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Un compte bancaire dédié à la copropriété est-il nécessaire pour en assurer les dépenses ? Géré par le syndic, le budget d’un immeuble répond à un certain nombre d’obligations légales, parmi lesquelles figure la question du compte de dépôts. Dans cet article, nous vous disons tout ce qu’il faut savoir sur le compte bancaire de la copropriété.
Les mouvements bancaires dont il est question concernent toutes les dépenses qui ont trait au budget de la copropriété, à savoir :
Les montants figurent dans le budget prévisionnel voté en assemblée générale, une estimation des charges courantes du prochain exercice comptable pour les financer tout au long de l’année.
Oui, pour l’ensemble des dépenses susmentionnées, un compte bancaire spécifique à la copropriété est obligatoire. Pendant de nombreuses années, les copropriétés inférieures à 15 lots pouvaient être exemptées de cette contrainte légale ; ce n’est aujourd’hui plus le cas.
Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 établie par la loi Elan, et en vertu de la loi Alur de 2014, toutes les copropriétés sont tenues « d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».
La loi prévoit bien l’obligation d’ouvrir un compte séparé, lequel n’est pas identique à un compte individualisé. En effet, certains syndics peuvent être tentés de contourner la loi en ouvrant un compte individualisé pour la copropriété : il s’agit là d’un simple sous-compte relié à un compte bancaire principal, détenu par le syndic.
Cette pratique est interdite par la loi Alur ; pour être en conformité légale, le compte de la copropriété doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (et non du syndic), et il doit bel et bien s’agir d’un compte séparé, n’étant de ce fait lié à aucun autre compte détenu par un tiers.
Si le compte de la copropriété est ouvert au nom du syndicat, c’est bien le syndic qui a la charge de son ouverture — de la même manière que le syndic est le représentant légal du syndicat dans la plupart des actes administratifs et légaux. Dès que le syndic est élu, à l’occasion d’une première assemblée générale, celui-ci dispose d’un délai de trois mois pour l’ouverture d’un compte dédié à la copropriété.
Le syndic reste gérant de ce compte bancaire par la suite, puisque c’est lui qui a la charge de veiller à la bonne gestion du budget de l’immeuble. Attention, le syndic ne peut en aucun cas facturer l’ouverture d’un compte bancaire aux copropriétaires.
De nombreuses banques proposent des comptes adaptés à une structure telle qu’une copropriété, mais pour faciliter la démarche, l’idéal est de prendre contact avec l’établissement en amont, pour fixer un rendez-vous en connaissance de cause.
Le jour J, la banque réclamera généralement plusieurs documents au syndic, comme le procès-verbal d’assemblée générale détaillant l’élection du syndic, le contrat du syndic, ou les pièces d’identité du ou des conseillers syndicaux qui auront accès au compte.
En l’absence de dérogation depuis 2019, absolument toutes les copropriétés sont tenues de disposer d’un compte bancaire séparé. Si un syndic ne se met pas en conformité avec la loi, les copropriétaires sont en droit, pendant un délai de prescription de 10 ans, de faire déclarer par un tribunal la nullité de son mandat, pour le motif de non-respect de l’obligation de compte bancaire séparé. Le syndic en faute est donc immédiatement révoqué, et la copropriété peut alors convoquer une assemblée générale destinée à élire un nouveau syndic.
Sauf décision contraire par les copropriétaires au cours de l’assemblée générale, c’est au syndic que revient le choix de l’établissement bancaire où le compte séparé sera ouvert. Comme pour toute ouverture de compte, le choix d’une banque pour la copropriété doit se faire en fonction de plusieurs critères : moyens de paiement disponibles, frais de gestion, plafonds de paiement et de virement…
À ce titre, les banques physiques offrent un choix d’options plus nombreux, mais réclament souvent des frais d’ouverture et de tenue de compte ; les banques en ligne offrent des services plus limités, mais ont l’avantage de frais réduits, voire nuls.
Oui, et c’est même une obligation ! La loi Alur prévoit en effet que la copropriété doit détenir au moins deux comptes séparés : un compte courant ainsi qu’un compte de placement. La plupart des copropriétés optent pour un livret A, mais il ne s’agit pas d’une obligation légale : tout autre type de compte épargne est admis, tant qu’il s’agit d’un compte rémunéré.
Oui, le fonds de travaux doit effectivement être placé sur un compte bancaire séparé du compte principal — en l’occurrence, sur ce fameux compte rémunéré ouvert au nom de la copropriété, qui peut être un livret A ou tout autre type de compte épargne. On rappellera ici que le fonds de travaux est prévu par la copropriété pour anticiper des dépenses exceptionnelles ou imprévues, comme la réparation d’un dégât des eaux, la réfection de la toiture ou le ravalement de la façade.
Lorsque le syndic a manqué à son obligation d’ouverture de compte bancaire séparé dans un délai de trois mois à compter de son élection, l’usage veut de rappeler le syndic à ses obligations légales, par voie de lettre recommandée avec avis de réception, suivie d’une mise en demeure en l’absence de réponse. Si les relances s’avèrent infructueuses, le litige peut être porté devant un tribunal, qui déclarera le mandat du syndic comme nul.
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