Rénovation énergétique de la copropriété, mode d’emploi

Isolation de la façade ou de la toiture, remplacement de la ventilation, du chauffage collectif ou de la production d’eau chaude, installation d’énergies renouvelables, amélioration de l’éclairage… Il existe un large éventail de travaux de rénovation énergétique en copropriété pour réduire la facture pour les occupants. Mais comment s’y prendre ? On vous guide étape par étape.

Etape 1 : dresser l’état des lieux de la performance énergétique des bâtiments

Par où commencer ? L’angoisse de la page blanche existe aussi pour les copropriétaires et le syndic avant d’entamer des travaux d’économie d’énergie dans les parties communes. Mais il existe plusieurs outils pour flécher la réflexion :

• L’audit énergétique : obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou plus construites avant juin 2001 et dotées d’un chauffage collectif, il aboutit à des préconisations et des propositions de travaux à la copropriété pour réaliser des économies d’énergie. Sa réalisation est soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : sa réalisation sera obligatoire tous les dix ans à partir du 1er janvier 2026 pour l’ensemble des copropriétés construites avant 2013 (dès 2024 pour celles qui comptent plus de 200 lots, dès 2025 entre 50 et 200 lots). Moins approfondi que l’audit énergétique, le DPE collectif fournit néanmoins des recommandations de travaux d’amélioration des performances énergétiques du bâtiment.
• Le diagnostic technique global (DTG) : il deviendra obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans à partir de 2025 (dès 2023 au-delà de 200 lots, dès 2024 entre 50 et 200 lots). Le DTG liste les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur les dix prochaines années.

Etape 2 : mettre en concurrence les prestataires

À l’issue d’un audit énergétique, d’une DPE collectif ou d’un DTG, les résultats de l’étude sont présentés aux copropriétaires en assemblée générale. Mais pas de précipitation ; il est possible de se donner le temps pour choisir les travaux de rénovation énergétique les plus pertinents à prioriser. Cela afin de demander des devis à plusieurs prestataires pour trouver le meilleur compromis entre le prix et les résultats escomptés en termes de confort et de réduction de la facture énergétique de la copropriété. L’accompagnement gratuit de professionnels de l’Ademe ou de l’Adil est un plus pour valider les meilleures options.

Etape 3 : trouver des financements pour réduire la facture

Le principal frein à un projet de rénovation énergétique de la copropriété, c’est le coût à partager entre copropriétaires. Il est possible de mobiliser le fonds de travaux de la copropriété, créé par la loi ALUR et abondé chaque année à hauteur d’au moins 5 % du budget annuel de l’immeuble. Pour cela, un vote en assemblée générale à la majorité absolue est nécessaire. En parallèle, la copropriété peut solliciter des aides à la rénovation énergétique :

• MaPrimeRénov’ Copropriétés, pour la prise en charge de 25 % du montant de travaux jusqu’à 15 000 euros (multipliée par le nombre de logements), à laquelle peut s’ajouter un montant de 500 euros par logement pour sortir de l’étiquette F ou G ou pour atteindre l’étiquette A ou B. Cette aide est conditionnée par le gain de performance énergétique (+35 % minimum), et l’existence d’une assistance à la maitrise d’ouvrage.

• Les certificats d’économie d’énergie (CEE) attribués par les fournisseurs d’énergie, pour un gain énergétique d’au moins 25 %.

Il peut exister des subventions de l’Anah, des aides territoriales, ainsi que des prêts aidés (éco-PTZ) ou encore la TVA réduite.

Etape 4 : soumettre les travaux de rénovation énergétique au vote des copropriétaires

C’est aux copropriétaires que revient le dernier mot avant de se lancer dans la rénovation énergétique des parties communes. Les travaux envisagés doivent être inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, par le syndic, le conseil syndical ou même par un copropriétaire. En matière de travaux d’économies d’énergie, c’est la majorité absolue qui est requise, celle de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires qu’ils soient présents, représentés ou absents. Pour l’atteindre, il est donc nécessaire d’emporter l’adhésion du plus grand nombre en amont.

Exposer clairement le gain énergétique – et donc les économies financières pour les occupants – est un puissant levier pour convaincre les copropriétaires les moins sensibilisés aux enjeux climatiques, de même que la valorisation globale de l’immeuble que cela apporte en vue d’une future revente du logement. Un plan de financement incluant des aides et une mise en concurrence efficace pour obtenir un tarif compétitif vont également participer à la promotion du projet en vue de son adoption pour l’assemblée générale des copropriétaires.

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