Comment choisir une assurance pour sa copropriété ?

De nombreux sinistres peuvent survenir au cours de la vie d’une copropriété : incendie, dégât des eaux, mais aussi cambriolage ou vandalisme. Pour se prémunir contre ces risques, il convient d’assurer la copropriété. Selon que les dommages trouvent leur origine dans les parties communes ou dans les parties privatives, ce ne sont pas les mêmes assurances qui s’appliquent, ni les mêmes intéressés qui doivent les souscrire. De quelle assurance la copropriété doit-elle disposer ? Quelles protections sont incluses ? Les copropriétaires sont-ils obligés d’assurer leur logement ? Nos réponses.

Quelle assurance doit souscrire une copropriété ?

Pour couvrir les parties communes d’un immeuble ou d’une résidence, le syndic de copropriété doit souscrire à une assurance de copropriété. Celui-ci a l’obligation d’obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires quant au choix de l’assureur. Toutefois, en cas de force majeure, il peut prendre cette décision de manière unilatérale ; les copropriétaires détiennent alors le pouvoir de réviser ou d’annuler ce choix par la suite.

Une assurance obligatoire pour la copropriété : la responsabilité civile

La loi n’impose qu’une seule assurance aux copropriétés : la garantie de responsabilité civile. Cette dernière a pour rôle d’indemniser les victimes de préjudices liés aux parties communes de la résidence : chute de tuile sur un tiers, blessure dans un escalier ou sur un parvis, dommage provoqué par un employé de l’immeuble, etc.

Quelles garanties complémentaires choisir pour la copropriété ?

Bien que la loi n’oblige aucunement la souscription d’assurances supplémentaires, il est recommandé de ne pas se limiter à la seule responsabilité civile. En effet, la copropriété ne serait alors pas dédommagée en cas de dégât causé aux parties communes. Mieux vaut adhérer à une assurance copropriété qui garantit également l’immeuble contre les incendies, la foudre, les explosions, les catastrophes naturelles, le vol, les bris de glace… Mais aussi d’autres couvertures auxquelles on pense moins : l’indemnisation pour le déblai de décombres ou la recherche de fuite d’eau, ou encore la protection juridique, qui prend en charge les frais d’avocat lors d’un litige engagé contre la copropriété.

La valeur d’assurance de la copropriété

Le syndic et les copropriétaires doivent prendre un autre élément en considération lors du choix de leur assurance copropriété : la valeur totale indemnisable. Celle-ci peut être exprimée de deux manières :

• En valeur de reconstruction : il s’agit d’une estimation du coût de reconstruction de l’immeuble en cas de sinistre, à laquelle sont déduits des frais de vétusté, qui augmentent chaque année. Du fait de la méthode de calcul, cette assurance constitue rarement l’option la plus avantageuse.
• En valeur à neuf : ce capital correspond au montant du remplacement à neuf de l’immeuble et de ses équipements. Ce type de garantie est généralement privilégié, car il offre une meilleure indemnisation. En effet, l’estimation prend en compte le coût de reconstruction, toujours déduit de la vétusté, mais majoré d’un pourcentage plus ou moins élevé, défini à l’avance par le contrat.

Quelle différence entre assurance copropriété et assurance dommages ouvrage ?

Au moment de la construction d’un immeuble, ou lorsque des travaux importants y sont engagés, le syndic souscrit une assurance dommages ouvrage. Celle-ci vient en complément de la garantie décennale, prise en charge, quant à elle, par les entreprises prestataires. Elle vise à protéger la copropriété contre toute malfaçon occasionnée par les travaux, pendant une durée de dix ans. Il s’agit donc d’un tout autre genre de garantie, qui ne dispense pas la copropriété de l’adhésion à une assurance pour la responsabilité civile et les sinistres.

Un copropriétaire doit-il s’assurer ?

Pour couvrir les parties privatives, chaque copropriétaire doit souscrire une assurance habitation, à titre individuel. Ils restent libres d’adhérer à l’assurance de leur choix, sans avoir à demander l’accord du syndic ou de l’assemblée générale des copropriétaires.

Une obligation de responsabilité civile pour le copropriétaire

Là encore, une seule garantie s’avère légalement obligatoire : l’assurance de responsabilité civile. Celle-ci indemnise le copropriétaire lorsqu’un dommage provenant de son logement affecte des tiers tels que : les voisins (une fuite d’eau qui inonde l’appartement attenant), les occupants du logement (un dommage qui blesse un locataire), ou la copropriété en elle-même (un accident qui impacte les parties communes). À titre individuel, le copropriétaire est également assuré au titre de la responsabilité civile privée (pour les dommages provoqués aux tiers en dehors du logement).

La multirisque habitation, pour les occupants et locataires

Là encore, au-delà de l’obligation légale, il est très rare (et très risqué) de ne se couvrir que pour la responsabilité civile. Il est conseillé aux copropriétaires qui demeurent dans leur logement de disposer d’une multirisque habitation. Celle-ci les assure – eux-mêmes (dommages aux personnes), ainsi que leur mobilier (dommages aux biens) – contre toutes sortes de sinistres : effraction, cambriolage, dégâts des eaux, incendie, etc. Le montant de la prime dépend de la surface de votre logement ainsi que de la valeur mobilière des biens que vous possédez. Là encore, il convient de bien vérifier, au moment de la souscription, les différentes garanties couvertes par le contrat. Votre assurance peut par exemple vous indemniser (ou non) en cas d’intervention d’un serrurier conséquemment à la perte ou au vol de vos clés.

L’assurance propriétaire non occupant

Si le copropriétaire n’occupe pas le logement, ce sont les locataires qui sont dans l’obligation de souscrire la multirisque habitation. Malgré cela, le copropriétaire peut adhérer à une assurance de son côté, dite « propriétaire non occupant ». Au-delà de la responsabilité civile, l'assurance PNO le garantit :

• si un sinistre survient lorsque le logement demeure vacant ;
• ou en cas de défaut d’assurance du locataire (celui-ci n’est pas assuré ; son assurance ne propose pas une couverture suffisante ; ou bien sa responsabilité n’est pas engagée).