L’imbroglio du plan pluriannuel de travaux sur dix ans

L’imbroglio du plan pluriannuel de travaux sur dix ans

Alerte enlèvement : le plan pluriannuel de travaux sur 10 ans a disparu de la réforme du droit de la copropriété le 31 octobre dernier, alors qu’il avait été aperçu la veille dans la présentation en Conseil des ministres ! Après la levée de boucliers des professionnels de l’immobilier, cette mesure devrait être finalement réintégrée au projet de loi et entrer en vigueur dès l’été prochain. Voici en quoi consiste la réforme de la copropriété au sens large, et quel sera l’impact de ce plan pluriannuel sur les copropriétés.

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Que contient l’ordonnance du 30 octobre 2019 sur la réforme des copropriétés ?

Le plan pluriannuel de travaux est une mesure initialement prévue dans le grand projet de réforme du droit de la copropriété. Ce dernier s’inscrit dans le cadre de la loi Elan de 2018, et se matérialise par une ordonnance prise par le gouvernement. L’objectif de cette réforme est de moderniser la gouvernance de la copropriété, et d’adapter ses règles d’organisation. L’idée est de clarifier les droits des copropriétaires, du syndic, du conseil syndical et du syndicat des copropriétaires, ainsi que leurs devoirs.

Parmi les mesures phares de cette ordonnance prise le 30 octobre 2019, figure notamment le renforcement des pouvoirs du président du conseil syndical, la confirmation de la mise en concurrence des syndics, ou encore de nouvelles règles de majorité lors des assemblées générales. Toutefois, pour une majorité des professionnels de l’immobilier, le gouvernement n’est pas allé assez loin avec cette ordonnance, en mettant de côté l’une des mesures les plus attendues : le plan pluriannuel de travaux.

Le plan pluriannuel de travaux sur dix ans en détail

Ce plan pluriannuel est une mesure ayant fait l’unanimité durant les négociations, notamment auprès des syndics. Il consiste à obliger les copropriétés de plus de 15 ans à mettre en application un plan pluriannuel sur 10 ans de travaux, qui est couplé à une obligation de provision annuelle sur un fonds dédié. L’objectif de ce plan est ainsi de contraindre les copropriétaires à évaluer les travaux de rénovation nécessaires, et de les obliger à provisionner les fonds nécessaires chaque année. Cela permet en effet de lutter contre les reports de travaux, facilitant ainsi un meilleur entretien des copropriétés et de façon plus large la rénovation énergétique des immeubles.

La nouveauté principale de cette mesure est qu’elle impose désormais de fixer le budget minimal du fonds de provision en fonction du plan pluriannuel, à hauteur de 2,5%, et non plus en fonction du budget de la copropriété. Le gouvernement a finalement décidé de ne pas inclure le plan pluriannuel dans son ordonnance d’octobre 2019, craignant que le Conseil d’État l’invalide pour inconstitutionnalité. Cette absence a ainsi irrité et déçu de nombreux professionnels qui l’attendaient avec impatience, estimant que cette mesure était indispensable pour bien réformer et moderniser les copropriétés.

Une mesure finalement incluse dans la loi ?

Face à la déception exprimée par les syndics et autres professionnels, tels que la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim), le ministre du Logement Julien Denormandie a affirmé que ce plan pluriannuel de travaux sur 10 ans serait en fait réintroduit par amendement au sein de la loi de réforme de la copropriété. La mesure devrait donc finalement être ajoutée au moment de la ratification du texte par le Parlement, d’ici au début de l’année 2020. Si la disposition est bien incluse comme prévu, alors cette obligation de plan pluriannuel entrera en vigueur dès le mois de juin 2020, contraignant les copropriétaires à ces nouvelles règles concernant les travaux.

Cette réforme aura ainsi un impact important sur les millions de copropriétaires, d’autant plus que le régime des copropriétés n’a quasiment pas été modifié depuis 1965. Par cette mesure, l’Etat s’assure enfin que les travaux de rénovation énergétique des immeubles seront facilités et accélérés, du fait du caractère contraignant de ce plan sur 10 ans. De plus, c’est une façon d’inciter les copropriétaires à épargner afin d’étaler les dépenses pour les travaux, tout en facilitant la prise de décision concernant ces questions de rénovation et d’entretien.

Achat groupé en copropriété : l’union fait la force !

Qu’il s’agisse de l’entretien de l’immeuble, d’un changement de chaudière ou des charges liées à l’exploitation d’un ascenseur, les frais sont multiples au sein d’une copropriété. Tout moyen pour faire baisser la note des différents coûts est donc le bienvenu ! Une option intéressante consiste ainsi à fonctionner par achats groupés entre les copropriétaires, afin d’obtenir des tarifs préférentiels et de réaliser ainsi de belles économies. Cette solution est notamment judicieuse lorsqu’il s’agit de changer les portes ou les fenêtres d’une copropriété, d’autant plus car le règlement de copropriété exige une homogénéité dans le style de ces équipements.

En quoi consiste l’achat groupé au sein d’une copropriété ?

Le principe d’achat groupé consiste tout simplement à passer une seule commande auprès d’un fournisseur ou d’un installateur pour l’ensemble de la copropriété. Chaque copropriétaire unit ainsi son investissement au sein d’un seul et unique investissement plus important. L’idée de cette opération est logiquement de bénéficier de tarifs avantageux, en raison d’une commande plus importante.

La loi Grenelle de 2010 prévoit notamment que le syndic de copropriété puisse directement s’occuper de négocier le tarif d’une commande groupée si le projet concerne l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit dans ce cas de travaux d’intérêt commun au sein des parties privatives. La procédure à mettre en place doit alors respecter plusieurs étapes, qui visent notamment à consulter le règlement de copropriété ainsi que le règlement d’urbanisme.

Dans le cas d’un achat groupé de portes et fenêtres, la question du format et de l’esthétique se pose également, et renforce l’intérêt de faire une commande commune à l’ensemble des copropriétaires. En effet, ils s’assurent ainsi d’avoir un modèle identique et validé par le règlement de copropriété, tout en réalisant des économies.

Comment fonctionne un achat groupé de portes ?

Le changement de portes d’entrées au sein d’une copropriété peut être nécessaire pour différentes raisons, qu’il s’agisse d’assurer une meilleure sécurité avec des portes blindées, ou d’offrir une isolation plus performante. À la différence de portes intérieures des appartements, qui sont considérées comme des parties privatives, les portes d’entrée sont des parties communes. Cela implique que leur aspect extérieur doit être identique d’un logement à l’autre, et donc que leur changement doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

L’achat groupé de portes permet de faire considérablement baisser la facture de chaque copropriétaire, et il est donc judicieux de réaliser une seule commande visant à changer l’ensemble des portes d’entrée d’une copropriété. C’est le syndic qui sera à l’initiative de ce projet, sensibilisant et identifiant les copropriétaires intéressés, puis réalisant différentes demandes de devis. Ensuite, le projet sera présenté en assemblée générale, où il devra obtenir un vote à la majorité. L’avantage de faire un achat groupé est de s’assurer que le syndic s’occupe de trouver des modèles de portes adaptés au règlement de copropriété, et répondant à certaines performances en matière d’isolation thermique, phonique et de sécurité.

Il faut toutefois noter que parfois, l’achat groupé de portes d’entrée au sein d’une copropriété peut être ralenti ou compliqué par la difficulté d’obtenir la majorité au sens de l’article 25 lors du vote en assemblée générale. En effet, il s’agit d’obtenir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents, ce qui peut être délicat ou laborieux selon les copropriétés.

L’achat groupé de fenêtres : une option rentable

L’achat groupé en copropriété peut également s’appliquer à d’autres types de travaux ou de projets de rénovation, et notamment au changement de fenêtres. Comme pour les portes d’entrée, les fenêtres sont la plupart du temps considérées comme des parties communes, à partir du moment où elles sont visibles depuis l’extérieur. Une décision en assemblée générale sera donc nécessaire pour les changer, qu’il s’agisse d’une décision individuelle ou collective. C’est pourquoi passer par un achat groupé facilite la procédure. De plus, le critère esthétique étant primordial, pour ne pas dénaturer la façade, il est pratique que le syndic s’occupe de trouver des fenêtres répondant aux contraintes visuelles et d’isolation.

Comme pour les portes, le changement de fenêtres en achat groupé présente de nombreux avantages, avec une meilleure isolation, aussi bien thermique que phonique, plus de confort pour les résidents, et surtout de réelles économies. En effet, une remise importante peut être obtenue dans le cas d’une commande groupée de plusieurs dizaines de fenêtres, plutôt que de quelques-unes.

La loi Grenelle tend à favoriser les achats groupés en la matière, avec le principe de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, dont l’objectif est de faciliter ce changement de fenêtre, améliorant ainsi les performances énergétiques au sein des copropriétés.

La procédure à suivre sera la même que pour le changement de portes d’entrée, avec la nécessité d’obtenir la majorité lors du vote en assemblée générale. Ce point est probablement le seul frein à l’achat groupé de fenêtres, car il peut être difficile d’obtenir la majorité. Hormis cet élément à prendre en compte, il est fortement conseillé de passer par des achats groupés lorsqu’il s’agit de changer les fenêtres d’une copropriété.