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Contactez-nous À chaque année ses nouveautés dans le monde merveilleux des copropriétés ! Loi ALUR et loi ELAN n’ont pas fini de transformer les règles dans les immeubles, et plusieurs mesures entrent concrètement en vigueur en 2019, notamment pour les petites copropriétés. L’objectif recherché est néanmoins d’assouplir le droit à la copropriété.
copropriété syndic one
Dès mars 2014, la loi ALUR officialisait la création d’un registre national des copropriétés, afin d’améliorer la connaissance et la gestion des immeubles. But recherché : anticiper les dysfonctionnements et pouvoir comparer les charges d’un ensemble à l’autre, notamment à destination des syndicats de copropriété pour qu’ils disposent d’une visibilité accrue. L’obligation d’immatriculer sa copropriété s’est d’abord appliquée aux immeubles de plus de 200 lots au 1er janvier 2017, puis à ceux de plus de 50 lots au 1er janvier 2018, pour finalement concerner toutes les autres depuis le 31 janvier 2019. Le délai a en effet été décalé d’un mois en raison d’un bug. En cas de manquement, la copropriété se verrait priver d’accès aux subventions de l’Anah, tandis que les syndics de copro devraient assumer une amende de 20€ par semaine et par logement si l’un des copropriétaires venait à la dénoncer, amende qui se répercuterait sur l’ensemble des copropriétaires… Début 2019, moins de la moitié des copropriétés étaient immatriculées.
Autre dispositif hérité de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové via un décret d’application de 2016, la fiche synthétique de la copropriété est exigible pour l’ensemble des syndicats de copropriétaires depuis le 1er janvier 2019, après avoir été déployée pour les ensembles de plus de 200 lots en 2017 et de plus de 50 lots en 2018. Pour rappel, ce document a aussi une visée informative, à destination des copropriétaires, pour les aider à appréhender le fonctionnement et l’état de l’immeuble. La fiche synthétique de la copropriété doit être mise à jour chaque année avec des données financières et techniques à jour, en incluant son organisation juridique et ses équipements. C’est au syndic de copropriété de réaliser cette fiche synthétique, consultable sur simple demande par les copropriétaires. Elle accompagne également toute promesse et acte de vente en annexe. Un défaut de fiche synthétique de la copropriété est un motif de révocation du syndic, tandis qu’une pénalité financière peut le frapper pour chaque jour de retard dans la transmission du document à un copropriétaire.
Ultime dispositif promulgué par la loi ALUR et obligatoire depuis le 1er janvier 2015, l’extranet copropriétaire se voit compléter en 2019 d’une disposition de la loi ELAN, par l’intermédiaire d’une liste mentionnant le contenu minimal des documents accessibles en ligne dans un espace sécurisé. Le décret doit être publié courant 2019. Pour rappel, l’extranet de la copropriété doit permettre aux copropriétaires d’accéder en ligne aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, les archives de la copropriété en quelque sorte. Cet accès à l’espace numérique de l’immeuble s’effectue avec des identifiants. Néanmoins, la définition de la loi ALUR demeurait floue sur le contenu. Règlement de copropriété ? Procès-verbaux des assemblées générales ? Contrats des prestataires ? D’une copropriété à l’autre, les documents stockés en ligne varient. Le décret de 2019 devra apporter de la clarté et l’unité.
La loi ELAN, applicable depuis le 25 novembre 2018, au lendemain de sa parution dans le Journal officiel, prévoit une nouvelle sanction à l’encontre du syndic de copropriété. Ce dernier est en effet contraint de devoir transmettre les pièces exigées par le conseil syndical dans un délai d’un mois à compter de sa demande. En cas de manquement, le syndic se verra infliger des pénalités par jour de retard, qui viendront s’imputer sur ses honoraires de base. Un décret courant 2019 doit indiquer le montant de ces pénalités journalières. Pour rappel, le conseil syndical, composé de copropriétaires désignés en assemblée générale, a pour rôle de superviser l’activité du syndic dans sa bonne gestion de l’immeuble. C’est à ce titre qu’il peut avoir accès à des documents, par exemple pour contrôler la comptabilité ou les marchés et contrats signés.
La loi ELAN poursuit la digitalisation de la copropriété amorcée par la loi ALUR en 2014, avec de nouvelles dispositions autour des assemblées générales. Ces dernières souffrent en effet d’un lourd absentéisme, lié entre autres à des horaires (en journée en semaine par exemple) peu adaptée à la vie professionnelle de nombreux copropriétaires. Plutôt que de sanctionner les absents, la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a fait le choix de leur permettre de participer aux AG de copro sans être physiquement présent. En 2019, il est en effet désormais possible d’assister à une assemblée générale de copropriété par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification du copropriétaire. Un vrai plus qui s’inscrit dans la lignée de la démocratisation des syndics en ligne, et qui s’accompagne de la possibilité de voter les résolutions par correspondance avant que les AG ne se tiennent, via un formulaire. Un vote par formulaire imprécis ou abstentionniste sera comptabilisé comme vote défavorable.
Les impayés, c’est le danger qui guette la comptabilité des copropriétés et qui les place en situation de fragilité lorsqu’ils se répètent et prennent de l’ampleur. Car ce sont les charges de copropriété qui font fonctionner l’immeuble : si elles viennent à manquer, le syndicat ne peut plus engager de dépenses. Le syndic dispose en 2019 d’un nouvel outil dans son arsenal légal pour contraindre le mauvais payeur : une super procédure de recouvrement introduite par la loi ELAN, qui oblige le copropriétaire n’ayant pas réglé ses charges dues dans un délai de 30 jours après sa mise en demeure de s’acquitter les provisions futures en plus de son arriéré. Cela concerne donc les provisions pour charges votées dans le cadre du budget prévisionnel, mais aussi les travaux votés et la cotisation au fonds de travaux. Cette super procédure, qui nécessite de saisir le tribunal de grande instance, vise à combattre les mauvaises pratiques qui entraînent des frais supplémentaires liés aux procédures judiciaires.
La loi ELAN s’accompagne également de modifications réglementaires de moindre envergure en 2019, notamment dans la représentation des copropriétaires aux assemblées générales. Désormais, un mandataire peut recevoir plus de trois pouvoirs, du moment que leur total n’excède pas 10 % des voix du syndicat (contre 5 % maximum auparavant). Par ailleurs, des époux peuvent recevoir chacun des délégations de vote pour une AG de copro, et un mandataire peut déléguer son mandat à une autre personne. Le syndic dont les mandats ne disposent pas d’indication de mandataire n’a aucun droit sur ces derniers (ni vote, ni redistribution).
Alors que la France s’est engagée à diviser par quatre ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050 par rapport à 1990, la loi ELAN apporte un signal contradictoire : le vote des travaux d’économie d’énergie en assemblée générale passe de la majorité simple (article 24) à la majorité absolue (article 25). Un durcissement qui devrait donc limiter ce type d’opération, alors que ces travaux améliorant l’efficacité énergétique dans les parties communes contribuent à rendre l’immeuble moins énergivore et donc moins polluant. Par ailleurs, la loi ELAN stipule désormais que les travaux votés en assemblée générale ne peuvent être lancés qu’après un délai de deux mois correspondant à l’expiration du droit de contestation.
En termes de consommations énergétiques enfin, la loi ELAN impose en 2019 aux immeubles équipés d’un chauffage collectif de fournir à chaque logement un répartiteur, afin de déterminer la quantité de chaleur consommée par chacun. Un décret doit préciser les modalités dans le courant de l’année.
Le lien entre loi ALUR et loi ELAN est encore d’actualité avec les nouvelles dispositions qui ciblent le bail réel solidaire (BRS). Institué par la loi de Cécile Duflot en 2014, opérationnel depuis mai 2017, le BRS dissocie le foncier et le bâti pour faciliter aux ménages les plus modestes l’accession à la propriété ou la location d’un logement. Le bailleur (un organisme de foncier solidaire) reste propriétaire du terrain, mais le preneur est propriétaire du bien construit dessus pour une durée donnée. La loi ELAN vient compléter le bail réel solidaire dans le cadre d’une copropriété en donnant à son bénéficiaire les pouvoirs d’un copropriétaire. Il dispose ainsi d’un droit de vote en AG, hormis pour les décisions autour d’actes d’acquisition immobilière, de travaux lourds et de points du règlement de copropriété liés aux parties communes.
Pour lutter contre les copropriétés dégradées, la loi ELAN donne au gouvernement l’habilitation pour prendre deux ordonnances en 2019 et 2020 afin de remanier profondément le statut de la copropriété. La première, attendue d’ici novembre 2019, doit modifier les règles de copropriété et de gouvernance en fonction du nombre de lots d’habitation. La seconde prévoit la création d’un code de la copropriété d’ici novembre 2020. Affaires à suivre !
(1) Fonctionnalité réservée aux copropriétés de moins de 5 lots et/ou moins de 15.000€ de budget annuel, conformément à l’article 41-8 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965.
