Que faire lorsqu’une copropriété est en difficulté ?

C’est l’effet domino : un copropriétaire en difficulté fait peser la dette de ses impayés sur ses pairs, qui, à leur tour, peuvent crouler sous les charges et mettre en péril toute la copropriété. Que faire face aux mauvais payeurs ? Comment rétablir la santé financière d’une copropriété ?

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L’état des comptes, le baromètre de la copropriété

Vous avez voté des travaux toujours pas réalisés ? Votre budget prévisionnel gonfle de manière inquiétante ? Votre copropriété est peut-être en difficulté. Il se peut que certains de vos copropriétaires soient en difficulté de paiement, or, comme le veut le principe même de la copropriété, les copropriétaires sont solidaires, ce qui fait que les bons payeurs payent pour les mauvais.

Une situation qui peut mettre la copropriété en danger si elle s’éternise, les bons payeurs devenant défaillants à leur tour, sous le poids d’un budget prévisionnel gonflé pour combler la dette creusée par les mauvais payeurs… Heureusement, il incombe au syndic de copropriété de s’occuper de recouvrer les paiements, et s’il échoue, des solutions existent. La première chose à faire si vous avez un doute sur la santé financière de votre copropriété, c’est de vous renseigner sur l’état de ses comptes. Tous les copropriétaires ont le droit de consulter les comptes de la copropriété auprès du syndic. Ils peuvent se faire assister d’un membre du conseil syndical.

Plusieurs documents sont à surveiller :

• La balance générale des copropriétaires, qui liste le solde de l’ensemble des copropriétaires et présente les créances douteuses, celles qui risquent à terme, d’être impossible à payer.
• Les extraits des comptes individuels des copropriétaires débiteurs. Ces extraits indiquent l’historique des appels de fonds, des règlements et des frais de relance. Ils permettent de se faire une idée de l’état des comptes des mauvais payeurs.
• L’état du suivi contentieux. Il renseigne les actions entreprises par le syndic pour inciter les copropriétaires en difficulté à payer : relances, mises en demeures, commandements de payer, échéancier, recours à un huissier, etc.

Ces documents doivent être fournis par le syndic aux copropriétaires lors de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale annuelle. Ils constituent les documents de référence pour qualifier l’état d’une copropriété.

Quand parle-t-on d'une copropriété en difficulté ?

Si certains signes doivent vous alerter sur l’état de votre copropriété : travaux reportés continuellement, contrats jamais renégociés avec vos prestataires, dégradation des parties communes… ce sont les chiffres qui témoignent d’une copropriété en une situation délicate.

Un taux d’impayés constant tournant de 10 à 20 % du budget prévisionnel (charges courantes et travaux) est inquiétant, mais c’est à partir d’un taux de 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots et de 25 % pour les copropriétés comptant jusqu’à 200 lots, que l’on considère qu’une copropriété est officiellement en difficulté. Ce seuil permet de déclencher la procédure d’alerte.

La procédure d’alerte pour les copropriétés fragiles

Dans le mois qui suit la clôture annuelle des comptes, dans le cas d’un taux d’impayés trop élevé, le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) pour qu’il nomme un mandataire ad hoc, souvent un administrateur judiciaire. Celui-ci devra identifier les causes d’impayés et proposer des solutions en AG dans les trois mois suivant sa nomination (six mois maximum).

Si le syndic ne fait rien, par peur de voir sa gestion remise en cause, les copropriétaires représentant 15 % des voix peuvent enclencher la procédure. Elle peut également être initiée par un fournisseur d’eau, d'électricité ou par une entreprise ayant réalisé des travaux dont les factures restent impayées depuis six mois, à condition qu’ils aient adressé un commandement de payer au syndic.

Faire payer les débiteurs

Parmi les solutions proposées par le mandataire ad hoc, le syndic trouvera des solutions à l’amiable avant de s’engager, en cas d’échec, dans une procédure judiciaire. La première d’entre elle est de faire payer les débiteurs.

• Mauvais payeurs de bonne foi : si le ou les mauvais payeurs sont de bonne foi, un échéancier de paiement peut être instauré, sans frais de relance. Les arriérés de charges courantes, appels de fonds pour travaux peuvent ainsi être étalés dans le temps afin d’être remboursés dans des délais raisonnables, comme deux mois pour un trimestre de retard, par exemple.
• Mauvais payeurs de mauvaise foi : si les mauvais payeurs le restent, s’ensuivent les relances écrites, par lettre simple ou recommandée avec avis de réception (LRAR) envoyée par le syndic.

Différentes lettres peuvent être adressées aux mauvais payeurs récalcitrants :

• Une lettre de mise en demeure.
• Un « commander de payer par huissier ».
• Une « sommation de payer par l’huissier ».
• Une lettre dite « comminatoire » par avocat (attention, celle-ci n’a pas de valeur juridique).

Elles constituent un préalable indispensable à l’engagement de toute procédure devant les tribunaux. Si les mauvais payeurs ne s’acquittent toujours pas de leur dette, une procédure judiciaire peut alors être engagée.

Inscrire une hypothèque sur le lot du débiteur

Par précautions, et pour assurer le paiement de la dette, le syndic peut inscrire une hypothèque sur le lot du débiteur auprès de la direction générale des finances publiques qui gère le fichier immobilier. Au préalable, le syndic devra avoir adressé un « commander de payer par huissier » au propriétaire du lot en question.

Conclure un protocole de recouvrement par le syndic

Pour remédier à la situation, la copropriété peut aussi conclure un protocole de recouvrement par le syndic. Celui-ci permettra de définir la stratégie de recouvrement de la copropriété face aux impayés de façon à éviter que la situation ne se représente à l’avenir ou pour gérer la situation actuelle. Ce protocole devra être validé en assemblée générale à la majorité.

Les solutions judiciaires

En cas d’échec de toutes les procédures à l’amiable envisageables, il est possible d’engager une procédure auprès du tribunal d’instance dans le cas d’impayés de 4 000 à 10 000 euros et du tribunal de grande instance si les impayés dépassent 10 000 euros.

Différentes options judiciaires s’offrent alors au juge face aux mauvais payeurs :

• L’injonction de payer.
• La déclaration au greffe (pour les dettes de moins de 4 000 euros), qui permet une saisine du juge de proximité et aboutit à un jugement exécutoire définitif.
• La déchéance du terme, en cas d’urgence. Elle permet de réclamer en une seule fois la totalité des charges dues sur l’année dès la première échéance de retard à partir du moment où le débiteur, 30 jours après avoir été mis en demeure, n’a pas réglé son trimestre. Elle permet aussi une saisie, y compris immobilière.
• Le référé, qui permet également des saisies.

Qui paye les frais de recouvrement ?

C’est au juge de décider à qui il revient de payer les frais de recouvrement (frais de relance, de mise en demeure, d’avocat, d’huissier, etc.). Il peut les attribuer au débiteur ou à la copropriété. Quant aux frais de justice, ils reviennent, en général, au perdant.

L’administration provisoire pour une copropriété en grande difficulté

Si le tribunal estime que l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis, il peut désigner un administrateur provisoire. L’administrateur provisoire aura un rôle bien distinct du mandataire ad hoc. Il se substitue au syndic, dessaisi. Il peut obtenir la suspension des dettes, voire l’abandon partiel des créances et doit préparer un plan d’apurement.

Si la situation de la copropriété est si mauvaise que le redressement des comptes nécessite l’intervention d’autres acteurs, le préfet peut alors confier à une commission le soin de mettre en place un plan « de la dernière chance » élaboré par un opérateur spécialisé, comme un syndic spécialisé dans le redressement des copropriétés en difficultés.

En cas d’échec, une procédure de carence peut être mise en place. Cela signifie que la copropriété passe dans le domaine public. Les copropriétaires sont alors expropriés par la Mairie et la copropriété dissoute.