Loi ALUR : quelle procédure pour réagir à des impayés de charges de copropriété ?

Le budget d’un immeuble repose sur le paiement des charges de copropriété. Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires sont défaillants, c’est toute la trésorerie de l’immeuble qui est fragilisée, ce qui peut aboutir à des situations dramatiques. Face à des impayés de charges de copropriété, le syndic peut être assisté grâce à la loi ALUR, mais aussi se voir remplacer par un administrateur provisoire. Explications.

Les charges de copropriété, à quoi ça sert ?

Les charges de copropriété permettent de financer l’administration, l’entretien et la conservation de l’immeuble. Les copropriétaires s’en acquittent à travers des appels de fonds émis généralement chaque trimestre par le syndic. Le montant individuel de ces charges dépend des tantièmes détenus par chacun d’entre eux.

Les charges de copropriété constituent le budget de l’immeuble afin de couvrir des dépenses telles que les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, les frais d’enlèvement des ordures ménagères, le nettoyage des parties communes lorsqu’il est confié à un prestataire ou encore la maintenance des équipements collectifs (chaudière, ascenseur, etc.).

Charges de copropriété impayées : quelles conséquences pour l’immeuble ?

Chaque trimestre, le syndic adresse à chaque copropriétaire un appel de fonds afin de récolter les charges de copropriété conformément au montant indiqué dans le budget prévisionnel présenté et voté lors de l’assemblée générale annuelle. Cette fréquence va en effet permettre au syndic de disposer de fonds tout au long de l’année afin de régler les dépenses de l’immeuble.

En cas d’impayé, la trésorerie de la copropriété se retrouve donc diminuée. Lorsque le taux d’impayés représente entre 8 et 25 % du budget prévisionnel pour une copropriété de moins de 200 lots, l’immeuble entre dans la définition de copropriété fragile au sens défini par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). On en dénombre près de 200 000 en France selon cette dernière.

Une copropriété en difficulté financière va se retrouver en incapacité de régler ses factures. Cela a donc pour conséquences de retarder des projets de travaux et d’interrompre des prestations d’entretien et de maintenance, qui peuvent accélérer la dégradation du bâtiment et l’usure des équipements collectifs.

En portant préjudice à la bonne conservation de l’immeuble, les impayés de charges de copropriété peuvent aboutir à des situations à risque (panne d’ascenseur ou de chauffage, infestation de nuisibles comme les punaises de lit, fuites) qui peuvent même aboutir à des drames tel que l’effondrement de l'immeuble.

En quoi consiste la procédure d’alerte des copropriétés fragiles ?

La loi ALUR, promulguée en mars 2014, a introduit dans le code de la construction et de l’habitation une procédure de traitement des difficultés des copropriétés dégradées. Concrètement, il est possible pour le syndic de déclencher une procédure d’alerte lorsque les impayés de charges de copropriété atteignent le seuil de 25 % des sommes exigibles (15 % au-delà de 200 lots).

Les copropriétaires peuvent également saisir le tribunal de grande instance en cas d’inaction du syndic face à pareille situation. Les fournisseurs et prestataires de l’immeuble dont les factures sont impayées peuvent eux aussi faire appel à la justice.

Le TGI saisi a alors la possibilité de désigner un mandataire ad hoc, c'est à dire un administrateur judiciaire ou une personne physique ou moral remplissant les conditions requises. Ce dernier a la responsabilité d’auditer la situation financière de la copropriété et de préconiser des solutions.

Cette mission est rémunérée et vise à rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, ainsi que la mise en sécurité de l’immeuble. Le mandataire ad hoc doit pouvoir s’appuyer pour cela sur la totale collaboration du syndic.

En cas de lourdes difficultés, un administrateur provisoire peut ensuite être désigné pour se substituer au syndic dans la gestion de l’immeuble.

Comment réagir en cas d’impayés de charges de copropriété ?

Avant d’enclencher une procédure d’alerte, le syndic de copropriété dispose d’autres leviers pour lutter contre les retards de paiement et assurer le recouvrement des impayés de charges :

• Adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ainsi qu’une relance aux frais du copropriétaire mauvais payeur.
• Exiger le paiement des charges antérieures et des appels de fonds à venir en cas de non-paiement dans les 30 jours qui suivent la lettre de réclamation. Cette possibilité a été introduite par la loi ELAN.
• Engager une procédure pénale pouvant aboutir à un paiement forcé (saisie des biens par huissier, saisie du logement).

Néanmoins, la meilleure attitude en cas d’impayé de charges de copropriété demeure la recherche d’une solution à l’amiable. L’initiative peut venir du copropriétaire défaillant auprès du syndic ou du conseil syndical, afin de convenir d’un échéancier de paiement.

Choisir un syndic en ligne permet de diminuer le montant des honoraires et donc de réduire le coût des charges de copropriété pour chaque copropriétaire.