Quel est le tarif du syndic d’une petite copropriété ?

Mais combien ça coûte un syndic de copropriété ? Quel est le prix moyen d'un syndic par lot ?

Ce sont les questions que se posent tous les copropriétaires et notamment ceux qui vivent dans un petit immeuble. En effet, le tarif du syndic d’une petite copropriété est généralement moins compétitif en raison du faible nombre de lots. Explications.

À quoi correspondent les honoraires du syndic ?

Un syndic de copropriété professionnel est rémunéré par le syndicat des copropriétaires pour la gestion de l’immeuble. Le tarif d’un syndic d’une petite copropriété comme d’une plus grande est transparent : il est mentionné dans le mandat de syndic, en amont du choix par l’assemblée générale des copropriétaires.

La loi ALUR de 2014 a d’ailleurs instauré un contrat-type du syndic de copropriété afin de faciliter la mise en concurrence, et l’ordonnance de copropriété du 30 octobre 2019 l’a fait évoluer, pour intégrer notamment les pénalités sur la rémunération du syndic en cas de manquements.

Les honoraires du syndic correspondent à un forfait de base et des prestations hors forfait. Le forfait de base comprend l’ensemble des tâches courantes relatives à :

• L’administration et la gestion courante de la copropriété.
• L’entretien courant et la maintenance de l’immeuble.
• L’organisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
• L’assurance et la gestion des sinistres.

Les prestations hors forfait sont fixées par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Il peut s’agir de :

• La tenue d’une assemblée générale extraordinaire.
• L’organisation de réunions avec le conseil syndical (certaines sont incluses dans le forfait de base).
• La visite de l’immeuble pour des travaux.
• La modification du règlement de copropriété.
• Les mesures liées à un sinistre sur les parties communes.
• Les frais liés à une procédure judiciaire.

Le tarif d’un syndic de copropriété n’obéit toutefois pas à un barème réglementé. Chaque professionnel fixe librement son prix, et chacun le communique lors d’une demande de devis préalable au choix du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires. Les honoraires du syndic sont ensuite payés par ces mêmes copropriétaires à hauteur des tantièmes que chacun détient à travers les charges de copropriété.

En 2021, le prix des honoraires du syndic ont progressé de 3,30 % d’après l’association des responsables de copropriétés (ARC), pour atteindre 3,10 euros par mètre carré. Pour un lot de 90 m², le tarif du syndic représente donc en moyenne 279 euros par an, sur un montant moyen de charges de copropriété de 4086 euros (45,40 €/m²).

Tarif du syndic petite copropriété = petit prix ?

D’après une enquête du Figaro, les honoraires d’un syndic de copropriété s’élèvent généralement entre 150 et 200 euros par lot et par an, et représentent 10 à 12 % des charges courantes. Il existe néanmoins de fortes disparités selon les copropriétés ! Ces différences sont d’abord régionales : une enquête de Syneval en 2017 indiquait par exemple un forfait minimal à 3707 euros à Paris contre 2075 euros à Lyon.

Le prix moyen d’un syndic dans une petite copropriété était aussi plus élevé que dans une grande d’après cette étude : 315 euros par lot en Ile-de-France pour une copropriété de moins de 10 lots, contre 249 euros jusqu’à 20 lots, 225 euros jusqu’à 50 lots, 211 euros jusqu’à 100 lots et 198 euros au-delà.

L’explication est simple : l’effet « volume » permet de mutualiser certains frais incompressibles dans la gestion d’une copropriété. Dès lors, il est logique que le tarif d'un syndic petite copropriété soit plus coûteux que celui d’un grand ensemble, où une vingtaine de copropriétaires voire plus – la moyenne se situe à 23 lots pour une copropriété en France d’après l’Ademe – se partagent les honoraires du syndic.

Cette enquête a néanmoins été réalisée avant l’entrée en vigueur des règles dérogatoires pour les petites copropriétés, qui ont entrainé un rééquilibrage pour les immeubles de cinq lots ou moins (conseil syndical facultatif, formalisme allégé pour les AG, non-tenue d'une comptabilité en partie double). Ces mêmes petites copropriétés avaient fortement souffert des obligations induites par la loi ALUR, avec une hausse du tarif du syndic de plus de 20 %.

Pour un syndic professionnel en effet, l’enjeu est moins fort de prendre en main la gestion d’une petite copropriété par rapport à un ensemble plus important. Il va donc se montrer moins agressif lors des demandes de devis, concentrant ses efforts sur les grosses propriétés plus rémunératrices.

Petite copropriété : syndic professionnel ou bénévole pour faire des économies ?

Face à ce constat, une petite copropriété peut être tentée de privilégier l’option syndic bénévole. Dans ce scénario en effet, c’est un copropriétaire qui assume la charge de syndic, ce qui va faire drastiquement baisser le poids des honoraires dans les charges de copropriété !

Cette solution n’est toutefois pas toujours aussi économique qu’il n’y paraît :

• Le syndic bénévole est en droit de demander une rémunération pour le temps consacré à la gestion et l’administration de la copropriété.
• Le syndic bénévole peut faire appel à des prestataires pour l’assister dans la gestion comptable et juridique, ou encore sur le suivi des travaux.
• La gestion de la copropriété par une personne qui ne possède pas toutes les compétences requises pour ces différentes missions expose l’immeuble et ses copropriétaires à plusieurs risques. Non-conformité à la loi, manque d’anticipation dans la bonne conservation des bâtiments, difficultés à faire respecter le règlement de copropriété, erreurs de comptabilité, vices de forme dans la convocation et la tenue des assemblées générales ou encore la rédaction du PV, etc.

Pour réduire le tarif du syndic, une petite copropriété peut opter pour l’alternative du syndic en ligne. Avec ce choix, les copropriétaires ne renoncent pas à une gestion professionnelle de l’immeuble, puisque les collaborateurs du syndic en ligne sont formés à l’administration d’un bâtiment d’habitation et à toutes ses subtilités.

Un syndic en ligne est un syndic professionnel, soumis aux mêmes règles (carte professionnelle, garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle). C’est dans son mode de fonctionnement qu’il diffère d’un syndic classique, et peut proposer des prix plus agressifs.

Le syndic en ligne n’est en effet pas présent sur le terrain en proximité avec l’immeuble ; il assure la gestion de la copropriété à distance, via un gestionnaire dédié. Ce dernier va en revanche s’appuyer sur un référent au sein de l’immeuble, afin d’être son relais sur place pour les tâches nécessitant de la présence (visite d’un prestataire, tenue d’une assemblée générale, etc.). Ainsi, un syndic en ligne peut proposer un tarif privilégié pour les petites copropriétés, parfois inférieur de 50 % voire plus à celui d’un syndic professionnel classique.