Comment effectuer des travaux de copropriété des parties communes ?

Pour effectuer des travaux qui touchent aux parties communes d’un immeuble en copropriété, vous avez besoin de l’accord de l’ensemble des copropriétaires. C’est ensuite le syndic qui prendra en charge leur mise en œuvre et leur réception, ou bien le conseil syndical si vous avez opté pour un syndic en ligne.

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Les parties communes, l’affaire de tous

Que vous souhaitiez percer un trou dans un mur porteur ou proposer une rénovation du local à vélo, vous aurez besoin de l’autorisation de l’ensemble des copropriétaires. A partir du moment où les travaux affectent les parties communes ou changent la destination de l’immeuble, vous devez demander l’autorisation à l’ensemble des copropriétaires. Ce qui signifie, passer par un vote de l’assemblée générale.
Voici la liste des éléments sur lesquels peuvent porter les travaux des parties communes (non exhaustive) :

• Murs, sols, plafonds.
• Couloirs, paliers, tapis, escaliers, balcons, ascenseur.
• Façade (ravalement), toiture, canalisations.
• Boîtes aux lettres, plaques professionnelles.
• Chauffage collectif, éclairage, compteurs d’eau.
• Antenne collective (râteau ou parabole), fibre optique.
• Digicode, vidéo-protection.
• Espaces verts, vide-ordures.
• Rampe d’accès pour handicapés.
• Parking, matériels liés aux véhicules électriques (recharge).
• Lots (création de nouveaux lots en surélévation).

Les travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale

Pour faire connaître votre projet de travaux, vous devrez demander au syndic d’organiser une assemblée générale, ou bien au conseil syndical dans le cas d’une copropriété sans syndic professionnel passant par un syndic en ligne. Il faudra ensuite y faire inscrire votre projet à l’ordre du jour et y convoquer les copropriétaires.

Le syndic - ou conseil syndical - leur fera parvenir, à vos frais, les documents nécessaires à leur future prise de décision : plans, avis d’experts, etc. par courrier recommandé avec AR. Vous pouvez également attendre l’AG annuelle pour faire connaître votre projet.

Le vote des travaux par les copropriétaires

Lors de l’examen de votre projet de travaux par l’assemblée générale, celle-ci vérifiera que le projet répond bien aux trois conditions sine qua non à leur réalisation, à savoir :

• Ne pas compromettre la stabilité ne l’immeuble, ni la sécurité de ses occupants.
• Être conforme à la destination de l’immeuble indiquée dans le règlement de copropriété.
• Ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

L’AG de copro fixera également un montant des marchés de travaux et des contrats à partir desquels une mise en concurrence sera obligatoire. Elle pourra déléguer cette mise en concurrence au conseil syndical. Elle établira également les modalités de règlement des travaux. Ceux-ci seront assumés selon leur nature :

• Pour des travaux d’entretien et portant sur un élément d’équipement commun, le coût entrera dans les charges générales de la copropriété.
• Pour les travaux d’amélioration devant être votés à l’unanimité, le coût sera réparti par le vote de l’assemblée générale selon qu’ils portent sur des parties communes ou sur un élément d’équipement commun.

Quoi qu’il en soit, les copropriétés pourront décider de financer ces travaux hors budget prévisionnel via leur fonds de travaux (obligatoire depuis le 1er janvier 2017), ou via un emprunt souscrit par le syndicat des copropriétaires ou certains d’entre eux. Une fois toutes ces modalités discutées, les copropriétaires pourront procéder au vote. Les travaux sont votés à la majorité absolue ou à la majorité simple au deuxième tour en cas d’obtention d’un tiers des voix au premier.

En cas d’échec, une deuxième assemblée générale pourra être organisée dans les trois mois pour revoter la résolution concernant ces travaux.
Attention : les modalités de vote diffèrent selon les parties concernées et leur importance.

A la suite du vote, l’assemblée générale pourra décider :

• De refuser la réalisation des travaux.
• D’autoriser la réalisation des travaux sous certaines conditions.
• D’autoriser la réalisation des travaux.

Les différents types de travaux de copropriété

Quelques grandes catégories peuvent être cependant distinguées :

• Les travaux d’entretien et ceux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé physique des occupants, qui relèvent de la majorité de l'article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés) et des modalités d'exécution des travaux obligatoires.
• Les travaux d'économie d’énergie, qui relèvent de la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires, y compris les absents) ou 24.
• Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées, qui relèvent de la majorité de l'article 24 sauf exception.
• Les autres travaux d’amélioration, qui relèvent de la majorité de l'article 25.
• Et enfin, les travaux d'addition et de surélévation.

Que faire en cas de refus ?

L’assemblée générale peut refuser des travaux en cas de montant excessif des devis présentés ou si les travaux ne sont pas jugés opportuns ou nécessaires. Il est possible de saisir le juge du tribunal de grande instance. Les travaux ne devront pas avoir été déjà réalisés, constituer une amélioration et il faudra que le dossier présenté à l’AG soit complet. Le juge pourra approuver les travaux à la place de l’AG, s’il est attesté que cette dernière les a refusés sans raison légitime.

Passer un contrat avec l'entreprise en charge des travaux

Une fois les travaux autorisés par l’assemblée générale, ou par le juge en place de cette dernière, un contrat doit être établi avec l’entreprise choisie suite à la mise en concurrence.

Ce contrat doit être signé par le syndic qui a la charge de mettre en œuvre les décisions votées en assemblée générale, ou bien par le conseil syndical en cas de copropriété gérée par un syndic en ligne. Un acompte sera ensuite versé à l’entreprise choisie selon les modalités prévues par le contrat. Le chantier pourra démarrer dès la signature de ce contrat. Il incombera au syndic, ou au conseil syndical, de suivre la bonne exécution des travaux et d’en informer les copropriétaires.

Dans le cas d’une copropriété gérée par un syndic en ligne, les copropriétaires peuvent être sollicités pour prêter main-forte et s’impliquer dans l’accueil des prestataires et l’information des copropriétaires sur le déroulé du chantier.

Que faire si les travaux votés ne sont toujours pas réalisés ?

• Assigner le syndic en justice. Le syndic peut prendre du retard dans la réalisation de travaux votés en assemblée générale. Dans ce cas, il est possible de lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception qui servira de référence en cas de litige. Pour sortir vainqueur d’une action en justice, le conseil syndical devra prouver qu’il subit un préjudice de la non-exécution des travaux.
• Changer de syndic. C’est l’autre solution en cas de retard dans la mise en œuvre des travaux. Cela implique de convoquer une assemblée générale extraordinaire, peut s’avérer coûteux et requiert une bonne anticipation de la part du conseil syndical.

Réception des travaux de copropriété des parties communes

Une fois les travaux terminés, c’est au syndic de copropriété qu’il revient de les réceptionner. Dans le cas d’une copropriété administrée par un syndic en ligne, c’est le conseil syndical qui s’en charge. C’est aussi à lui, ou au syndic, de vérifier que les travaux livrés sont bien conformes à ce qui était prévu par le contrat.

En cas de malfaçons ou de mauvaise réalisation, le syndic ou le conseil syndical devra chercher la responsabilité de l’entreprise de travaux ou mettre en œuvre les garanties légales (dommage-ouvrage, responsabilité civile, etc.).

Le cas de l’appropriation

Pour réaliser des travaux entraînant une véritable appropriation d’une partie commune par un ou plusieurs copropriétaires, vous devrez obtenir un vote de l’AG à la double majorité de l’article 26 (soit au moins deux tiers des voix).