commune impose ce diagnostic aux immeubles d’habitation collectifs, à condition que la personne qui l’établit justifie des compétences et des garanties requises pour ce diagnostic.

Comment le plan pluriannuel de travaux est-il élaboré et voté ?

1. Voter les modalités d’élaboration. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du projet de plan, notamment le choix du prestataire. Elles sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24).
2. Faire établir le projet par un professionnel. Le projet est confié à une personne justifiant des compétences et des garanties fixées par le décret du 25 avril 2022, par exemple un architecte ou un bureau d’études. Elle doit attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble. Si elle est assurée en responsabilité civile professionnelle pour cette mission, elle en justifie par une attestation précisant les compétences couvertes.
3. Présenter le projet en assemblée générale. Le projet est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision. S’il fait apparaître des travaux nécessaires dans les 10 prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour la question de son adoption, en tout ou partie.
4. Mettre en œuvre l’échéancier. Les travaux du plan adopté sont ensuite votés au fur et à mesure, selon le calendrier prévu. Si le plan n’a pas été adopté, la question de son adoption est réinscrite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.

L’adoption du plan n’est pas automatique : l’assemblée générale peut l’adopter en totalité, en partie, ou le rejeter. Pour comparer les différentes majorités, consultez notre article sur les règles de majorité en assemblée générale et notre guide sur la façon dont les décisions de travaux sont prises.

Dans le cadre de ses pouvoirs de police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l’autorité administrative compétente (maire, préfet ou président de l’intercommunalité selon les cas) peut par ailleurs demander à tout moment au syndic de lui transmettre le plan adopté, afin de vérifier que les travaux programmés garantissent la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. À défaut de transmission dans un délai d’un mois, ou si le plan ne prévoit manifestement pas les travaux nécessaires à cette sécurité, elle peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, aux frais du syndicat des copropriétaires. Service-Public détaille ces règles dans sa fiche consacrée au plan pluriannuel de travaux.

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Quel lien entre le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux ?

Le plan pluriannuel de travaux est couplé à une obligation de provisionner. Toute copropriété à destination totale ou partielle d’habitation doit constituer un fonds de travaux à l’issue d’un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble, quel que soit son nombre de lots. La cotisation annuelle minimale dépend de l’existence d’un plan adopté :

• avec un PPT adopté, elle ne peut pas être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan, ni à 5 % du budget prévisionnel ;
• sans PPT adopté, elle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut voter un montant supérieur, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La loi lui permet aussi de suspendre les cotisations lorsque le fonds dépasse certains seuils, fixés par rapport au budget prévisionnel et, si un plan a été adopté, au montant des travaux qu’il prévoit. Les sommes du fonds peuvent notamment financer l’élaboration du projet de plan et, le cas échéant, du DTG, ainsi que les travaux prévus dans le plan adopté (Service-Public, fiche F34026). En anticipant des coûts souvent élevés, les copropriétaires peuvent ainsi faire face à des dépenses nécessaires tout en préservant leur budget.

Pourquoi le plan pluriannuel de travaux a-t-il fait débat ?

Une mesure soutenue par la FNAIM

Plusieurs acteurs du secteur, dont la FNAIM, Fédération nationale de l’immobilier, étaient favorables à cette mesure, vue comme un moyen de mieux anticiper les frais de travaux, de lutter contre la dégradation des immeubles et de favoriser la rénovation progressive du bâti. Lors du retrait du PPT en 2019, la FNAIM avait regretté le manque d’ambition de la réforme sur ce point.

Une version jugée irréaliste par l’ARC

D’autres acteurs, notamment l’Association des responsables de copropriété (ARC), étaient plus réservés sur la version de 2019. Sans nier l’importance des travaux d’entretien et de rénovation, l’ARC estimait que le dispositif manquait de réalisme : faute d’entretien pendant de longues années, de nombreuses copropriétés auraient dû concentrer sur les deux premières années la plus grande partie du montant prévu sur 10 ans. Ce qui aurait logiquement posé des problèmes d’équilibre budgétaire, d’autant plus pour les copropriétés les plus fragiles.

Un retrait de dernière minute, puis un retour par la loi Climat

La mise en place obligatoire d’un PPT, présente jusqu’au dernier moment dans le projet de réforme, a finalement disparu de l’ordonnance publiée au Journal officiel du 31 octobre 2019. Fin 2020, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé son retour.

Le PPT a été réintroduit par l’article 171 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, qui a réécrit l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte reprend les grandes lignes du projet de 2019 : un plan établi sur 10 ans et une cotisation au fonds de travaux d’au moins 2,5 % du montant des travaux prévus. Il précise aussi que le projet est établi par un professionnel indépendant et que l’assemblée générale peut en adopter tout ou partie.

Le plan pluriannuel de travaux, un outil à piloter dans la durée

Longtemps débattu, le plan pluriannuel de travaux est désormais un passage obligé pour les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans. Bien utilisé, il permet d’anticiper les dépenses, d’étaler l’effort des copropriétaires grâce au fonds de travaux et d’éviter les appels de fonds d’urgence.

Encore faut-il le suivre dans la durée. C’est le rôle du syndic : inscrire le projet à l’ordre du jour, organiser la mise en concurrence des prestataires, présenter le plan en assemblée générale, puis préparer les votes de travaux et suivre le fonds de travaux. Avec Syndic One, un gestionnaire dédié s’en charge, et vous suivez les comptes et les documents de la copropriété depuis votre espace en ligne.