Comment maîtriser les charges de copropriété ?

Dans un immeuble géré en copropriété, des charges doivent être payées de façon régulière par les copropriétaires. Mais que concernent-elles ? Tous les copropriétaires doivent-ils payer les mêmes charges ? Existe-t-il des moyens de faire baisser le niveau de ces dépenses ? Nos réponses.

Les différentes charges de copropriété

Le fonctionnement des immeubles en copropriété repose sur le paiement de charges par les propriétaires. Les charges courantes rythment les appels de fonds, alors que les charges exceptionnelles permettent de faire face à des imprévus.

Les charges courantes

Les charges courantes sont inscrites dans le budget prévisionnel, et prélevées chaque trimestre via les provisions sur charges. Les charges courantes intègrent :

• les charges de conservation, d’entretien et d’administration, aussi appelées charges générales. Elles sont celles qui permettent à la copropriété de fonctionner, et assurent aux habitants de vivre dans les meilleures conditions possibles. Les charges générales incluent les frais d’administration des bâtiments et les dépenses d’entretien
• les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs, dites charges spéciales. Elles regroupent les éléments de confort et de sécurité proposés aux habitants. Cela concerne par exemple les frais de gardiennage ou l’entretien d’une chaudière collective.

Les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles sont liées à des opérations exceptionnelles, qui n’ont pas été anticipées dans le budget prévisionnel. Elles peuvent résulter d’un vote lors d’une assemblée générale extraordinaire pour faire face à un impondérable, comme des travaux urgents (réfection de la toiture suite à une catastrophe naturelle par exemple). Des études techniques (diagnostic, consultation) peuvent aussi faire l’objet de provisions pour charges exceptionnelles. L’appel de fonds exceptionnel est aussi une solution pour faire face à un manque de trésorerie, notamment en cas d’impayés de certains copropriétaires.

La répartition des charges de copropriété

Dans une copropriété, tous les copropriétaires ne sont pas redevables des mêmes sommes au titre des charges périodiques — appelées, souvent, tous les trimestres. La répartition des charges de copropriété dépend en effet de nombreux éléments.

Pour les charges générales, c’est la quote-part qui compte

Les charges de conservation, d’entretien et d’administration que paie chacun des copropriétaires dépendent de la quote-part des parties communes (c’est-à-dire les parties des bâtiments et des terrains utilisées par l’ensemble des copropriétaires et possédées en indivision), qui a été affectée à leur bien au sein de la copropriété. Cette quote-part tient compte :

• de la valeur relative du lot ;
• de sa superficie ;
• de son degré de confort ;
• de l’étage où il se trouve ;
• de son exposition (plein sud, traversant est-ouest, etc.).

Pour les charges spéciales, c’est l’usage qui compte

Pour les charges liées à des équipements particuliers, l’usage est différent. En effet, il semble difficile de faire payer autant pour l’entretien d’un ascenseur à un copropriétaire dont l’appartement se situe au rez-de-chaussée, qu’à un copropriétaire dont le bien se trouve au 12e étage !

Pour les charges spéciales, c’est le degré d’usage du service en question qui détermine le montant à payer par chaque copropriétaire. Ce niveau d’utilisation est déterminé de façon objective, et non subjective : un copropriétaire ne peut arguer qu’il monte tous les jours 10 étages à pied pour ne pas payer de charges liées à l’entretien de l’ascenseur… Néanmoins, leur répartition respecte aussi en règle générale les tantièmes définis par le règlement de copropriété.

Charges de copropriété : comment faire des économies ?

Vos charges de copropriété vous paraissent élevées ? Il existe de nombreuses astuces pour parvenir à les baisser, que ce soit au niveau des équipements du bâtiment ou des services utilisés. Voici les principales.

• Vérifiez les contrats signés avec les différents prestataires intervenant dans la copropriété (entretien des espaces verts, des parties communes, des ascenseurs, etc.). Il s’agit notamment de contrôler les montants payés, les durées, les prestations incluses…
• Mettez en concurrence vos prestataires avec d’autres entreprises susceptibles de proposer les mêmes services à des tarifs plus accessibles.
• Lorsque de gros travaux s’annoncent (ravalement de façade notamment), multipliez les devis pour trouver le meilleur rapport qualité-prix.
• Vérifiez les taux de TVA appliqués par certains prestataires, qui facturent systématiquement à 20 % alors qu’ils ont droit à une TVA réduite à 10 %
• Faites réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Il s’agit là de privilégier le long terme au court terme : mieux vaut procéder à un ravalement de façade coûteux une seule fois, que d’avoir des factures de chauffage très élevées tous les hivers !
• Individualisez les consommations d’eau et de chauffage, afin de vous assurer que chaque copropriétaire ne paie que ce qu’il consomme réellement.
• Etudiez le contrat qui vous lie à votre syndic de copropriété et les prestations qu’il vous facture : un syndic en ligne peut, par exemple, vous faire réaliser des économies non-négligeables — jusqu’à 50 % des honoraires de gestion !