Balcon en copropriété : règlement et cas pratiques

Le balcon ou la terrasse constituent généralement le prolongement extérieur d’un appartement. Une pièce supplémentaire en quelque sorte, qui permet de profiter du beau temps et de bénéficier d’une vue sur le panorama.

Cependant, est-ce qu'il s'agit d’une partie commune ou privative ? Que dit le règlement de copropriété quant à l’utilisation d’un balcon ou d’une terrasse ? Découvrez toutes les informations à connaître à propos du balcon en copropriété.

Balcon ou terrasse : quelles sont les différences ?

Dans certains cas, on parlera d’un balcon. Dans d’autres, d’une terrasse. Mais alors où se situe la différence entre un balcon et une terrasse ?

• Le balcon est le prolongement extérieur des habitats collectifs. Seul un appartement en étage peut en disposer ! Cette plateforme s’inscrit dans le prolongement de la façade du logement, et fait partie intégrante de la structure du bâtiment.
  Un garde-corps ou une balustrade assure la sécurité des occupants, tandis que des piliers le soutiennent à l’étage inférieur et la dalle de l’étage supérieur agit comme un toit, les balcons étant « empilés » les uns sur les autres. On parlera d’une loggia lorsque le balcon est fermé sur trois côtés, ou on utilisera le terme "balcon filant" lorsqu’il dessert plusieurs pièces.
• Une terrasse peut se situer aussi bien en rez-de-chaussée qu’en étage dans un immeuble. Contrairement à un balcon, elle peut se situer au-dessus d’une pièce d’habitation, par exemple sur le toit d’un immeuble – on parle alors de rooftop.
  Lorsqu’on pense terrasse, on imagine une surface extérieure plus généreuse. Une terrasse en rez-de-jardin pourra être prolongée… d’un jardin ! Autre particularité : la terrasse est forcément « découverte ».

Balcon ou terrasse, c’est dans tous les cas un élément qui valorise un appartement et qui participe à son attractivité auprès d’acheteurs ou locataires potentiels.

Balcon, terrasse : partie privative ou parties communes ?

Dans la majorité des cas, un balcon relève des parties privatives puisqu’il s’agit du prolongement d’un appartement. La règle qui s'applique est alors la jouissance exclusive au profit du copropriétaire ou de l’occupant du logement.

Plus rarement, une terrasse peut relever des parties communes. Selon sa situation dans la copropriété, elle peut néanmoins être réservée à la jouissance privative d’un logement attenant.

Un doute ? Consultez l’état descriptif de division rattaché au règlement de copropriété pour connaître la situation précise des balcons et terrasses de l’immeuble. Une terrasse ou un balcon peut par exemple se classer comme une partie privative, mais sa dalle appartenir aux parties communes. Seule la partie superficielle – le revêtement – relève des parties privatives.

De même, le règlement de copropriété indique si les garde-corps d’un balcon font partie des parties communes ou des parties privatives, ce qui a des conséquences sur leur entretien ; il relève en effet de la copropriété dans le premier cas, ou du copropriétaire dans le second.

Un copropriétaire peut effectuer la démarche d’acheter une terrasse ou un balcon classé dans les parties communes. Il doit pour cela inscrire le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, organisée par le syndic de copropriété, en prenant soin de joindre en amont un maximum de détails aux votants dont le prix proposé. Le vote s’effectue ensuite à la double majorité (article 26). Le montant sera ensuite réparti entre les copropriétaires, au prorata des tantièmes.

Utilisation du balcon : le règlement de copropriété fait foi

Tout n’est pas permis sur un balcon ou une terrasse :

• On peut s’en servir comme d’un salon d’appoint pour manger ou prendre l’apéro cheveux au vent. Et même pour un barbecue ? Il peut être interdit par le règlement de copropriété en raison des nuisances causées au voisinage.
• On peut trouver un aspect très pratique au balcon ou à la terrasse pour étendre le linge… lorsque ce n’est pas interdit par le règlement de copropriété. Ou même par un arrêté municipal.
• On peut aussi exploiter ces mètres carrés supplémentaires en tant qu'espace extérieur de rangement… mais le règlement de copropriété interdit généralement d’entreposer des meubles sur un balcon en raison du poids excessif qui mettrait en péril la dalle, et du préjudice esthétique pour l’immeuble.
• Décorer son balcon selon son goût n’est pas toujours possible. Par défaut, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété interdit la modification de l’aspect extérieur du bâtiment. Néanmoins, le règlement de copropriété peut revenir sur cette règle et donner la liberté à chaque copropriétaire d’embellir son extérieur comme il l’entend.
• L’installation de végétaux peut également être régulée par le règlement de copropriété. Il peut par exemple mentionner des mesures précises en matière de hauteur des plantes par exemple.

Nettoyage, réparation : qui fait quoi avec un balcon en copropriété ?

L’entretien du balcon ou d’une terrasse est de la responsabilité du copropriétaire qui en a la propriété ou la jouissance exclusive. Si un défaut d’entretien entraîne des conséquences pour les parties communes, la copropriété pourra en effet se retourner contre le copropriétaire indélicat.

Pour schématiser, le copropriétaire doit se charger du nettoyage du balcon en copropriété, tandis que c’est la copro qui a en charge l’entretien du gros œuvre. En cas de travaux, les frais de structure reposent donc sur le syndicat des copropriétaires dans son ensemble. Ce sera par exemple le cas si une fissure du balcon d’une copropriété est observée.