Vous vous souvenez de Wisteria Lane, cette rue (fictive) pavillonnaire de la série Desperate Housewives ? Eh bien cela aurait pu aussi bien être une copropriété horizontale ? Certaines ont été bâties sous la forme d’un lotissement, d’autres le sont devenues à l’issue d’une succession : la copropriété horizontale est un rassemblement de maisons plutôt que d’appartements, qui eux forment des copropriétés verticales. Voici 7 choses à savoir sur ces copropriétés pas comme les autres !

1. Les règles sont semblables à une copropriété verticale

En matière de droit, la copropriété horizontale n’existe pas. Elle ne possède pas de statut particulier au regard de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dès lors, les mêmes règles s’appliquent dans un immeuble que dans un lotissement sous le régime de la copropriété ! Division en plusieurs lots, distinction entre parties privées et parties communes avec la subtilité du terrain à jouissance privative et la quote-part correspondant à la surface de ce dernier, organisation en syndicat avec un conseil syndical contrôlant l’activité d’un syndic à qui la gestion de l’ensemble est confiée, assemblée générale annuelle statuant notamment sur les décisions collectives tel que les travaux ou encore les comptes, etc. La copropriété horizontale – ou copropriété pavillonnaire – possède elle aussi son règlement de copropriété, ses équipements ou espaces communs qu’il convient d’entretenir, ses charges qu’il est nécessaire d’anticiper avec un budget prévisionnel puis de prélever via les provisions sur charges. Copropriété verticale et copropriété horizontale, même combat !

2. La copropriété horizontale ressemble fortement à un lotissement

En apparence, ils se ressemblent en tout point : copropriété horizontale et lotissement alignent des maisons individuelles dans un périmètre commun, partagent une même voirie, des espaces verts et peut-être même des équipements à l’instar d’une piscine ou des bâtiments comme un local à poubelles. Le lotissement est en réalité un outil de planification urbaine présent dans le code de l’urbanisme pour diviser un terrain en plusieurs propriétés à bâtir. En résumé, c’est le découpage en parcelles d’un vaste terrain en vue de sa construction et de sa revente. Les promoteurs coutumiers de ce type de projet sont d’ailleurs appelés des lotisseurs, et ils se chargent aussi de viabiliser l’ensemble du quartier avec routes, éclairage et réseau d’assainissement. Mais une fois le lotissement habité, pas de colocataires mais des colotis, réunis non pas dans un syndicat de copropriété mais une association syndicale, et soumis à des charges de lotissement plutôt qu’à des charges de copropriété ! Ils doivent aussi se soumettre à un règlement de lotissement visant à maintenir une certaine unicité des constructions, de manière plus contraignante que les règles d’urbanisme de la commune. Un cahier des charges du lotissement, un contrat de droit privé, va par ailleurs apporter des règles de vie collective… Et tout cela ressemble furieusement à un règlement de copropriété !

3. Le sol appartient à l’ensemble des copropriétaires

Alors pourquoi distinguer la copropriété horizontale du lotissement ? S’ils fonctionnent de manière quasi similaire, un élément essentiel fait toute la différence : les copropriétaires ne possèdent que leur maison et partagent la propriété de l’ensemble du terrain, alors que les colotis sont propriétaires à la fois d’une parcelle de terrain et du logement bâti sur cette dernière. Un copropriétaire peut certes avoir un terrain auquel il est le seul à avoir accès autour de sa maison, un terrain clôturé sur lequel il pourra stationner son véhicule, installer un salon de jardin, un barbecue ou même un panier de basket, mais il n’en sera pas le propriétaire exclusif ; il n’aura qu’un droit de jouissance privative. En termes juridiques, la copropriété horizontale divise le terrain en zones de jouissance privatives, alors que la construction édifiée sur ce dernier garantit la propriété exclusive et perpétuelle à son propriétaire. A chaque construction est d’ailleurs rattachée une quote-part indivise du sol, la quote-part des parties communes, proportionnel à la superficie du terrain correspondant à l’implantation de sa maison individuelle.

4. Les parties communes incluent la voirie

C’est là une différence essentielle entre la copropriété horizontale et la copropriété verticale. Située généralement en milieu urbain, la copropriété verticale se « contente » de parties communes dans le périmètre d’un immeuble, ce qui peut inclure une cour ou un parking. Dans le cadre d’une copropriété horizontale en revanche, l’étalement des maisons – c’est pour cela qu’on parle d’horizontalité – fait intervenir de la voirie entre ces dernières afin de les relier, et il peut s’agir de voirie « privée » à l’usage exclusif des copropriétaires. Il peut s’agir de routes, de pistes cyclables, de cheminements piétons ou bien des trois à la fois ! Cette voirie peut conduire à un unique point d’entrée, défendu parfois par un portail commun, ou bien être reliée à différents endroits à la voirie communale. L’entretien de cette voirie doit alors être pris en compte dans les charges de copropriété, un point sensible pour les copropriétaires qui seront tentés de procéder à leur rétrocession à la commune… à condition que cette dernière accepte. Et lorsque la voirie est publique, il n’est plus possible pour la copropriété horizontale d’en réguler le passage ni d’y installer un ralentisseur sur la seule volonté des copropriétaires par exemple. Évidemment, la rétrocession de la voirie à la commune nécessite un vote à la majorité en assemblée générale des copropriétaires. Il est aussi possible de lui rétrocéder les espaces verts !

5. Les travaux modifiant l’aspect de la maison sont soumis à double autorisation

Tout travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment d’habitation est soumis à autorisation : c’est une règle d’urbanisme qui s’applique dans toutes les communes. Ces dernières peuvent y ajouter des contraintes supplémentaires lorsque le logement se situe dans un secteur protégé (sauvegardé, inscrit, classé, etc.), afin de préserver une certaine harmonie architecturale. Une nouvelle fenêtre à percer, une nouvelle couleur pour une porte d’entrée ou des volets, un nouveau matériau pour la façade : tout ce qui touche à l’aspect extérieur d’un bâtiment est soumis à une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie. Mais avant de briguer cette autorisation administrative, il faut obtenir l’autorisation des autres copropriétaires, en mettant le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale et en obtenant une approbation à la majorité absolue. Et cela en immeuble comme en pavillon ! En copropriété horizontale, cela s’applique aussi au terrain, qui – même s’il est à jouissance privative – est une partie commune. Le règlement de la copropriété peut stipuler un cahier des charges concernant les clôtures par exemple, ou au contraire ne rien indiquer. Néanmoins, un permis de construire sera exigé pour certains travaux d’envergure (bâtiment de plus de 5 m², piscine de plus de 10 m²), et il faudra là aussi prouver un mandat de la copropriété. Dans un lotissement, sauf cahier des charges contraignant, l’autorisation des colotis n’est pas requise.

6. Il est possible de sortir de la copropriété horizontale

Pour les particuliers qui décident d’accéder à la propriété et lorgnent sur une maison plutôt qu’un appartement afin de gagner en indépendance et en autonomie, la copropriété horizontale peut être vécue comme un carcan exigu. Il faut en effet partager les décisions ainsi que la propriété du sol, et se soumettre au paiement de charges de copropriété que l’on pensait réservées aux immeubles ! Certes, tout cela occulte les avantages de la vie en copropriété – avec la possibilité de partager une piscine ou un bâtiment commun –, mais ce ressentiment peut conduire un copropriétaire à souhaiter sortir de cette organisation. A moins de vendre son logement et d’aller voir ailleurs, il dispose de deux solutions :

  • Individuellement, il peut sortir sa maison de la copropriété horizontale en activant le droit de scission d’un lot. C’est possible à condition que le sol de ce lot soit divisible du lotissement, par exemple s’il se situe à une extrémité. Mais il faut pour cela que l’assemblée générale des copropriétaires donne son accord à la majorité absolue de l’article 25.
  • Collectivement, il peut encourager ses compères à voter le passage du statut de copropriété à celui de lotissement en AG de copro. Préalablement, il faut travailler à un plan de partage à l’aide d’un géomètre, l’administration des parties communes étant confiée à une ASL (association syndicale libre de propriétaires). Cela implique aussi la liquidation de la copropriété.

7. Un syndic en ligne peut gérer une copropriété horizontale

Comme pour un immeuble, la gestion d’un lotissement réuni en copropriété horizontale peut être confiée à un syndic en ligne. Un choix pertinent dans le cas d’une copropriété regroupant un nombre limité de lots – moins d’une dizaine – et se partageant peu de parties communes. Ce type de petite copropriété, pas jugée stratégique pour un syndic professionnel classique, peut réaliser de belles économies en se tournant vers la solution du syndic en ligne. Pour réduire les coûts, ce dernier s’appuiera sur l’engagement des copropriétaires afin d’en faire son relais sur place dans la tenue des assemblées générales ou la supervision des travaux par exemple. C’est donc un moyen de s’investir dans son environnement et d’établir des liens avec ses voisins !

Reader Interactions