Indispensable lors de la vente d’un lot de copropriété, l’état-daté a un prix, qui peut parfois déraper chez certains syndics traditionnels comme l’a récemment dénoncé 60 Millions de consommateurs. Un décret, prévu dans la loi ALUR, devrait prochainement plafonner son montant.

C’est quoi un état-daté ?

syndic one
syndic de copropriété

Le propriétaire qui vend un bien immobilier situé dans une copropriété est soumis à une obligation d’information à l’égard de l’acheteur. Cette obligation s’applique pour toute vente d’un lot de copropriété en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et prend la forme d’un document : l’état-daté. Il est exigible dès la signature du compromis et comporte les informations liées aux charges financières qui reviendront au futur propriétaire une fois la vente actée. Le contenu précis de l’état-daté, qui repose sur l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié en 2013, distingue trois catégories de charges :

  • les montants restant dus par le vendeur (charges impayées, provisions exigibles, honoraires du syndic au jour de l’établissement de l’état-daté à s’acquitter avant la vente) ;
  • les montants dont le syndicat pourra être débiteur vis-à-vis du vendeur (avances de trésorerie) ;
  • les montants qui pourront incomber à l’acquéreur (avances et provisions indiquées dans le budget prévisionnel mais non encore exigibles, dépenses ne figurant pas dans le budget prévisionnel).

L’état-daté comprend également les charges et travaux réglés par le vendeur lors des deux exercices précédents, ce qui apporte à l’acquéreur une vision concrète de la gestion financière de la copropriété. Les éventuels procès et procédures en cours qui concernent la copropriété doivent être mentionnés en annexe.

Pourquoi l’état-daté est utile ?

Pour le copropriétaire vendeur, l’état-daté est l’occasion de faire le point et de mettre sa situation à jour vis-à-vis du syndic avant la vente définitive de son bien. Un préalable indispensable pour pouvoir conclure cette dernière en effet, car le vendeur doit pouvoir produire auprès du notaire un certificat du syndic, qui valide l’absence de dette. En son absence, le syndic dispose d’un délai de 15 jours pour s’opposer au prix de vente.

Pour l’acquéreur, c’est essentiellement la troisième catégorie qui l’impacte directement, car elle indique de manière transparente les coûts qu’il aura à supporter à son arrivée dans la copropriété. Parmi ces sommes, il peut par exemple être mis à contribution financièrement pour des travaux votés avant la vente, ou des fonds de réserve de l’immeuble.

Etat-daté : qui fait quoi ?

C’est au syndic de copropriété d’établir l’état-daté et de le fournir au notaire et/ou au vendeur qui en fait la demande. Si le document ne suit pas la trame prévue par décret et ne renseigne pas l’exhaustivité des informations demandées, le syndic peut être poursuivi par l’acquéreur. La jurisprudence est en faveur des nouveaux copropriétaires, suite à une décision de la Cour de cassation de condamner lourdement un syndic ayant omis de préciser que le syndicat des copropriétaires était en litige avec le constructeur d’un immeuble au sujet d’un défaut du système de ventilation des parties communes. Le motif retenu : information incomplète.

Vers un montant plafonné de l’état-daté

Les frais d’établissement de l’état-daté sont à la charge du copropriétaire vendeur, et leur coût est mentionné dans le mandat du syndic. Il n’existe toutefois pas de tarif réglementé comme l’a dénoncé le magazine 60 Millions de consommateurs en début d’année, évoquant un prix moyen de 500€ et des écarts non justifiés à plus de 1000€ chez certains syndics. Dès 2017, la députée Laurence Arribagé avait interpellé la ministre du Logement sur les abus relevés par le ministère de la Justice et la DGCCRF, ainsi que la nécessité de plafonner par décret le montant de l’état-daté. Réponse de l’intéressée : le principe du plafonnement a bien été introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014… mais son décret d’application n’avait toujours pas été publié ! Après un nouveau silence radio de près de deux ans, le gouvernement a rouvert le dossier et annoncé en mars dernier la parution imminente dudit décret pour un plafonnement situé entre 450 et 480€ par la voix du Premier ministre Edouard Philippe. Ce dernier ajoutait même le risque encouru par les syndics qui ne respecteraient pas cette nouvelle obligation : une amende allant de 3 000 à 15000 €. Wait and see. Chez Syndic One, le montant de l’état-daté (440€) se situe d’ores et déjà sous le plafond pressenti.

Quelle différence avec le pré état-daté ?

Avant l’état-daté, il y a le pré état-daté. Une nouveauté introduite par la loi ALUR de 2014 afin d’informer l’acquéreur dès la promesse de vente. Mais contrairement à l’état-daté, il n’a aucune existence légale, car le vendeur peut éditer lui-même ce document pour le transmettre avant la signature du compromis de vente. En clair : le notaire ne peut pas l’exiger auprès du syndic. Et ce dernier ne peut pas en facturer l’édition, le pré état-daté ne figurant pas parmi les prestations particulières hors gestion courante du décret n°2015-342 du 26 mars 2015. Le vendeur peut en effet récupérer les données financières à jour du pré état-daté dans l’extranet de la copropriété.

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