Comment définir un règlement de copropriété ?

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, les copropriétaires doivent s’entendre sur un règlement de copropriété. Ce document écrit obligatoire fixe les règles de vie et de gestion de leur communauté. Décryptage.

Un acte fondateur pour l’immeuble

Avoir à définir un règlement de copropriété n’est pas chose courante. Le document n’est rédigé qu’une seule fois : lors de la mise en copropriété d’un bien. Encore faut-il qu’il s’agisse d’un immeuble ancien, car lors de la vente d’un bien neuf, c’est souvent le promoteur qui se charge de sa rédaction.

Les seuls ayant l’opportunité de participer à la rédaction et de voter un règlement de copropriété sont les futurs copropriétaires d’un immeuble ancien sur le point d’être divisé et mis en copropriété. Les héritiers d’un immeuble qui voudraient le diviser pour y acquérir un ou plusieurs de ses lots, par exemple. Il leur incombe de se mettre d’accord sur ce document d’une importance capitale.

Quel est le rôle d’un règlement de copropriété ?

Apparus au cours du XIXe siècle avec la multiplication des immeubles collectifs et l’apparition des équipements communs (eau courante, gaz, électricité, chauffage collectif et ascenseurs) ainsi que des services communs (comme les concierges), les règlements de copropriété – appelés à l’époque « chartes » – tentent alors de pallier l’absence de législation. Depuis la loi de juillet 1965 sur la copropriété, ils sont devenus obligatoires. Ils définissent l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble au niveau pratique et juridique.

Les règles de vie de la copropriété

Un règlement de copropriété fixe ainsi :

• Les conditions de jouissance des parties privatives ; autrement dit, des logements, caves, garages, etc. Par exemple : l’autorisation de faire certains travaux, ou de changer la couleur de vos volets.
• Les conditions d’utilisation des parties communes : les ascenseurs, escaliers, cours intérieures, hall d’entrée, toiture, canalisations, etc. Par exemple : le droit de garer son vélo dans la cour intérieure, ou d’y mettre des plantes.
• La destination d’un lot : habitation, exercice d’une profession libérale ou exercice d’une activité commerciale. Par exemple : le droit d’utiliser son logement comme un cabinet pour recevoir ses clients - pour un médecin - ou de déclarer son habitation comme local professionnel.

Les règles de gestion de la copropriété

Outre ces règles de vie, le règlement de copropriété détermine également les règles de gestion juridique de l’immeuble. A savoir :

• La répartition des charges entre les copropriétaires et la méthode de calcul des quotes-parts. Le plus souvent, ces dernières sont définies sous forme de « tantièmes » et servent de base pour répartir les charges. Elles déterminent aussi le nombre de voix de chaque copropriétaire en assemblée générale.
• Les règles d’administration des parties communes. Cette partie détermine le fonctionnement du syndicat de copropriétaires. Elle est prédéfinie par la loi de 1965 et son décret de 1967. Ces règles précisent combien de mandats les copropriétaires ou personnes extérieures peuvent exercer à la tête du syndicat ; qui a le droit d’être syndic bénévole, qui peut devenir conseiller syndical et président de l’assemblée générale ; quelles sont les règles de majorité ; quel est le contenu du procès-verbal ; comment doivent être envoyés les convocations et procès-verbaux des assemblées générales ; quelles sont les obligations et les droits du syndic et du conseiller syndical. Dans certains cas, la loi autorise le règlement de copropriété à fixer un seuil plus ou moins important à celui prévu par les textes, comme le délai d’une convocation en assemblée générale. D’autres règles sont laissées à l’entière liberté du rédacteur. C’est le cas de l’organisation propre et interne au conseil syndical. Aucune disposition légale ne prévoit à quelle fréquence les réunions sont censées avoir lieu, si un compte-rendu doit être rédigé ou non, comment il doit être diffusé et dans quelles conditions il est voté.
• L’état descriptif de division (EDD). Spécifique à chaque copropriété, ce document doit préciser l’adresse et les références cadastrales. Il détermine les parties communes et privatives, partageant l’immeuble en lots numérotés. A chaque lot est attribué un numéro d’identification, sa description au sein de l’immeuble et sa quote-part de parties communes en tantièmes. L’EDD peut être un document différent du règlement. Dans ce cas, il doit cependant être ajouté en annexe.

Le règlement de copropriété, un document opposable juridiquement

Non, ce n’est pas qu’un simple contrat entre les copropriétaires. Le règlement de copropriété joue le rôle de constitution au sein de l’immeuble. C’est un document « opposable de plein droit aux copropriétaires et à leurs ayants cause universels ou à titre universel ». Autrement dit, s’il est violé, il peut justifier qu’un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires porte plainte devant le tribunal de grande instance. Il leur faudra faire effectuer un constat par un huissier pour justifier une infraction devant un juge, qui pourra la sanctionner.

Un acte notarié

Cette force juridique dont est doté le règlement de copropriété lui impose certaines règles pour être valable. Sa rédaction doit être effectuée par un professionnel : notaire, architecte, avocat, géomètre-expert ou organisme spécialisé compétent. Il s’agit d’un acte notarié, qui doit être voté à la majorité (majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix).

Il doit être publié par un notaire au fichier immobilier, comme l’état descriptif de division de l’immeuble, et au service de la publicité foncière de la commune concernée. Le syndic de copropriété doit en conserver un exemplaire dans les archives de l’immeuble.

Le règlement de copro respecte la loi du 10 juillet 1965

Les clauses d’un règlement de copropriété doivent respecter l’ordre public et les bonnes mœurs ainsi que les dispositions impératives à la loi du 10 juillet 1965. Toute clause contraire est réputée non-écrite et peut être contestée à tout moment devant un juge. Une fois déclarée non-écrite par celui-ci, elle est censée n’avoir jamais existé. En revanche, tant qu’elle n’est pas déclarée non-écrite par une décision de justice, même irrégulière, cette clause s’applique.

Quelle est la portée d'un règlement de copropriété ?

Si le règlement de copropriété a une si grande importance au niveau juridique, c’est également parce qu’il s’impose à tous ceux qui font partie de l’immeuble : les copropriétaires qui ont participé à son élaboration, le syndic, qui a la charge de le faire respecter, mais aussi, les copropriétaires futurs, qui n’auront pas participé à sa rédaction et aux locataires.

• Le copropriétaire en infraction pourra être mis en demeure par le syndic et poursuivi en justice en cas de non-respect du règlement de copropriété.
• Les nouveaux acquéreurs n’ont d’autre choix que de se soumettre au règlement établi par leurs prédécesseurs. Ils recevront un exemplaire du règlement avant la signature de la promesse de vente, mais ne pourront en aucun cas le contester.
• De leur côté, les locataires n’auront même pas accès à une copie du document. Ils seront simplement informés de son contenu, auquel ils n’auront d’autre choix que de se soumettre, le cas inverse pouvant mettre à mal la responsabilité de leur propriétaire.

Règlement de copropriété : quel est le rôle du syndic ?

C’est au syndic - professionnel ou bénévole - qu’il revient de faire appliquer ce règlement de copropriété. En cas d’infraction, il doit mettre en demeure le copropriétaire concerné de le respecter. Et, en cas de trouble, il a le droit d’engager une action en justice directement, sans même demander l’autorisation aux copropriétaires.

Des possibilités de modifications

Les copropriétaires ont la possibilité de modifier le règlement de copropriété lors d’un vote en assemblée générale. Dans le cas d’une harmonisation des règles avec la loi sur la copropriété, un vote à la majorité simple suffit.

S’il s’agit d’une modification concernant l’usage ou la jouissance des parties communes, une modification ou une adaptation du règlement, la double majorité est requise, sous réserve que les modifications apportées ne portent atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives. Il n’est possible de modifier la nature des parties - communes ou privatives - qu’avec un vote à l’unanimité. Idem pour toute modification de répartition des charges.

Que faire en cas d’absence de règlement de copropriété ?

Dans certains cas, rares, l’immeuble déjà en copropriété, n’a pas de règlement établi. Dans ce cas, c’est au syndicat de voter pour la création d’un règlement de copropriété via un vote de l’assemblée générale à majorité double. En cas contraire, ou à défaut d’accord, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance. Le juge imposera alors un règlement après expertise judiciaire, sans demander leur avis aux copropriétaires, qui n’auront d’autres choix que de s’y plier.