Depuis le 1er décembre 2017, la création d’un fonds de travaux au sein de la copropriété est devenue une obligation légale. Pour le gérer efficacement, mieux vaut donc en connaitre les principales caractéristiques. Qui concerne-t-il ? Comment le mettre en place ? Peut-on récupérer ses provisions en cas de vente de son bien immobilier ? Nos réponses.

 

Fonds de travaux : définitions et obligations

L’article 58 de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové rend aujourd’hui obligatoire la constitution d’un fond de travaux pour les copropriétés d’une certaine taille. Entrée en vigueur le 1er janvier 2017, la loi ALUR repose sur un principe simple. En instaurant un principe d’épargne auprès des copropriétaires, elle vise à faciliter le financement de travaux importants et hors budget prévisionnel. Régler les frais d’un chantier imprévu a toujours été un véritable casse-tête pour les copropriétés, et particulièrement pour celles assumant déjà des charges lourdes. Le fonds d’avance pour travaux est justement pensé pour palier à ce problème.
Destinés à provisionner le financement de la conservation ou de l’entretien des parties communes de l’immeuble, les fonds travaux de la loi ALUR pourront être appliqués à deux grandes sortes de chantiers :

  • – Les travaux hors budget prévisionnel décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.
  • – Les travaux de copropriété prescrits par les lois et règlements.

 

Le montant annuel alloué à ce fonds est décidé par réunion de l’assemblée générale des copropriétaires. Voté à la majorité, comme prévu par les articles 25 et 25-1 de la disposition réglementaire, il doit nécessairement dépasser les 5 % du budget prévisionnel des charges de la copropriété. Libre à cette dernière de fixer un montant plus important si elle le souhaite.

 

Fonds de travaux : pour toutes les copropriétés ?

Le fonds de travaux obligatoire de la loi ALUR concerne toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation comprenant au moins 10 lots. Un lot de copropriété est défini comme une « partie privative à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et fraction de part des parties communes réservée à tous ou à certains d’entre eux seulement » Prenez donc garde. En parallèle des logements, sont donc considérés comme lot de copropriété les locaux commerciaux, les places de stationnement ainsi que les caves, les greniers et les garages.
La loi ALUR prévoit cependant trois cas de figure permettant aux copropriétaires de ne pas constituer un fonds de travaux spécifique :

  • – Les immeubles neufs pourront ainsi être exemptés de cette épargne après une période de cinq ans suivant la réception des travaux.
  • – Lorsque le Diagnostic Général Technique (DGT) stipule qu’aucun travaux ne sera nécessaire pendant les dix prochaines années, une dispense temporaire pourra également être accordée pendant la durée de validité du diagnostic. Ce cas de figure est cependant exceptionnel. Rappelons que le DGT est règlementé par l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation.
  • – Les immeubles comportant moins de dix lots de copropriété principaux sont exemptés. Sur décision unanime de l’assemblée générale, il sera alors possible aux copropriétaires de se passer du fonds de travaux de la loi ALUR.

 

Comment changer de syndic de copropriété ?

Mise en place des fonds de travaux : répartition et provision

fonds travaux loi alurLa constitution du fonds de travaux de la loi Alur fera nécessairement l’objet d’une résolution spéciale de l’assemblée générale. La charge reviendra ainsi au syndic de l’inscrire à l’ordre du jour. La question ne sera pas de voter ou non pour la constitution du fonds – c’est une obligation légale –, mais de définir les modalités d’affection, et notamment le taux de cotisation annuelle. La répartition pourra se faire en fonction de l’utilisation des équipements et des services communs ou en utilisant la méthode des tantièmes généraux. Le fonds sera alimenté par versement en provenance du compte général.
L’utilité première de l’épargne est de prévenir toute difficulté financière de la copropriété. Véritable outil de gestion prévisionnelle, le montant du fonds de travaux devra ainsi être défini en prenant compte des spécificités de l’immeuble. Sa mise en place doit aller de pair avec un audit des travaux de copropriété susceptibles d’être réalisés à plus ou moins long terme.
Si des travaux importants sont à prévoir, comme un ravalement de façade, une rénovation de la toiture ou un remplacement de l’ascenseur par exemple, il y a peu de chance que le taux minimum de 5 % suffise à couvrir les frais d’intervention. Une étude canadienne estime que pour remplir son rôle de prévention, le taux du fonds de travaux devrait être égal à 10 ou 12 % du budget courant de la copropriété.

 

Impossible de récupérer les provisions du fonds de travaux (en principe)

Concernant le sort des cotisations, la loi ALUR ne pourrait être plus explicite. Les « sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires ». Elles ne pourront ainsi faire l’objet d’aucun remboursement en cas de vente d’un des lots de la copropriété, car elles appartiennent désormais au syndicat de copropriétaires. Par l’intermédiaire d’un notaire, il reviendra alors au vendeur de convaincre l’acquéreur de lui rembourser l’équivalent de sa quote-part du fonds de travaux : c’est le seul moyen de récupérer les provisions du fonds de travaux. Cela revient en définitive à revaloriser le montant du bien via les sommes déjà avancées par le vendeur au bénéfice de la copropriété.

 

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