Le rôle du syndic est central dans un immeuble, ses missions étant d’administrer l’immeuble et de veiller à l’exécution du règlement de copropriété, qui régit les règles et la vie commune des copropriétaires. Étant donné que le syndic de copropriété est soumis à une obligation de moyens, et non pas de résultats, des litiges peuvent apparaître assez couramment avec certains copropriétaires, dans le cas de manquements ou de négligences.

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Gare aux négligences et aux pratiques obscures

Un premier type de conflit pouvant exister avec le syndic concerne tout type de négligence de sa part, entraînant des difficultés au sein de la copropriété, ou encore des sinistres. Par exemple, un mauvais entretien des parties communes peut affecter les parties privatives ainsi que les parties communes, ou encore certaines parties privatives peuvent être utilisées par d’autres copropriétaires. Dès lors que la mission du syndic n’est pas respectée ou mal assurée, des conflits peuvent ainsi apparaître entre copropriétaires ou vis-à-vis du syndic.
Il arrive également que le syndic ait été impliqué dans certaines pratiques frauduleuses, par exemple dans le choix d’une entreprise pour réaliser des travaux, ou encore dans la gestion financière de la copropriété. Il est ici possible que le syndic n’ait pas assuré sa mission de recouvrement de charges par certains copropriétaires, entraînant des difficultés financières pour la copropriété. Le syndic peut également être fautif dans le cas de décisions prises qui vont à l’encontre du règlement de copropriété.
Enfin, un certain nombre de conflits impliquant le syndic sont en fait des conflits entre copropriétaires, le syndic étant habilité à agir en justice pour représenter la copropriété. Il s’agit ici de troubles de voisinage, de nuisances en raison d’une activité professionnelle ou encore de conflits concernant l’utilisation des parties communes entre copropriétaires.
Dans tous les cas, il existe différents recours pour mettre fin à une mauvaise gestion du syndic, pouvant aller jusqu’au changement de ce syndic.

Comment régler les conflits avec le syndic ?

Le syndic est bien responsable du bon état de la copropriété, de sa gestion, et de l’état des parties communes. En ce sens, en cas de préjudices causés par l’immeuble, de différents types possibles, c’est bien lui qui sera porté responsable. La loi prévoit un certain délai lorsqu’il s’agit d’intenter un recours contre le syndic. S’il s’agit d’un dommage survenu, le délai est de 10 ans à partir de ce sinistre pour agir, et s’il s’agit de contester une décision prise à l’assemblée générale, le délai est porté à deux mois. Et lorsqu’on évoque un litige en copropriété vis-à-vis du syndic, il faut séparer le recours collectif et le recours individuel.

Action collective ou individuelle

Dans le cas d’un recours collectif, plusieurs étapes sont à suivre, l’idée étant le plus souvent de tenter de trouver une entente amiable, plus rapide et moins complexe à mettre en œuvre. Il faut donc après conciliation entre les différents copropriétaires, envoyer une lettre de mise en cause par courrier recommandé, avec accusé de réception. Ce courrier va en substance demander au syndic de bien respecter ses obligations en rapport à un élément précis, en lui laissant un délai de réponse de 8 jours. Il est ici possible de proposer une médiation, ou également de demander de l’aide auprès du conseil syndical. Si aucune réponse n’est obtenue, il est possible d’envoyer une lettre de mise en demeure.
Dans le cas où cette première étape ne donne pas de résultat, le recours collectif passera à l’action en justice, en convoquant le syndic devant le Tribunal de Grande Instance. Ce dernier va alors désigner un gestionnaire de copropriété provisoire. L’inconvénient de l’action en justice est qu’elle prend un certain temps, généralement entre 2 et 3 ans, et qu’elle représente un certain coût, aux alentours de 2000 euros.
Dans le cas d’un recours individuel, visant par exemple à contester une décision qui a été prise en assemblée générale, il faudra également suivre plusieurs étapes. Il sera avant tout nécessaire que le copropriétaire engageant cette action ait bien voté contre la mesure en AG. Ensuite, il aura à envoyer sa lettre de contestation dans le délai prévu de deux mois.
Dans le cas d’un manquement ou d’une infraction au règlement de copropriété du syndic, par exemple entraînant un manque d’entretien des parties communes, il est possible d’engager un recours pour préjudice personnel. Dans tous les cas, il reste la possibilité de faire un changement de syndic, en attendant que son mandat arrive à terme.

Syndic en ligne, l’arme anti conflits ?

Les conflits impliquant les syndics et les copropriétaires étant assez courants, ces derniers regrettent souvent le manque de réactivité ou encore le coût trop important qu’ils représentent pour la copropriété. Avec la mise en application des lois Alur et Elan, les obligations des syndics se sont faites plus précises, entraînent dans la plupart des cas une hausse de leur tarif allant jusqu’à 40% en plusieurs années.
Face à cette situation, les syndics en ligne se développent et prennent aujourd’hui une place de plus en plus importante, permettant de répondre à la problématique des syndics traditionnels trop chers ou parfois négligents. Les syndics en ligne peuvent en effet proposer des tarifs beaucoup plus bas, en dématérialisant toute une série de services pour faire baisser les honoraires de gestion. C’est donc une solution qui s’avère plutôt pertinente pour les copropriétés de petite taille, qui ne nécessitent pas spécialement l’intervention physique du syndic, en impliquant directement les copropriétaires sur certaines tâches. De même, le choix du syndic en ligne est bien adapté dans le cas d’une bonne entente entre copropriétaires, grâce à la dimension collaborative de la gestion de l’immeuble qui rapproche.

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