La loi du 10 juillet 1965 – l’article 28 précisément – explique qu’il est possible de diviser des copropriétés afin de faciliter et d’améliorer leur gestion. Ce processus se nomme « la scission de copropriété ». Elle est aujourd’hui également valable pour la division en volumes grâce à la loi Alur. Une mesure qui concerne principalement les grandes copropriétés… pour en faire des plus petites plus faciles à gérer !

Syndic One

Comprendre le mécanisme de scission

Le principe de scission de copropriété est simple : diviser une copropriété existante en retirant de celle-ci un, ou plusieurs bâtiments, afin d’en faciliter leur gestion. Ce mécanisme existe depuis la loi du 10 juillet 1965, qui avait pour vue d’aider les copropriétés en difficulté de fait de leur grande taille.
Les copropriétés divisées peuvent devenir de propriétés uniques, indépendantes ou une toute nouvelle copropriété, de taille plus restreinte. À la base, la scission n’était réservée qu’aux copropriétés incluant plusieurs bâtiments et à la division du sol possible. La loi Alur, du 24 mars 2014, à étendu cette possibilité jusqu’à tous les ensembles immobiliers complexes, qui peuvent dès lors être divisés en volumes (voir dernier paragraphe de cet article).
La scission de copropriété est cependant toujours soumise à trois conditions qui sont à réunir au préalable :

  • la copropriété doit comporter plusieurs bâtiments ;
  • la division en propriété du sol doit être possible (pour permettre la création de copropriétés distinctes) ;
  • la scission (et donc, les divisions) doit être décidée en assemblée générale spéciale ET approuvée par l’ensemble des copropriétaires.

À noter : certaines parties communes sont considérées comme indivisibles, comme les canalisations, la toiture ou les voies d’accès.

Comment demander une scission ?

Une scission peut être donnée à un propriétaire unique (possédant un ou plusieurs lots) ou à des copropriétaires d’un ou de plusieurs bâtiments. Selon l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, si les conditions citées plus haut sont réunies, deux solutions distinctes sont possibles :

    • « Le propriétaire d’un ou de plusieurs de ces lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art 25) »
    • « Les copropriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée générale spéciale (AGS) et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée (art. 25), demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25) sur la demande formulée par l’assemblée spéciale. »

Le vote de la scission

L’assemblée générale des copropriétaires a pour but de déterminer (à la même majorité de vote) les conditions matérielles, financières et juridiques d’une scission. Cela implique la gestion des équipements communs indivisibles et leur attribution ainsi que les conditions pour dissoudre le syndicat initial (voir plus haut).
La création d’un union syndical est ainsi possible. Il sera en charge de la gestion et de l’entretien de tous les équipements communs indivisibles.
Pour rappel, l’assemblée générale statue à la majorité de l’article 25, et il n’est pas possible de recourir à un second vote (selon l’article 25-1) si la majorité des voix de tous les copropriétaire n’est pas obtenue.
Les nouveaux syndicats remplaçants du syndicat initial ont l’obligation d’être convoqués en AG. Ils doivent à la fois adapter le règlement de copropriété au nouvelles règles (ou en créer un nouveau) et déterminer en détail la répartition des charges qui en découle. Toutes ces modifications doivent être votés à la majorité de l’art. 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il est important de noter qu’aucun nouveau syndicat n’est à engager si la division d’un seul lot de copropriété est à faire (Cass., 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.072).

Une transition en question

Concernant les créances, celles du syndicat initial et sur les copropriétaires ainsi que les hypothèques du syndicat initial sur les lots de copropriétaires doivent être transférés aux nouveaux syndicats auquel le(s) lot(s) sont rattachés. Les dettes du syndicat initial sont, quand à elles, également réparties entre les nouveaux syndicats. Elles doivent être à hauteur du montant des créances du syndicat initial. La désignation d’un liquidateur de l’ancien syndicat n’est plus nécessaire grâce à la loi Alur sauf en cas de procédures judiciaires impliquant le syndicat initial.
Enfin, et lorsque la scission est définitivement votée par l’AG, un notaire doit établir les actes authentiques, qui devront être signés par les nouveaux syndic. Ces actes notariés comprennent l’acte de transfert des parties communes (et d’équipements communs) ainsi que les nouveaux règlements de copropriétés.

La scission en volumes, une procédure spécifique

La loi Alur permet depuis 2014 de diviser une copropriété en volumes. Certaines conditions différent néanmoins du précédent type de scission et sont à respecter. Premièrement, la scission en volumes n’est pas autorisée dans le cas d’un bâtiment unique. Deuxièmement, l’ensemble immobilier doit soit être composé de plusieurs bâtiments distincts et sur dalle, soit être composé de plusieurs entités, homogènes et aux usages différents.
La procédure de la scission en volumes reste néanmoins similaire à celle que la scission de copropriété :

    • assemblée générale de la copropriété initiale pour prendre les décisions relatives à cette scission ;
    • création de nouveaux syndicats (la création d’un union de syndicat est également possible, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ;
    • préparation de la répartition des charges ;
    • rédaction des actes notariés.

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