Alors que la tendance à la hausse en matière de charges de copropriété pèse sur le budget des copropriétaires, il est crucial de trouver des moyens de faire baisser cette note. Entre des économies à réaliser sur l’énergie, les frais de réparation ou encore l’assurance, il existe plusieurs façons simples à mettre en place pour économiser sur ces charges de copropriété, qui sont notamment en lien avec le syndic.
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Premièrement, pour diminuer ses charges de copropriété, il peut être judicieux de se pencher sur les charges liées au chauffage. Ces dernières représentent, en comptant également l’eau chaude sanitaire et les fluides comme le gaz, près d’un tiers des charges totales. En effet, la température des copropriétés est souvent trop élevée, alors que les articles R 111-6 et R 131-20 du Code de la construction et de l’habitation demandent une température de 18° au minimum au centre des pièces.
Il est courant de voir 20 ou 21° au centre des pièces, alors qu’une baisse d’un seul degré permettrait d’économiser 7% sur la facture. Il est également important de réduire la température de nuit et de faire un entretien régulier des installations, notamment de la chaudière, qui peut consommer jusqu’à 12% en moins si elle est bien entretenue.
En lien avec les économies de chauffage, des économies peuvent être réalisées de façon plus générale en améliorant l’isolation de la copropriété. Il existe un certain nombre de dispositifs visant à aider à cette amélioration énergétique, comme l’éco-PTZ copropriétés, qui permet de réaliser de réelles économies d’énergie à terme, en réduisant de façon importante la facture de chauffage.
Ces aménagements peuvent passer par l’installation de triples-vitrages, par une bonne isolation thermique ou encore par l’isolation des terrasses.
En s’intéressant encore au domaine de l’énergie, il est possible d’économiser dans les achats de gaz, en obtenant les meilleurs prix possible. Ainsi, il est possible d’utiliser la plateforme de l’Association des responsables de copropriété, qui a négocié des tarifs de fioul avantageux auprès de certaines entreprises, permettant ainsi de réaliser entre 15 et 20% d’économies par an.
Les tarifs peuvent être déjà fixés selon le type de copropriété en question, mais si ce n’est pas le cas, il s’agit d’un moyen facile pour économiser sur ce type de charges.
L’eau fait également partie des postes de charges importants, d’autant plus que son augmentation en termes de prix est croissante et pointée du doigt par les copropriétaires. C'est un facteur important pour diminuer les charges en copropriété.
Il est donc essentiel de parvenir à maîtriser ce type de dépense, principalement par une mesure facile à mettre en place : l’installation de compteurs d’eau individuels, qui peuvent être loués ou achetés. Généralement, cette mesure permet de faire baisser la consommation d’eau de 30% en moyenne la première année, et si les économies se tassent ensuite par la suite, elles peuvent représenter 20% sur la consommation d’eau, ce qui est non négligeable.
Il est ici recommandé de choisir des compteurs de classe C ou D, qui permettent d’évaluer le goutte-à-goutte et les micro-fuites. Obligatoires pour les immeubles récents, d’après 2007, les compteurs individuels permettent en outre de responsabiliser chaque copropriétaire.
L’entretien de l’ascenseur est également un poste de dépense notable, au même titre que les frais d’entretien pour les parties communes ou pour les espaces verts. Il est malheureusement courant que le prix du contrat d’entretien de l’ascenseur augmente chaque année, sans pour autant qu’il y ait de vraie justification.
Il est donc fortement conseillé de scruter ce contrat, afin d’identifier tous les détails des dépenses, et de voir si certaines sont injustifiées. Le tarif des prestations hors contrat, notamment, doit être vu avec l’entreprise en question et défini en amont, car dans le cas contraire une tarification discrétionnaire sera appliquée.
Il est par ailleurs recommandé de renégocier régulièrement le contrat d’entretien et de faire jouer la concurrence pour obtenir le tarif le plus avantageux. Enfin, en ce qui concerne les travaux de mise aux normes de l’ascenseur, vous avez la possibilité de les étaler sur plusieurs années pour diminuer le coût.
Afin d’économiser sur les charges de copropriété, il est également possible de jouer sur le contrat d’assurance, dont l’augmentation des prix est également décriée par les copropriétaires.
En effet, la hausse varie d’une année à l’autre mais peut attendre jusqu’à près de 10%, ce qui pèse fortement à moyen terme sur les comptes de la copropriété. Pour s’assurer de bien payer le bon prix, il faut surveiller précisément le contrat d’assurance, en vérifiant notamment que la superficie mentionnée est conforme à la réalité. Le recours à un géomètre expert peut permettre d’avoir un chiffre précis qui pourra être comparé à celui de l’assurance.
Une des options pour gagner sur le contrat d’assurance, est comme pour l’entretien de l’ascenseur, de faire jouer la concurrence, et de faire des demandes de devis auprès d’autres assureurs. Dans le cas d’une volonté de changement d’assureur, il faudra toutefois bien veiller au préavis de résiliation, car le contrat d’assurance est reconduit tacitement chaque année.
D’autres coûts plus ou moins cachés vont peser sur vos charges de copropriété, et peuvent être diminués en y faisant attention. C’est notamment le cas pour le tarif de la gestion de l’assemblée générale facturé par le syndic, et inscrit dans le contrat de syndic. Certains prennent en effet l’habitude de facturer la location de chaises et d’une salle pour la tenue de l’assemblée générale, alors que cela devrait être inscrit dans les charges courantes.
De même, il faut vérifier précisément les coûts définis dans le contrat de syndic, par exemple sur la gestion de l’assemblée générale, qui peut être facturée plus cher certains jours de la semaine, ou encore après une certaine heure. Ce sont des petits détails qui peuvent notamment faire économiser sur les charges.
C’est une autre manière de contrôler les coûts de la copropriété. En effet, si la durée maximale d’un contrat de syndic est de trois ans renouvelable, il est possible de définir un contrat d’une durée plus faible, notamment d’une seule année renouvelable. Par ce choix, une certaine pression sera mise sur le syndic, qui traitera les demandes de façon plus directe et rapide, et qui sera davantage tenu à un sérieux dans les comptes, favorisant une maîtrise des dépenses. De plus, il sera plus facile de changer en cas d’abus ou de problème, ce qui est une autre façon d’économiser sur les charges.
Lorsqu’une vente a lieu dans l’une des copropriétés, un certain nombre de diagnostics immobiliers peuvent être nécessaires ou obligatoires, en ce qui concerne les parties communes. Il faut cependant prendre garde à ne pas être facturés pour des diagnostics inutiles ou non obligatoires.
Par exemple, il peut s’agir du diagnostic de dépistage des termites, qui n’est obligatoire que dans certains départements, ou celui du plomb, qui ne concerne que certains types de canalisations. Comme une commission est touchée par le syndic sur ce type de factures payées par la copropriété, il est important de bien vérifier qu’il n’y ait pas d’abus.
Enfin, une dernière possibilité est à connaître pour économiser sur les charges de copropriété, et elle concerne une nouvelle fois le syndic. Il est recommandé lors de la réalisation de travaux importants, tels que sur la toiture, la façade ou la mise aux normes des ascenseurs, de multiplier les demandes de devis. Cela vous permettra de comparer ces devis à celui proposé par le syndic, qui va toucher une commission en fonction du montant de la facture, et qui n’est donc pas toujours enclin à trouver le contrat le plus avantageux.
Vous avez donc tout intérêt à faire ces demandes de devis pour ces travaux en parallèle, avec plusieurs copropriétaires bénévoles, afin de les comparer et le cas échéant de les proposer au syndic, si le tarif est plus compétitif pour la copropriété.
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