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Réforme de la copropriété : les nouveaux pouvoirs du conseil syndical

Si la priorité chez les acteurs de la copropriété est de pouvoir procéder aux assemblées générales repoussées pour cause de confinement, la date du 1er juin 2020 est également cochée en raison de l’entrée en vigueur d’un certain nombre de modifications apportées par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cette loi modifie en effet assez profondément le droit de la copropriété, qui n’avait alors pas connu d’évolution majeure depuis 1965. Parmi les changements importants de cette ordonnance, figure ainsi la délégation de pouvoir au bénéfice du conseil syndical, qui orchestre un rééquilibrage du pouvoir dans l’immeuble à son profit dans son rapport de force au syndic des copropriétés.

Les modifications de l’ordonnance attendues pour le 1er juin 2020

De fortes attentes venant de la part des professionnels du secteur de l’immobilier, et plus précisément des acteurs des copropriétés, entourent la loi Elan datant de novembre 2018. En effet, cette loi phare qui porte des évolutions importantes concernant le logement, la construction, les loyers ou encore l’urbanisme, prévoyait tout un pan consacré à la copropriété. L’ordonnance du 30 octobre 2019, n°2019-1101, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, a répondu à cette attente, recevant un accueil assez favorable des professionnels et des observateurs.

Une grande partie de ces modifications vont entrer en application le 1er juin 2020, concernant aussi bien les domaines du conseil syndical que des syndics, et apportant des changements assez profonds qui vont impacter fortement la gestion d’une copropriété au quotidien. De façon générale, la réforme de la copropriété vise à en simplifier le fonctionnement tout en modernisant les choses, avec l’objectif de faciliter la gestion et la prise de décisions au sein des immeubles.LOI ALUR

Cela s’illustre par exemple par la possibilité de prendre en compte les votes par correspondance en assemblée générale, afin de lutter contre l’absentéisme des copropriétaires. Cette volonté de simplification s’applique également au conseil syndical, qui voit ainsi son pouvoir étendu dans le but d’accélérer la prise de décisions moins importantes, et donc de fluidifier le fonctionnement des copropriétés.

La délégation de pouvoir, un changement important pour le conseil syndical

Cette ordonnance, qui doit entrer en application ce 1er juin 2020, modifie de façon importante le rôle et le pouvoir du conseil syndical. L’évolution la plus significative concerne alors la délégation de pouvoirs au conseil syndical. Cette modalité introduite par l’ordonnance définit qu’il est désormais possible pour l’assemblée générale de déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre certaines décisions seul. Les décisions concernées par cette modification sont celles qui sont prises à majorité simple de l’article 24 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il s’agit en fait de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou encore votant par correspondance.

Cette possibilité de délégation n’est valable que si le conseil syndical est composé d’au moins 3 membres. L’assemblée générale peut décider de déléguer le pouvoir, de prendre l’intégralité ou seulement une partie des décisions prises qui sont validées à cette majorité. Jusqu’à présent, la délégation de pouvoir de l’assemblée générale ne pouvait être faite que sur un acte ou une décision déterminée.

De façon pratique, les décisions qui entrent en compte par cette modalité de l’ordonnance concernent la gestion des travaux des parties communes, et le maintien de l’immeuble en bon état, ce qui comprend notamment la réparation d’escaliers, ou la réfection partielle d’une toiture. En bref, cela concerne tout ce qui est en lien à la gestion courante de la copropriété.

Il s’agit donc d’une évolution majeure dans la vie des copropriétés, qui vise à apporter plus de souplesse et à faciliter la gestion au quotidien de ces affaires courantes. Cette délégation expresse de pouvoir est toutefois soumise à certaines conditions. En plus d’un nombre minimal de 3 personnes dans le conseil syndical, cette délégation ne peut être accordée pour une durée supérieure à deux ans. Elle sera toutefois renouvelable à ce moment sur décision de l’assemblée générale.

Afin d’apporter une contrepartie à ce pouvoir donné au conseil syndical, l’ordonnance prévoit que ce dernier soit soumis à une obligation d’information vis-à-vis des copropriétaires, ce qui passe par exemple par des retours et comptes rendus réguliers. Par ailleurs, chaque membre du conseil syndical sera dans l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile.

Enfin, il faut savoir que malgré cette délégation expresse, l’assemblée générale reste bien décisionnaire en ce qui concerne les dépenses allouées aux différents travaux, par exemple en fixant un plafond de dépenses à ne pas dépasser. Mais le conseil syndical pourra alors choisir entre plusieurs entreprises pour ces travaux, sans avoir à demander l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. Aussi, le champ de compétences concerné par cette délégation ne prend pas en compte certaines décisions : la validation des comptes, les adaptations du règlement de copropriété ainsi que la détermination du budget prévisionnel.

Il faut aussi savoir que les décisions du conseil syndical pour les questions précédemment listées seront prises à la majorité de ses membres, la voix du président l’emportant en cas de partage des voix.

Le conseil syndical prend l’ascendant sur le syndic ?

Cette mise à jour importante, qui vise à donner une place plus forte au conseil syndical, tout en simplifiant la gestion de la copropriété au quotidien, va en fait participer à un rééquilibrage des pouvoirs entre le conseil syndical et le syndic de copropriété.

En effet, l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit un champ d’action amplifié en faveur du conseil syndical, envers le syndic. De façon pratique, le président du conseil syndical pourra désormais, suite à un vote à la majorité de l’assemblée générale, intenter une action en justice contre le syndic, dans le cas où il aurait lésé les copropriétaires, soit par carence, soit par inaction.

Il est précisé que si le conseil syndical n’obtient pas les pièces de gestion demandées au syndic sous un délai d’un mois, le président pourra demander à ce qu’il soit condamné par le tribunal judiciaire, à un versement d’indemnités au syndicat des copropriétaires. En parallèle de cette possibilité d’action en justice, l’ordonnance prévoit qu’une amende forfaitaire pourra être infligée au syndic en cas de retard, calculée à la date de clôture des comptes. Il faut savoir que dans le cas où l’immeuble ne dispose pas de conseil syndical, plusieurs copropriétaires peuvent intenter l’action en justice contre le syndic, s’ils représentent au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Cette modification, en plus de la possibilité de délégation expresse, permet ainsi de renforcer considérablement les pouvoirs du conseil syndical. L’ordonnance apporte par ailleurs une autre nouveauté concernant la désignation des membres du conseil syndical.

Une évolution concernant la désignation des membres du conseil syndical

Jusqu’à présent, la loi prévoyait que les membres du conseil syndical étaient désignés par l’assemblée générale, s’ils faisaient partie des copropriétaires, de leurs conjoints, de leurs partenaires pacsés, de leurs usufruitiers ou de leurs représentants légaux. Ensuite, l’élection du Président syndical se fait parmi ces membres. En vue d’éviter des conflits d’intérêts, certaines personnes ne pouvaient donc être élues membres du conseil syndical. C’est le cas des personnes liées au syndic, comme son conjoint ou ses ascendants.

L’ordonnance du 30 octobre 2019, qui entre en application le 1er juin 2020, apporte un assouplissement en la matière, en prévoyant que les membres du conseil syndical pourront désormais se faire remplacer par l’un de leurs ascendants ou de leurs descendants, ce qui n’était pas le cas jusqu’ici.

Il est aussi précisé que les parents du syndic ne pourront pas prétendre à être élus membres du conseil syndical, s’ils sont en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, ce qui concerne les petits-enfants ou les grands-parents, ce qui n’était pas précisé jusqu’ici.

Ainsi, cette ordonnance attendue depuis longtemps apporte un certain lot de nouveautés, qui vont, outre une simplification dans la gestion des affaires courantes d’une copropriété, contribuer à un rééquilibrage certain entre le conseil syndical et le syndic.

Le conseil syndical se voit doté de nouveaux pouvoirs, et d’une contrainte réelle vis-à-vis du syndic, avec cette possibilité de lui infliger des amendes. C’est aussi une façon de lui octroyer davantage de liberté, sans pour autant limiter le pouvoir de décision des copropriétaires.

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