Travaux de copropriété : des dépenses déductibles des impôts pour les bailleurs

L’achat immobilier est un levier d’investissement pour un particulier : il peut ainsi se constituer un patrimoine et diversifier ses revenus. L’investissement locatif est aussi un moyen d’optimiser sa fiscalité, notamment grâce à la déduction du coût des travaux des revenus fonciers. Cela vaut pour les travaux réalisés dans le logement comme pour les travaux de copropriété.

Quelle est la fiscalité des revenus locatifs ?

Les revenus du patrimoine sont fiscalisés : en location nue, les loyers sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, venant ainsi grossir le montant de l’impôt sur le revenu du propriétaire-bailleur… et le taux marginal d’imposition en cas de franchissement d’une tranche. En outre, ils sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. La location meublée non professionnelle relève, elle, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec des règles de déduction différentes et des prélèvements sociaux portés à 18,6 % par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Cet article porte sur la location nue.

Deux régimes d’imposition coexistent pour les revenus fonciers. Le micro-foncier s’applique en principe lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € par an. Pour calculer ces revenus bruts, il faut additionner aux loyers encaissés les dépenses incombant normalement au propriétaire mais mises à la charge du locataire, ainsi que les subventions et indemnités perçues, puis déduire les charges qui incombent au locataire. Le micro-foncier est toutefois exclu pour les bailleurs qui relèvent de certains dispositifs fiscaux. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur ces revenus bruts, sans possibilité de déduire séparément les charges et les travaux. Au régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € et accessible en dessous sur option, irrévocable pendant 3 ans, il est possible de diminuer l’assiette des revenus locatifs en déduisant les montants avancés pour certains travaux (Service-Public, fiche F1991).

Ce mécanisme peut même permettre d’atteindre le déficit foncier, c’est-à-dire un montant de charges supérieur aux revenus générés par le bien immobilier. Hors intérêts d’emprunt, le déficit foncier est imputable au revenu global du propriétaire-bailleur jusqu’à 10 700 € par an. Ce plafond peut être relevé, sur option, jusqu’à 21 400 € par an, à hauteur des seules dépenses de rénovation énergétique éligibles. Ces dépenses doivent avoir fait l’objet d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et avoir été payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Les travaux doivent faire passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du DPE, ce que le bailleur doit justifier au plus tard le 31 décembre 2027 (Service-Public, fiche F1991). La fraction du déficit qui dépasse ce plafond, ainsi que celle qui provient des intérêts d’emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global.

Quels travaux sont déductibles des impôts ?

Tous les types de travaux au sein d’un logement ne sont pas déductibles des impôts. Les travaux dits de construction, reconstruction ou d’agrandissement sont ainsi exclus de la déduction fiscale. Entrent dans cette catégorie les travaux qui modifient de façon importante le gros œuvre, les aménagements intérieurs d’une ampleur telle qu’ils équivalent à une reconstruction, et ceux qui augmentent le volume ou la surface habitable du bien.

Deux autres typologies de travaux sont en revanche déductibles des revenus fonciers :

• Les travaux de réparation et d’entretien. Ces travaux ont pour objectif de remettre le bien en état ou d’assurer sa bonne conservation. Il peut s’agir du remplacement d’un équipement existant comme la chaudière, ou de la réfection d’éléments essentiels tels que la toiture, les plafonds ou les planchers. Les réparations locatives, qui incombent par nature au locataire, ne sont en principe pas déductibles.
• Les travaux d’amélioration, pour les locaux d’habitation. Ils consistent à apporter un équipement ou un élément de confort nouveau, sans modifier la structure du logement. On peut inclure dans cette catégorie l’isolation thermique, l’installation d’un chauffage central ou la création d’une salle d’eau. L’achat de mobilier ou d’électroménager ne constitue pas, en lui-même, une dépense de travaux déductible.

Copropriété : les travaux dans les parties communes sont-ils déductibles des impôts ?

Les travaux de copropriété sont également déductibles des impôts pour les bailleurs qui louent un logement au sein d’un immeuble, et ce n’est en rien une nouveauté ! Par travaux de copropriété, on entend des travaux réalisés dans les parties communes du bâtiment. Comme pour ceux effectués dans les parties privatives, deux typologies de travaux de copropriété sont éligibles à la déduction fiscale. Ils sont le plus souvent votés par les copropriétaires en assemblée générale.

Les travaux de réparation et d’entretien de l’immeuble

Ils concernent les travaux ayant pour objet le maintien en bon état de l’immeuble pour en garantir un usage normal. Pour une copropriété, les parties communes pouvant faire l’objet d’une réparation ou d’une réfection sont la toiture, la façade ou encore l’installation électrique. Le ravalement de la façade notamment appartient à cette catégorie de travaux de copropriété déductibles des impôts pour les copropriétaires.

Les travaux d’amélioration de l’immeuble

Ces travaux vont améliorer les conditions de vie des occupants et le confort global du bâtiment sans en modifier la structure. On peut citer l’installation d’un ascenseur, d’un chauffage central ou d’une antenne collective de télévision.

À l’instar des parties privatives, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement dans les parties communes ne sont pas déductibles.

💡 À savoir : le montant des travaux réalisés dans les parties communes qu’un copropriétaire peut déduire de ses revenus se limite à sa quote-part dans le montant global facturé à la copropriété.

Comment déduire les travaux votés en assemblée générale ?

Les dépenses de copropriété suivent une mécanique particulière. Les provisions pour charges versées au syndic se déduisent pour leur montant total l’année de leur versement, sans attendre leur utilisation, lorsqu’elles correspondent aux dépenses courantes du budget prévisionnel ou aux travaux hors budget prévus par les textes et votés en assemblée générale, comme les appels de fonds pour travaux. L’année suivante, une fois les comptes de la copropriété arrêtés, le bailleur régularise sa déduction en réintégrant la part qui correspond à des charges non déductibles ou récupérables auprès du locataire (BOFiP, provisions pour charges de copropriété).

Les cotisations au fonds de travaux, comme les provisions spéciales destinées à financer des travaux qui n’ont pas encore été décidés par l’assemblée générale, suivent une autre règle : elles ne sont pas déductibles l’année de leur versement. Les dépenses qu’elles financent le deviennent l’année où le syndic paie les entreprises, si elles présentent le caractère de charges déductibles. Les travaux programmés dans un plan pluriannuel de travaux peuvent ainsi être déduits au fil de leur réalisation.

Vous voulez un syndic qui vous transmet des comptes clairs, utiles au moment de déclarer vos revenus fonciers ? Avec Syndic One, un gestionnaire dédié tient la comptabilité de l’immeuble, et vous consultez les comptes et les documents de la copropriété depuis votre espace en ligne.

Les charges de copropriété sont-elles déductibles ?

À l’instar du coût des travaux de copropriété, les charges de copropriété sont déductibles des revenus fonciers des copropriétaires dont le logement est en location. Cette déduction fiscale ne concerne donc que les biens de la copropriété loués, et elle ne s’applique que pour les bailleurs relevant du régime réel d’imposition pour leurs revenus fonciers.

Les charges déductibles concernent exclusivement celles qui sont à la charge du copropriétaire et qui ne sont pas imputables au locataire. Il s’agit de frais liés à l’entretien de l’immeuble, à la maintenance des équipements, à l’administration de la copropriété, des primes d’assurance ou encore des honoraires du syndic de copropriété. La taxe foncière constitue également une charge déductible, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable auprès du locataire : comme les autres charges récupérables, elle ne devient déductible que si elle n’a pas été remboursée par un locataire parti.

Les charges récupérables auprès du locataire, comme ses consommations d’eau ou la part récupérable du chauffage collectif et de l’entretien courant, ne sont en principe pas déductibles : elles sont supportées par le locataire à travers les charges locatives. Si elles n’ont pas pu être remboursées par un locataire parti, elles deviennent déductibles au titre de l’année de son départ, pour la part non remboursée au 31 décembre de cette année.

Travaux de copropriété : une fiscalité qui se prépare avec son syndic

Pour un propriétaire-bailleur au régime réel, les travaux de copropriété représentent un levier fiscal réel : ils réduisent les revenus fonciers imposables et peuvent même créer un déficit foncier. Encore faut-il distinguer les travaux déductibles des autres, et déclarer correctement les provisions versées au syndic. Ces règles s’appliquent à l’impôt sur le revenu en vigueur en 2026 ; en cas de doute, rapprochez-vous de votre conseiller fiscal ou de votre service des impôts.

Le syndic joue ici un rôle clé : c’est lui qui appelle les provisions, paie les entreprises et établit les comptes annuels de la copropriété. Avec Syndic One, un gestionnaire dédié s’en charge, et vous retrouvez les comptes et les documents de votre copropriété depuis votre espace en ligne.