Conseil syndical, quel est son rôle dans votre copropriété

Toutes les copropriétés regroupent à la fois obligatoirement un syndic et un conseil syndical. Ce dernier, élu par les copropriétaires, n’a pas le pouvoir de prendre des décisions qui relèveraient du syndic par exemple, mais sa mission est loin d’être négligeable. En effet, le conseil syndical joue un rôle de contrôle de gestion du syndic, et il donne son avis sur des questions sur lesquelles il peut être consulté. Quel est précisément son rôle, et de qui se compose-t-il ? Nos éléments de réponse.

Découvrez aussi pourquoi le conseil syndical est le moteur de la copropriété, les nouveaux pouvoirs du conseil syndical, ce qu'est la scission de copropriété, ainsi que les recours contre un syndic qui ne fait rien.

Des missions de contrôle, mais également de consultation

Les principales missions d’un conseil syndical peuvent se résumer en trois types d’actions :

• Le premier, qui est l’une de ses prérogatives les plus importantes, consiste en un rôle de contrôle du syndic. En effet, selon l’article 21 de la loi de 1965, le conseil syndical veille à bien contrôler l’administration et la gestion par le syndic d’une copropriété, ce qui passe notamment par la comptabilité, la répartition des dépenses, mais aussi l’élaboration du budget prévisionnel, qui est réalisé directement avec le syndic. Il contrôle par ailleurs les conditions dans lesquelles les différents contrats sont passés. Le conseil syndical a ainsi la possibilité de demander toute pièce relative à l’administration d’une copropriété, qu’il s’agisse de mails ou de registres.
• Le second volet des missions du conseil de syndic concerne la consultation. En effet, il doit donner son avis lorsqu’il est sollicité sur des questions précises, mais il peut également se saisir lui-même de certains points, sur lesquels il donnera son avis. Il existe par ailleurs des cas dans lesquels la consultation du conseil syndical est obligatoire, notamment lors de la conclusion de contrats. La loi prévoit aussi qu’il soit obligatoirement consulté si un marché ou un contrat dépasse un seuil qui a été fixé par l’assemblée générale des copropriétaires.
• Le troisième est la mission d’assistance. S’il n’a pas le pouvoir de prendre des décisions qui incombent au syndic, il peut néanmoins l’assister, en représentant véritablement un intermédiaire entre lui et les propriétaires. Il a ainsi la possibilité d’apporter des idées et des moyens au syndic visant à améliorer sa gestion. D’un point de vue pratique, le conseil syndical a la capacité d’assister le syndic sur le choix d’un prestataire de nettoyage d’une copropriété par exemple. Par ailleurs, des missions spécifiques peuvent lui être attribuées par l’assemblée générale des copropriétaires, allant jusqu’à un pouvoir de décision dans certains cas.

Qui compose le conseil syndical ?

L’existence d’un conseil syndical dans une copropriété est obligatoire selon la loi, et en pratique, elle permet de faciliter grandement le fonctionnement d’une copropriété. Pour en faire partie, il existe certaines conditions, qui visent à garantir à la fois transparence et indépendance vis-à-vis du syndic.

Pour pouvoir être éligible au conseil syndical, une condition obligatoire est à réunir : il faut logiquement être propriétaire au sein de la copropriété, ce qui inclut un associé au sein d’une Société Civile Immobilière. Ici, sont également éligibles les conjoints des propriétaires, mais aussi les partenaires de Pacs, les représentants légaux ainsi que les usufruitiers et les acquéreurs à terme, dans le cadre d’une variante du viager.

Il est par contre impossible de se présenter à l’élection du conseil syndical pour un propriétaire s’il est syndic, logiquement, mais également s’il fait partie de l’entourage du syndic. Cela inclut l’entourage familial, avec les conjoints et les enfants, mais aussi l’entourage professionnel, comme un salarié. Ceci vise à garantir l’indépendance du conseil par rapport au syndic. Cette clause ne s’applique cependant pas dans le cadre d’une coopérative de syndic.

Selon les articles 21, 25c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée des copropriétaires à la majorité absolue. Si cette condition n’est pas réalisable, ils sont élus à la majorité des voix exprimées de ceux qui sont présents.

Faute de candidat, un propriétaire ou le syndic peut saisir le juge du tribunal d’instance. Les membres du conseil syndical, dont le nombre est fixé par le règlement de copropriété, sont élus pour un mandat de trois années renouvelables.

Quelle est la responsabilité du conseil syndical ?

La responsabilité du conseil syndical en tant qu’entité ne peut pas être engagée, car il ne représente pas une personnalité morale. Néanmoins, les membres à part entière du conseil syndical ne sont pas dans la même situation. Dans le cadre de l’exercice de leurs différentes missions, aussi bien en termes de contrôle du syndic que dans la consultation de certaines prérogatives, les membres du conseil syndical peuvent voir leur responsabilité engagée.

Cela comprend par exemple des fautes telles que des dépenses illégales, mais aussi des manquements dans les missions qui lui incombent, comme un défaut dans le contrôle de gestion du syndic. Des poursuites pourraient également être engagées contre un membre du conseil syndical dans le cas où il aurait recouru à un artisan de façon frauduleuse, ou dans des cas d’entente avec le syndic, au détriment de l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour ces raisons, chaque membre doit être couvert par une assurance de responsabilité civile, afin de se protéger en cas de litige. Par ailleurs, les membres du conseil syndical ne perçoivent aucune rémunération, mais les dépenses courantes qui sont générées dans l’exercice de leurs missions sont remboursées par les copropriétaires, car inclues dans le budget prévisionnel au titre des dépenses courantes d’administration.

Enfin, il faut noter que tous les membres du conseil syndical peuvent décider de rompre leur mandat, et ce à n’importe quel moment. En parallèle, un membre peut être révoqué à mi-mandat si les copropriétaires le décident à la majorité absolue.