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Chauffage à régler, ascenseur en panne, copropriétaire en retard de paiement : une copropriété fait face à des dépenses qui n’attendent pas. Le fonds de roulement absorbe ces à-coups sans multiplier les appels de charges. Voici sa définition, sa constitution, son montant, son vote, et ce qui le sépare du fonds travaux.
En bref : le fonds de roulement désigne généralement l’avance constituant une réserve de trésorerie. Lorsqu’elle est prévue par le règlement de copropriété, cette réserve est plafonnée à un sixième du budget prévisionnel, soit près de deux mois de budget.
Le fonds de roulement porte plusieurs noms et se confond facilement avec des dispositifs voisins. C’est la première source de malentendu dans les comptes d’une copropriété.
Le fonds de roulement, aussi appelé avance de trésorerie ou fonds de réserve dans le langage courant, est une somme disponible sur le compte du syndicat des copropriétaires. Il permet au syndic de régler sans délai une dépense indispensable lorsque les appels de charges ne sont pas encore encaissés, ou lorsqu’un copropriétaire connaît un retard de paiement temporaire (Service-Public, fiche F896).
Cette avance n’appartient pas au syndic, qui en assure uniquement la gestion comptable. La somme appelée à chaque copropriétaire dépend de ses tantièmes. Elle peut notamment servir à financer une réparation urgente dans les parties communes ou à éviter un découvert bancaire en attendant les encaissements.
Trois notions voisines sont souvent confondues. Le fonds de roulement constitue une réserve de trésorerie. L’appel de fonds est la demande de paiement adressée par le syndic. Les provisions sur charges sont les acomptes du budget prévisionnel, régularisés chaque année. Le fonds de roulement ne remplace aucun de ces deux dispositifs.
En bref : le fonds de roulement protège la trésorerie courante et les avances restent remboursables. Le fonds de travaux finance des dépenses collectives hors entretien courant et les sommes versées restent acquises au syndicat des copropriétaires.
La confusion la plus fréquente oppose le fonds de roulement au fonds de travaux. Les deux sommes sont versées par les copropriétaires, mais elles ne servent pas au même usage et ne suivent pas les mêmes règles. Le fonds de travaux, issu de la loi ALUR, est obligatoire à la fin d’une période de 10 ans suivant la réception des travaux de construction dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, quel que soit leur nombre de lots. Il finance des dépenses collectives à venir, tandis que le fonds de roulement protège la trésorerie du quotidien.
| Critère | Fonds de roulement | Fonds travaux (ALUR) |
|---|---|---|
| Base légale | art. 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 | art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Caractère | facultatif ; réserve prévue au règlement ou avance votée en AG | obligatoire après 10 ans pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation |
| Objet | trésorerie courante, imprévus, décalages | travaux collectifs hors entretien courant |
| Montant | réserve prévue au règlement : plafond d’un sixième du budget (2 mois) | au moins 5 % du budget ; avec un PPT adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux prévus et 5 % du budget |
| Vente du lot | remboursable au vendeur | non remboursable, acquis au syndicat |
Le fonds travaux découle de la loi ALUR de 2014, aujourd’hui codifiée à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour le régime détaillé, à savoir les immeubles concernés, la cotisation et la suspension, vous pouvez consulter notre guide sur le fonds de travaux obligatoire et la fiche Service-Public dédiée.
En bref : le syndic ne peut pas constituer une avance de sa seule initiative. La réserve permanente doit être prévue par le règlement de copropriété ; l’assemblée générale peut, de son côté, voter une avance destinée à pallier un manque temporaire de trésorerie.
Un fonds de roulement ne naît jamais d’une initiative unilatérale du syndic. L’article 35 du décret du 17 mars 1967 distingue principalement deux situations.
Concrètement, si votre règlement mentionne une avance permanente, son principe n’a pas à être revoté chaque année. En l’absence de cette clause, l’assemblée peut voter une avance temporaire lorsque la trésorerie du syndicat l’exige. Les avances prévues par l’échéancier d’un plan pluriannuel de travaux constituent encore un autre cas prévu par l’article 35.
En bref : lorsque l’assemblée générale décide une avance destinée à pallier un manque temporaire de trésorerie, la décision est prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque la réserve n’est pas prévue par le règlement et que la copropriété rencontre un manque temporaire de trésorerie, l’assemblée générale peut décider d’une avance. La majorité requise n’est pas la majorité simple, et ce point est souvent mal compris.
La double majorité de l’article 26 exige la majorité des copropriétaires composant le syndicat, représentant au moins les deux tiers de toutes les voix. L’article 35 du décret du 17 mars 1967 vise expressément les avances décidées en assemblée générale pour pallier un manque temporaire de trésorerie, et la fiche Service-Public F896 rattache cette décision à l’article 26.
Prenons un exemple. Dans une copropriété composée de 10 copropriétaires totalisant 1 000 tantièmes, le vote suppose l’accord d’au moins 6 copropriétaires réunissant au moins 667 tantièmes. Un vote favorable à 5 voix sur 10, ou ne réunissant que 600 tantièmes, ne suffirait pas à atteindre directement cette double majorité.
Il faut donc distinguer la réserve permanente prévue par le règlement de l’avance temporaire votée en assemblée générale. Pour comparer cette double majorité avec les autres règles de vote, consultez notre article sur les règles de majorité en assemblée générale.
En bref : la réserve prévue par le règlement de copropriété ne peut pas dépasser un sixième du budget prévisionnel. La somme appelée à chaque copropriétaire est ensuite répartie en fonction de ses tantièmes.
Le montant de la réserve permanente ne se fixe pas librement. L’article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit un plafond d’un sixième du budget prévisionnel, soit environ deux mois de budget. Ce plafond vise expressément l’avance constituant la réserve prévue par le règlement de copropriété ; une avance temporaire votée par l’assemblée doit, elle, être fixée en fonction du besoin de trésorerie à couvrir.
La contribution de chaque copropriétaire se calcule au prorata de ses tantièmes, selon la formule : avance du lot = (montant de l’avance × tantièmes du lot) / total des tantièmes. Plus un lot représente de tantièmes, plus sa part est élevée.
Prenons un immeuble dont le budget prévisionnel annuel atteint 60 000 euros. Si la réserve prévue par le règlement est fixée au plafond d’un sixième du budget, elle s’élève à 10 000 euros. Un copropriétaire détenant 500 tantièmes sur 10 000 verse alors 500 euros ; son voisin, propriétaire d’un lot de 800 tantièmes, verse 800 euros. Pour le détail du calcul des tantièmes, voyez notre article sur les clés de répartition des charges.
En bref : le fonds de roulement permet d’avancer le paiement de dépenses urgentes ou d’absorber un décalage de trésorerie. La réserve doit ensuite retrouver le niveau prévu par le règlement ou par la décision d’assemblée.
Le fonds de roulement est une réserve mobilisable, puis reconstituée. C’est ce qui le distingue d’une provision sur charges définitivement affectée aux dépenses de l’exercice.
Le syndic mobilise le fonds pour une dépense urgente ou pour absorber un décalage de trésorerie. Imaginons une fuite dans les parties communes un dimanche soir : grâce au fonds de roulement, le syndic fait intervenir un plombier et règle la facture sans attendre le prochain encaissement. Autre situation fréquente, un copropriétaire ne règle pas ses charges à temps. Le fonds permet alors de continuer à payer les prestataires le temps que la procédure de recouvrement aboutisse.
Le fonds peut donc avancer le paiement de dépenses courantes déjà prévues au budget en attendant les encaissements. En revanche, il ne remplace ni le budget prévisionnel ni le fonds de travaux. Il sert d’appoint, pas de second budget.
Après son utilisation, les encaissements et appels régulièrement exigibles permettent généralement de ramener la réserve à son niveau prévu. Un appel complémentaire peut toutefois être nécessaire si elle a effectivement servi à régler une dépense.
Chaque mouvement apparaît dans les comptes soumis au vote de l’assemblée, ce qui vous permet de suivre l’évolution du fonds d’une année sur l’autre. En petite copropriété, où une seule défaillance pèse lourd, cette réserve limite l’effet d’un impayé sur la trésorerie.
En bref : le fonds de roulement est remboursable au copropriétaire vendeur (article 45-1 du décret du 17 mars 1967), à la différence des cotisations au fonds travaux.
Le fonds de roulement suit une règle particulière lors d’une vente, à l’opposé du fonds travaux. Voici ce qui se passe pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
À la différence des charges déjà consommées, le fonds de roulement est une avance remboursable. Lorsqu’un lot est vendu, le syndicat doit restituer au vendeur l’avance attachée au lot, puis la reconstituer en la réclamant à l’acquéreur (article 45-1 du décret du 17 mars 1967).
Prenons un vendeur ayant versé 500 euros au titre du fonds de roulement. Lors de la vente, le syndicat lui rembourse cette somme et appelle la même avance auprès de l’acquéreur. Le fonds reste ainsi au même niveau pour la copropriété.
Le montant de l’avance figure dans l’état daté transmis avant la vente. Vendeur et acquéreur peuvent prévoir entre eux une répartition différente dans l’acte de vente, mais cet accord privé n’est pas opposable au syndicat : le syndic rembourse le vendeur et appelle l’avance auprès de l’acquéreur.
Non. La réserve permanente est facultative et doit être prévue par le règlement de copropriété. L’assemblée générale peut toutefois voter une avance distincte pour pallier un manque temporaire de trésorerie.
La réserve permanente prévue par le règlement de copropriété ne peut pas dépasser un sixième du budget prévisionnel, soit environ deux mois de budget. Ce plafond ne vise pas, dans les mêmes termes, l’avance temporaire votée pour couvrir un manque ponctuel de trésorerie.
Oui. Les avances sont remboursables au copropriétaire vendeur en application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, contrairement aux cotisations au fonds de travaux.
Le fonds de roulement protège la trésorerie courante et les avances sont remboursables. Le fonds de travaux, obligatoire après 10 ans dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, finance des dépenses collectives hors entretien courant et reste acquis au syndicat.
Le syndic ne peut pas l’imposer de sa seule initiative. Il peut exiger la réserve prévue par le règlement, une avance temporaire régulièrement votée à la double majorité de l’article 26, ou les avances correspondant à l’échéancier d’un plan pluriannuel de travaux adopté.
Ces expressions sont souvent utilisées comme équivalentes dans le langage courant. Juridiquement, il faut néanmoins distinguer la réserve prévue par le règlement de l’avance temporaire votée en assemblée générale. Toutes deux se distinguent du fonds de travaux.
En bref : bien dimensionné, le fonds de roulement protège la copropriété des à-coups de trésorerie et des retards de paiement.
Bien dimensionné, le fonds de roulement protège la copropriété des à-coups de trésorerie et des retards de paiement. Mal suivi, il expose à des découverts ou à des appels de charges exceptionnels. Le bon réflexe consiste à vérifier régulièrement que son niveau reste cohérent avec les dépenses réelles, les délais d’encaissement et le niveau des impayés.
Avec Syndic One, suivez le niveau du fonds de roulement, vos appels de charges et les documents de trésorerie depuis votre espace copropriétaire, puis échangez directement avec votre gestionnaire.
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