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Mise en application en novembre 2018, la loi Elan, portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a notamment pour objectif de faciliter le droit de la copropriété. Touchant aussi bien aux parties communes, qu’à l’extranet ou encore au conseil syndical de la copropriété, la loi Elan va avoir un certain nombre de conséquences importantes pour les copropriétés. Si une partie des mesures sont déjà effectives en ce printemps 2019, certaines attendent encore la publication de décrets lors de ces prochains mois.
Une partie des grandes modifications que prévoit la loi Elan seront établies au fur et à mesure, et notamment via deux ordonnances, mais un certain nombre de nouveautés sont d’ores et déjà adoptées par la loi en ce printemps 2019. Une partie de ces dispositions concerne ainsi le conseil syndical.
La loi Elan amène ensuite un certain nombre de changements et d’évolutions concernant le déroulement des assemblées générales de copropriétaires ainsi que leurs modalités de vote. Si auparavant, un mandataire ne pouvait recevoir plus de trois pouvoirs, si la somme de ces mandants ne dépassait pas 5% des voix de tous les copropriétaires, la loi Elan porte cette somme à 10%. De plus, si ce plafond de 10% est respecté, un mandataire a désormais le droit de recevoir plus de trois délégations.
De plus, la loi Elan permet désormais à des époux copropriétaires de pouvoir recevoir chacun des délégations de vote de façon personnelle. Par ailleurs, tout mandataire désigné peut déléguer son mandat à une autre personne, si cela n’est pas interdit. En effet, la liste de personnes qui ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale, a été complétée par la loi Elan.
En ce qui concerne la participation aux AG, une innovation est proposée par la loi Elan, avec la possibilité d’y participer par visioconférence, et ainsi d’utiliser un vote électronique pour s’identifier. De même, pour le vote, un vote par correspondance au moyen d’un formulaire avant la tenue de l’assemblée générale sera désormais possible. Ces dispositions visent notamment à lutter contre l’absentéisme aux AG de copro. Les détails techniques concernant l’identification en visioconférence ainsi que le formulaire seront définis prochainement.
Enfin, concernant l’assemblée générale, plusieurs aménagements plus mineurs sont apportés par la loi Elan. En ce qui concerne le vote pour les travaux d’économie d’énergie, seule la majorité de l’article 25 est désormais requise. Par ailleurs, si auparavant le procès-verbal d’assemblée générale devait être notifié par la lettre recommandée aux copropriétaires dans les deux mois suivant la tenue de l’assemblée, le délai est aujourd’hui ramené à un seul mois.
Une autre nouveauté apportée par la loi Elan concerne l’extranet, c’est-à-dire un accès en ligne sécurisé que tout syndic en ligne professionnel a l’obligation de mettre en place depuis 2015. Dans la pratique, il apparaît qu’un grand nombre de ces extranets, qui doivent rassembler toute une liste de documents concernant la copropriété et la gestion de l’immeuble, ne regroupent en fait que très peu de ces documents dématérialisés. Par conséquent, certaines données stratégiques ou importantes concernant la copropriété ne sont pas accessibles facilement pour les copropriétaires.
La loi Elan compte ainsi remédier à cette problématique, en prévoyant de donner une liste de documents obligatoires à mentionner sur cet accès sécurisé, afin de faciliter l’obtention de certaines informations par les copropriétaires. Les documents choisis seront prochainement définis par un décret.
Un premier aménagement est apporté par la loi Elan sur la question des parties communes, avec la création de trois nouveaux articles au sein de la loi 10 juillet 1965 : les articles 6-2, 6-3 et 6-4. Il s’agit ici seulement de quelques précisions qui permettent de ratifier ce qui avait été défini par la jurisprudence. En fait, la notion de partie commune est élargie par la loi Elan à « tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés. Ainsi, du droit d’affichage, du droit de construire, des garde-corps. On appelle cela des droits accessoires ».
La loi Elan va par ailleurs définir clairement la séparation entre parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative, qui sont définies dans le règlement de copropriété. Il est désormais obligatoire pour les syndicats des copropriétaires de mettre leur règlement de copropriété conforme aux dispositions de la loi Elan d’ici le 24 novembre 2021.
QU’EST-CE QU’UNE COLONNE MONTANTE ÉLECTRIQUE ?
La colonne montante regroupe l’ensemble des ouvrages électriques présents dans les parties communes d’un immeuble. Elle permet d’acheminer l’électricité aux différents étages du bâtiment. Sauf opposition des copropriétés, dans un délai de deux ans à compter du 24 novembre 2018, la propriété des colonnes montantes électriques nous sera transférée. Ce transfert, gratuit, exclut les gaines techniques, le génie civil et les embellissements.
Enfin, la loi Elan modifie la question des retards de paiement et des provisions. Jusqu’à présent, le copropriétaire qui n’avait pas payé à temps l’une des provisions du budget prévisionnel, et ce, après une mise en demeure sans réponse pendant plus de 30 jours, se devait de régler l’intégralité des provisions prévues sur l’année immédiatement. Cette mesure dissuasive se voit en fait élargie par la loi Elan aux dépenses de travaux et aux cotisations du fonds travaux.
Les dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel sont les travaux d’entretien de l’immeuble, ceux portant sur les éléments d’équipements communs, hors maintenance, ou encore les études techniques telles que les diagnostics.
La loi Elan apporte un certain nombre d’éclaircissements, de modifications ou de précisions sur plusieurs points concernant les copropriétés :
• Le délai de prescription en ce qui concerne les actions entre copropriétaires se réduit. Si le délai de prescription de droit commun est fixé à 5 ans depuis 2008, il était toujours de 10 ans dans les cas touchant aux copropriétaires ou à des actions entre copropriétaires et syndicats des copropriétaires. La loi Elan ramène ainsi ce délai de prescription à 5 ans afin de limiter les contentieux.
• Le bail réel solidaire fait son apparition. Sa signature est désormais assimilée à une mutation.
• L’exécution des travaux votés en assemblée. Elle doit attendre la fin de la période de contestation de 2 mois.
• L’individualisation des frais de chauffage devient obligatoire. Il faut en effet que les immeubles pourvus d’un chauffage collectif puissent comporter une installation qui permette de déterminer la quantité de chaleur utilisée par chaque logement.
• Des modifications vont toucher au domaine de la restauration immobilière, la loi Elan élargissant sa définition aux travaux d’aménagement ou encore aux travaux d’accès aux services de secours. Le but de cette nouveauté est de permettre d’élargir le type de travaux pouvant être déclarés d’utilité publique.
• Le développement de la fibre optique dans les immeubles est encouragé, notamment par l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale toute proposition d’un opérateur concernant l’installation de la fibre. L’assemblée est alors tenue de prendre une décision dans les 12 mois qui suivent la date de la réception de la demande d’installation de la fibre optique par le syndic de copropriété.
Les décrets sont prochainement attendus pour préciser certaines modifications et évolutions liées à la loi Elan pour ce qui concerne les copropriétés.
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