La loi ALUR, qui apporte des changements importants pour les locataires et propriétaires, vient de préciser de nouveaux éléments en ce qui concerne les copropriétés, et plus précisément l’épargne sur livret A. Suite au décret d’application publié en février 2020, les syndicats de copropriétaires pourront souscrire un livret A, dont le plafond sera correspondant au nombre de lot de la copropriété.

Si la possibilité existait déjà depuis la loi Lagarde, ce décret apporte des changements, notamment pour les copropriétés de plus de 100 lots, pour qui le livret A offre une solution pratique dans le cadre du fonds de travaux obligatoire notamment. Si quelques projets alternatifs existent, le livret A représente actuellement pour les syndicats de copropriétés un choix pertinent pour placer l’argent lorsque le budget prévisionnel est plus que respecté. Car la vocation première du syndicat des copropriétaires n’est pas d’épargner mais de couvrir les dépenses nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble. Néanmoins, l’épargne peut aider à faire face à des travaux urgents ou des impayés.

Etat daté Syndic One

Les changements de plafond du livret A avec la loi ALUR

D’après le décret d’application de la loi ALUR n° 2020-93 datant du 5 février 2020, les syndicats de copropriétaires ont désormais le droit de placer jusqu’à 100 000 euros sur un livret A. Il s’agit d’une avancée importante qui apporte un nouvel élément par rapport à la loi de 2010 en vigueur. En effet, jusqu’à présent, les copropriétés pouvaient souscrire un livret A pour y placer jusqu’à 76 500 euros. Désormais, les copropriétés de plus de 100 lots verront le plafond augmenté à 100 000 euros, à compter du 1er avril 2020. Pour les copropriétés dont le nombre de lot est inférieur à 100, le plafond reste toutefois inchangé, fixé à 76 500 euros.

Cette nouveauté était initialement prévue par la loi ALUR, qui souhaitait faire varier le plafond et le montant des versements en fonction de la taille des copropriétés. Le décret d’application alors nécessaire a donc finalement été validé en ce début d’année 2020. Le décret précise par ailleurs que tout changement de plafond du livret A doit être transmis par écrit par le syndicat à la banque. L’établissement bancaire dispose alors de 30 jours à compter de la demande pour se décider. L’ouverture d’un livret A pour la gestion de la trésorerie des copropriétés est donc favorisée par ce décret lié à la loi ALUR, surtout pour celles de plus de 100 lots. C’est une option d’autant plus pertinente en vue des nouveautés apportées par la loi ELAN, comme le fonds de travaux désormais obligatoire.

Focus sur le livret A

Le livret A, compte d’épargne rémunéré plébiscité par les Français, offre un certain nombre d’avantages pour les structures de type syndicats de copropriétés. Il possède certaines spécificités, comme le fait que son taux d’intérêt est fixé par l’État deux fois par an, et les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Si le taux était fixé à 0,75% depuis 2015, il est passé en février 2020 à 0,5%, ce qui est un plus bas pour le livret A. Malgré tout, il offre une facilité d’ouverture, il est défiscalisé et il n’implique aucun frais.

Si le livret A est limité à un plafond de 22 950 euros pour un particulier, il atteint 76 500 euros pour une association, et donc également pour les copropriétés de moins de 100 lots. Il va jusqu’à 100 000 euros exceptionnellement à compter du 1er avril pour celles dépassant les 100 lots. Enfin, les intérêts sont calculés par quinzaine, les 1er et 16 de chaque mois, pour cela il est recommandé de réaliser des versements la veille de chaque premier jour de la quinzaine qui débute.

Fortement utilisé par les particuliers, le livret A a vu son taux baisser en février 2020 après deux années de gel décidées fin 2017. Sa facilité d’utilisation et ses montants spéciaux accordés aux copropriétés en font un choix tout à fait pertinent.

L’épargne pour la copropriété, une question importante

La question de l’épargne est centrale au sein d’une copropriété car il est nécessaire de pouvoir faire face à différents types de dépenses. En ce sens, une solution doit être trouvée et le livret A en fait partie. La problématique des fonds travaux entre dans ce cadre de l’épargne des copropriétés, car elle oblige certains copropriétaires depuis 2017 et la loi ALUR, de verser des provisions supplémentaires pour anticiper le coût de futurs travaux. Si cette mesure ne concerne pas tous les types de copropriétés, elle implique de trouver un moyen pratique et économique pour conserver et faire fructifier l’épargne d’une copropriété. Avec sa facilité d’ouverture, son exonération d’impôts et son nouveau plafond, le livret A présente plusieurs avantages. La loi précise en effet que le syndic doit ouvrir et gérer un compte bancaire séparé, qui soit dédié uniquement à ce fonds de prévoyance, et l’objectif pour lui est d’éviter au maximum les frais bancaires et les différentes démarches administratives.

En plus de ce fonds travaux obligatoire, une autre mesure devrait être prochainement imposée aux copropriétaires, et devait être incluse dans la loi ELAN. Il s’agit du fonds pluriannuel de travaux, qui vise à préciser le montant du budget total à allouer chaque année à ce fonds travaux. Attendue pour début 2020, cette mesure renforce encore l’idée de trouver une solution d’épargne pertinente pour les copropriétés, afin de pouvoir facilement y placer des fonds, et de les retirer sans frais en cas de besoin pour travaux. Même si le taux d’intérêt du livret A est faible, cela permet toutefois de générer quelques intérêts au bénéfice de la copropriété.

Le projet du plan d’épargne copropriété porté par l’ARC

En matière d’épargne pour les copropriétés, le livret A fait figure de compte « par défaut ». L’ARC, Association des responsables de copropriétés, a par exemple fait la proposition d’un projet alternatif : le Plan d’Epargne Copropriété. Il s’agit d’un plan ouvert au minimum 4 ans avant déblocage, exonéré d’impôts, donnant droit à une prime à la sortie et doté d’un plafond allant jusqu’à 10 000 euros par lot principal. Avec ce projet datant de 2013, l’ARC souhaite offrir un cadre adapté précisément aux contraintes et aux besoins des copropriétés. C’est justement l’ARC qui avait poussé pour faire passer le plafond du livret A à 76 500 euros, mais cette proposition n’a cette fois pas reçu de suite.

L’association souligne l’importance d’un tel dispositif, en vue des récentes évolutions, qu’il s’agisse du fonds travaux, ou encore des différentes dépenses qui sont nécessaires avec les travaux d’économie énergétique et de développement durable. Si la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux vise notamment à pousser les copropriétés à réaliser les travaux d’entretien et d’amélioration nécessaires, il est également indispensable qu’elles puissent trouver le cadre idéal à leur épargne.

Le compte bancaire séparé pour les syndics de copropriété

En dehors de la question de l’épargne des copropriétés, il est également important de s’intéresser au compte bancaire. Si pendant des années les syndics de copropriété étaient dans le flou à ce sujet, la loi ALUR a précisé les choses en 2014. Désormais, ils sont tenus d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété, à partir de 16 lots. Le syndic peut en effet en être dispensé si la copropriété comprend moins de 15 lots. Jusqu’à cette date, de nombreux syndics géraient différentes copropriétés sur un seul compte, ce qui pouvait poser problème dans le cas d’une défaillance d’un syndic, avec la saisie des avoirs des copropriétaires. La dispense dans le cas des petites copropriétés peut être obtenue par un vote à la majorité à l’assemblée générale, et elle prendra automatiquement fin au changement ou au renouvellement du syndic.

Par ailleurs, si le syndic des copropriétaires peut ouvrir un compte dans la banque de son choix, les frais devront être transparents, offrant la possibilité aux copropriétaires de choisir un autre établissement lors d’un vote à la majorité absolue. Enfin, ce compte bancaire obligatoire est différent du compte que le syndicat des propriétaires aura à ouvrir pour verser les fonds nécessaires dans le cadre d’un fonds travaux.

De façon générale, le compte bancaire séparé permet une meilleure gestion et une meilleure transparence vis-à-vis des copropriétaires, tandis que le compte dédié au fonds travaux, qui peut être un livret A, répond à des besoins précis. Avec l’augmentation du plafond de ce type de compte pour les grandes copropriétés de plus de 100 lots, à 100 000 euros, le livret A apparaît toujours comme une solution satisfaisante pour les copropriétés, d’autant plus en l’absence de réelle alternative, comme le Plan d’Épargne Copropriété, porté par l’ARC et resté au stade de proposition.

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