Comment réagir en cas de fissure en copropriété ?

Une fissure dans le mur d’une copropriété est un phénomène relativement courant, mais la présence de lézardes ne doit jamais être prise à la légère. Qu’elles soient bénignes ou symptomatiques de problèmes plus graves, il est essentiel de comprendre la nature des fissures qui se font jour, pour garantir la sécurité des occupants et la pérennité du bâtiment.

Quels types de fissures peuvent apparaître sur un immeuble ?

Il existe plusieurs types de fissures, qui peuvent être classées selon leur forme, leur profondeur ou leur localisation :

• Les microfissures (inférieures à 0,2 mm) sont souvent superficielles et sans danger immédiat.
• Les fissures fines (entre 0,2 mm et 2 mm) peuvent résulter de mouvements structurels légers ou de la dilatation des matériaux.
• Les fissures importantes (supérieures à 2 mm) ou traversantes, en revanche, peuvent affecter la solidité du bâtiment. On distingue aussi les fissures verticales, horizontales ou en escalier, cette dernière forme étant fréquente sur les murs en maçonnerie.

Une fissure peut apparaître sur un balcon en copropriété, mais aussi à l’intérieur d’un appartement, sur un mur ou au plafond. A l’intérieur d’un logement comme à l’extérieur du bâtiment !

Les causes sont multiples. Dans le cas d’un balcon par exemple, une fissure verticale peut apparaître si l’espace entre les joints de fractionnement est trop important. Une fissure horizontale sera quant à elle la conséquence d’un retrait du béton.

Plus globalement, une fissure au plafond d’un appartement en copropriété ou sur tout autre mur peut résulter de mouvements du sol (sécheresse, retrait-gonflement des argiles, tassement différentiel), d’erreurs de construction (mauvaise qualité des matériaux, absence de joints de dilatation, fondations inadaptées), ou encore de sollicitations mécaniques (vibrations, surcharge).

L’usure naturelle d’un bâtiment ancien, les infiltrations d’eau, les travaux à proximité (terrassements, démolitions) ou un sinistre (séisme, affaissement de terrain) peuvent également être en cause.

Quels sont les risques liés aux fissures sur un bâtiment ?

Les fissures peuvent, à terme, compromettre l’intégrité structurelle du bâtiment. Certaines peuvent laisser passer l’humidité, provoquer des infiltrations et dégrader les matériaux (bois, plâtre, ferraillage). Elles peuvent aussi aggraver des ponts thermiques, favoriser l’apparition de moisissures, et nuire à l’isolation acoustique.

Si elles s’élargissent ou se multiplient, elles peuvent traduire un affaissement ou une instabilité grave, mettant potentiellement en danger la sécurité des occupants.

Quels sont les bons réflexes à avoir à la vue d’une fissure ?

Lorsqu’un occupant découvre une fissure sur les murs de son appartement, il est essentiel de ne pas la négliger. Il convient d’en observer les caractéristiques (taille, orientation, localisation), de prendre des photos et de noter la date de l’apparition.

En cas d’évolution visible (élargissement, propagation), un suivi régulier est recommandé. L’occupant doit également en informer sans délai le syndic de copropriété, surtout si la fissure touche des murs porteurs, des façades ou des parties communes. En cas de doute sur la gravité, il est recommandé de faire appel à un professionnel du bâtiment ou à un expert en pathologies du bâtiment.

Comment réparer une fissure sur un immeuble ?

Le choix de la solution dépend de la nature et de la cause de la fissure :

• Les microfissures ou fissures superficielles peuvent être réparées à l’aide d’enduits de rebouchage et d’un traitement de finition.
• Pour les fissures plus profondes, il faut d’abord traiter la cause avant toute réparation esthétique. Cela peut impliquer un drainage des eaux, un renforcement de la structure, une reprise en sous-œuvre des fondations, ou la pose d’agrafes ou de résines injectées dans les murs.

Un diagnostic préalable par un bureau d’études techniques est souvent nécessaire pour prescrire les travaux adaptés.

Que doit faire la copropriété pour gérer une fissure sur le bâtiment ?

Lorsque la fissure concerne les parties communes (murs porteurs, façades, planchers), c’est à la copropriété, par l’intermédiaire du syndic, de prendre en charge la situation. Idem si les fissures se trouvent dans un appartement mais que la cause est structurelle à l’immeuble. En revanche, si les fissures dans l’appartement proviennent d’un défaut d’entretien du copropriétaire concerné, c’est à ce dernier de prendre en charge les réparations.

Dans le cas où les causes des fissures sont structurelles, le syndic doit en premier lieu faire constater la fissure par un professionnel compétent (par exemple architecte, ingénieur structure, expert indépendant ou encore maître d'oeuvre...). En fonction du diagnostic, une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée pour décider des travaux à entreprendre, voter les budgets et sélectionner les entreprises.

En cas de fissures graves ou de mise en péril du bâtiment, le syndic peut également engager une procédure auprès de la mairie (signalement de péril) ou auprès de l’assurance dommages-ouvrage si le bâtiment est encore sous garantie décennale. Si les dégradations sont visibles dans les dix ans qui suivent la construction du bâtiment, les dommages sont en effet couverts par l’assureur du constructeur.

Le rôle du syndic de copropriété comprend par ailleurs le suivi des travaux, afin de s’assurer de leur avancement. Le contrôle technique de la bonne exécution peut, quant à lui, être confié à un maître d’œuvre ou à un professionnel du bâtiment.