Privatisation des parties communes : quelles sont les règles de la loi ALUR ?

C’est une tentation à laquelle peut aisément céder un copropriétaire : étant seul à avoir accès à une partie commune, il peut chercher à se l’approprier pour accroître son espace vital… Sans rien en dire à personne ! Or, la privatisation des parties communes est une pratique qui répond à des règles strictes. Quelles sont ces règles ? Et comment les copropriétaires sont-ils tenus d’agir en cas d’annexion sauvage ?

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Annexion ou appropriation : quand une partie commune devient privative

Le règlement de copropriété prévoit une jouissance partagée des parties communes, égale pour tous les copropriétaires. De sorte que personne ne peut s’approprier un bien partagé, ni l’utiliser pour entreposer des objets personnels ou des marchandises. Y compris si un copropriétaire a donné son autorisation à titre individuel !

Toutefois, il est possible pour un copropriétaire de demander l’annexion d’une partie commune pour son usage personnel, dès lors qu’il respecte le processus prévu par le règlement de copropriété. Il peut s’agir de fermer une cour intérieure, de s’approprier un jardin collectif ou de relier deux appartements en annexant un couloir ou un palier, entre autres projets.

Privatiser une partie commune, comment ça marche ?

Pour s’approprier une partie commune, il est indispensable de suivre les règles établies par la copropriété. Dans les faits, un propriétaire souhaitant privatiser un lot partagé est dans l’obligation de :

• demander l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale ;
• expliquer les raisons de sa démarche ;
• proposer le rachat des mètres carrés communs désirés (ou suggérer une compensation sous la forme d’un transfert de charges à son compte) ;
• rassurer quant aux éventuels troubles occasionnés (pour l’usage quotidien du bien ou en cas de travaux) ;
• au besoin, se faire accompagner par un architecte pour qu’il détaille la nature et l’ampleur des travaux à réaliser.

Après l’étude de la faisabilité, les copropriétaires donnent leur consentement (ou non) à l’issue d’un vote qui nécessite la double majorité, ou l’unanimité si le respect de la destination de l’immeuble est affecté par la privatisation de ladite partie commune. Cette démarche est indispensable, y compris si le copropriétaire jouit d’ores et déjà de l’usage exclusif du bien, de façon temporaire ou permanente.

Les changements à apporter au règlement de copropriété

Dès lors qu’un copropriétaire s’approprie une partie commune, sa quote-part augmente. Ce qui a pour effet de réduire mécaniquement les charges dont sont redevables les autres copropriétaires !

Le règlement de copropriété doit être modifié en conséquence, notamment l’état descriptif de division qui lui est intégré ou annexé.

Privatisation sauvage : quels sont les droits des copropriétaires ?

Si l’un des habitants ne respecte pas ce processus et s’approprie une partie commune sans autorisation, tout copropriétaire qui se sent lésé est en droit d’agir – au même titre que le syndic de copropriété dans son ensemble.

Pour cela, pas besoin de vote préalable de l’assemblée générale : le syndicat des copropriétaires demande officiellement au responsable de régulariser la situation et de remettre les lieux en l’état. L’occupation illicite du bien doit être cessée et le copropriétaire en cause est contraint à verser des dommages et intérêts au titre du préjudice subi.