Comprendre le DPE copropriété en 6 questions

Le diagnostic de performance énergétique existe aussi à l’échelle d’un immeuble : on parle de DPE collectif. Est-il obligatoire ? Quelle est son utilité ? Tour d’horizon du DPE de la copropriété en mode questions-réponses.

C’est quoi le DPE collectif ?

Le diagnostic de performance énergétique collectif est un document renseignant sur la performance énergétique d’un bâtiment d’habitation, c’est-à-dire sa consommation d’énergie et ses rejets de CO2. A l’instar du DPE classique pour un logement, le DPE collectif fournit deux informations sur une copropriété :

• une étiquette énergie, qui permet de classer le bâtiment en fonction de sa consommation d’énergie ;
• une étiquette climat, qui quantifie les gaz à effet de serre émis par le bâtiment.

Contrairement au diagnostic technique global (DTG), le DPE collectif s’applique à l’ensemble du bâtiment, parties communes et privatives incluses.

Un DPE collectif, à quoi ça sert ?

Le DPE collectif est un outil à disposition de la copropriété pour disposer d’une vision précise de l’état de l’immeuble afin d’envisager des travaux de rénovation énergétique. C’est en effet une aide à la prise de décision pour améliorer les performances énergétiques. La finalité recherchée : améliorer le confort thermique des occupants et réduire les consommations de gaz et d’électricité, pour faire baisser la facture énergétique des copropriétaires.

Les recommandations de travaux d’économie d’énergie listées dans le DPE collectif ont également pour vertu de les rendre éligibles à certaines aides. Et leur réalisation va permettre de valoriser les biens situés dans la copropriété.

Le DPE collectif est-il obligatoire pour une copropriété ?

La loi Climat de 2021 rend le DPE collectif obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant 2013. Cette obligation s’applique progressivement :

• aux copropriétés de plus de 200 lots à partir du 1er janvier 2024 ;
• aux copropriétés entre 50 et 100 lots à partir du 1er janvier 2025 ;
• aux copropriétés de 50 lots et moins à partir du 1er janvier 2026.

Sa durée de validité est de 10 ans, sauf pour les immeubles dont le DPE collectif réalisé après le 1er juillet 2021 indique une étiquette énergie classée A, B ou C.

Comment se déroule le vote du DPE collectif en AG de copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires doit donner son accord à la réalisation du DPE collectif lors d’un vote en assemblée générale. Le sujet doit être inscrit à l’ordre du jour par le syndic et la décision se prend à la majorité simple (article 24).

L’assemblée générale des copropriétaires est aussi le lieu pour choisir le prestataire qui sera chargé de réaliser le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble. Ce dernier sera ensuite appelé à présenter les résultats de son analyse lors de l’AG de copropriété qui suit sa réalisation.

Par la suite, le syndicat des copropriétaires devra voter l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) à la majorité simple (article 24). Ce n'est qu'une fois ce projet réalisé et présenté que l'adoption définitive du plan pluriannuel de travaux (PPT) sera soumise au vote, cette fois à la majorité absolue (article 25).

Qui réalise le DPE collectif ?

La réalisation du DPE collectif doit être confiée à un prestataire qualifié disposant d’une certification diagnostic de performance énergétique.

Il s’agit d’un diagnostiqueur immobilier, un professionnel qui va visiter les logements (un échantillon ou la totalité) et collecter les données relatives aux équipements collectifs (chaudière, ventilation, etc.) et autres dispositifs collectifs « passifs » tels que la toiture, les planchers ou encore les cloisons intérieures.

Le DPE collectif peut-il être décliné comme DPE pour chaque logement ?

Aujourd’hui, un DPE collectif ne peut pas être utilisé pour les ventes ou baux des logements individuels. Chaque lot doit disposer de son propre DPE individuel pour être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) lors d’une transaction.

Il est possible, sous certaines conditions, de générer des DPE individuels à partir d’un DPE collectif :

• L’immeuble doit être homogène (parois, systèmes de chauffage, ventilation, etc.).
• La génération doit être faite au moment du DPE collectif.
• Cette option est facultative, souvent utilisée pour mutualiser les coûts, mais elle ne dispense pas de produire un DPE individuel conforme pour chaque lot.

Ainsi, un DPE collectif ne se substitue pas à un DPE individuel. Il peut servir de base pour générer des DPE individuels dans des immeubles homogènes.

Le ministère de la Transition écologique rappelle que cette méthode "ne reflète pas parfaitement les performances de chaque logement". En effet, la note de l'appartement est obtenue à partir des caractéristiques de l'immeuble (parties communes) et d’un échantillon représentatif de lots privatifs.