Copropriété : que dit la loi du 10 juillet 1965 ?

La loi du 10 juillet 1965 a établi les règles de fonctionnement et d’organisation de la copropriété en France. C’est une loi fondatrice qui a évolué au fil des années puisque plus d'une quarantaine de modifications y ont été apportées en soixante ans.

Que contient la loi du 10 juillet 1965 ?

Cette loi fondamentale sur la copropriété se divise en cinq chapitres :

• Le chapitre 1 réglemente l’organisation de la copropriété, la répartition des parties privatives et des parties communes, et donc le calcul des charges qui reviennent à chacun des copropriétaires. Elle détermine aussi le rôle, crucial, du syndicat des copropriétaires.
  Certains articles sont venus apporter davantage de démocratie au sein des assemblées générales, en précisant quelle majorité doit être obtenue pour prendre des décisions : majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965), majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ou double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
• Le chapitre 2 encadre l’administration de la copropriété, et notamment les trois organes qui la gèrent, à savoir : le syndicat des copropriétaires (qui représente l’ensemble des copropriétaires), le conseil syndical (groupe représentatif des copropriétaires élu en assemblée générale) et le syndic (la personne physique ou morale qui administre la copropriété).
• Le chapitre 3 concerne les travaux susceptibles d’affecter la structure de l’immeuble, en cas de création de sous-sols ou, au contraire, de surélévation.
• Les chapitres 4 et 4bis réglementent les reconstructions nécessaires en cas de destruction partielle ou totale d’immeuble. Ils sont venus aussi clarifier le statut spécifique des résidences services, ces ensembles de logements privatifs pour les personnes âgées.
• Le chapitre 5 traite quant à lui des dispositions plus générales comme les règlements constructions, les différentes procédures, ou la contestation d’une assemblée générale des copropriétaires.

Les objectifs de la loi du 10 juillet 1965

Les destructions liées à la guerre et le besoin constant de logements ont conduit à construire de nombreux immeubles d’habitat collectif, et même de grands ensembles de plusieurs centaines, voire milliers de logements. Or, il existait peu de textes légaux pour réglementer les copropriétés, une pratique qui pourtant existait depuis longtemps.

Le premier objectif a donc été de définir précisément ce qu’est une copropriété à savoir « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables » (article 1 de la loi du 10 juillet 1965).

La loi de 1965 sur la copropriété a aussi permis de différencier parties privatives et parties communes et d’éviter ainsi les abus. Avant cette loi, il n’était pas rare que certains propriétaires ne s’arrogent une partie des espaces communs à leur profit. Des combles, une cour, un jardin pouvaient ainsi se retrouver annexés.

De plus, il fallait organiser la gestion financière des copropriétés, notamment le paiement de charges, partagées par les copropriétaires selon le type de logement qu’ils occupent (détermination des lots).

Cette loi a donc servi à préserver le droit à la propriété tout en garantissant l’intérêt collectif.

Les évolutions de la loi de 1965 sur la copropriété

La loi de 1965 sur la copropriété a subi de grandes modifications au fils des années, par le biais de lois rectificatives. En effet, elle faisait face à plusieurs difficultés :

• Les droits d’un copropriétaire étaient fortement limités par la destination de l’immeuble.
• La répartition des charges n’était pas toujours bien acceptée, voire entraînait des litiges entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndic.
• L’usage des parties communes pouvait occasionner des conflits.
• Le fait que certaines décisions devaient être prises à la majorité absolue pouvait entraîner des blocages.

Pour essayer de pallier ces insuffisances, d’autres lois ont été promulguées pour faciliter la gestion de la copropriété :

• La loi du 21 juillet 1994 est venue clarifier le paiement des charges de copropriété lorsqu’un lot est vendu ainsi que la situation des copropriétés en difficulté pour faire des travaux d’entretien.
• La loi SRU du 13 décembre 2000, ainsi que les décrets et arrêtés successifs afférents, a changé le règlement des copropriétés, notamment en ce qui concerne le carnet d’entretien de la copropriété, la répartition des charges ainsi que leur recouvrement. Elle a aussi obligé les syndics à ouvrir un compte bancaire spécifique pour la gestion financière de la copropriété.
• La loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a, elle, porté sur le fonds de travaux (somme que payent les copropriétaires tous les mois pour faire face à de futurs travaux de copropriétés).
• La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), promulguée en 2018, a accordé plus de pouvoir au conseil syndical.
• La réforme de 2020 a modifié le droit concernant l’état des petites copropriétés et notamment le prix de l’état daté qu’un copropriétaire doit remettre en cas de vente et qui précise sa situation comptable vis-à-vis de la copropriété. Le prix de cet état daté, rédigé par le syndic, est désormais plafonné à 380 euros TTC.
• La loi du 9 avril 2024, appelée "Loi Habitat Dégradé", qui vise à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement.