Quel est le fonctionnement du chauffage collectif en copropriété ?

Les immeubles équipés d’un chauffage collectif peuvent mutualiser les frais et ainsi réduire la facture énergétique des occupants. C’est aussi un moyen de gagner de la place dans les logements ! C’est l’un des atouts de l’habitat collectif, à condition de disposer d’un système de chauffage éco-performant.

Une même source de chaleur pour tout l’immeuble

En copropriété, on rencontre deux cas de figure :

• soit chaque logement dispose de son propre système de chauffage individuel ;
• soit l’immeuble possède un système de chauffage collectif, un équipement situé dans les parties communes qui alimente l’ensemble des logements de la copropriété.

Dans le premier cas, la facture des consommations d’énergie (gaz, électricité, bois) fait l’objet d’un contrat individuel entre le copropriétaire et son fournisseur. Dans le second, c’est la copropriété qui est liée contractuellement avec le fournisseur, ainsi qu’avec le prestataire de services en charge de l’entretien et de la maintenance de la chaufferie collective.

Le chauffage collectif va donc centraliser la production de chaleur pour les occupants de l’immeuble. Elle va aussi libérer chaque copropriétaire des contraintes de gestion d’un chauffage individuel, mais aussi et surtout libérer de l’espace dans son logement. Cela permet de gagner des m² précieux pour du rangement dans son intérieur ! En contrepartie, les occupants n’ont pas toujours la maîtrise des dates de début et de fin de la saison de chauffe, ce qui signifie moins d’indépendance. Ces dates sont en effet décidées par vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui suppose de s’aligner sur la majorité.

Par ailleurs, selon la situation des appartements dans l’immeuble – notamment dans l’ancien –, il se peut que certains logements soient davantage chauffés que d’autres, ce qui peut entraîner de l’inconfort thermique pour certains occupants.

Un large choix de types de chauffage collectif

Comme pour les maisons, il existe une multitude de types de chauffage collectif pour les copropriétés :

• Chaudière collective au gaz : grâce au raccordement au gaz de ville, ce système de chauffage collectif garantit une alimentation en continu. La chaudière va produire l’eau chaude qui va circuler dans les radiateurs des parties privatives pour chauffer les logements.
• Chaudière à condensation collective : ce type de chaudière utilise également le gaz urbain, mais aussi la récupération de la chaleur issue de la vapeur d’eau pour maximiser le rendement. Cela va permettre de réduire la consommation d’énergie.
• Chaudière collective à bois : ce système de chauffage collectif diffère de la chaudière à granulés ou à bûches du particulier. Le chargement du combustible (granulés, bois déchiqueté) est ici automatisé. La chaufferie au bois va permettre de réduire fortement les émissions de carbone et de bénéficier d’un rendement élevé, tout en délivrant un confort thermique très apprécié par les occupants. La problématique des livraisons de bois peut néanmoins être un obstacle pour les copropriétés en hypercentre.
• Chaudière collective au fioul : il est interdit d’en installer de nouvelles depuis le 1er juillet 2022, en raison de sa très mauvaise empreinte carbone. Avec la hausse du coût du fioul, la problématique du stockage et les mauvaises odeurs, c’est un système de chauffage appelé à disparaître.
• Pompe à chaleur collective : bien qu’elle soit rare, cette solution est possible en copropriété, notamment dans les petits immeubles. Elle capte les calories de l’air pour la production d’énergie calorifique (air-eau) ou de chaleur sous forme d’air pulsé (air-air), mais aussi les calories de l’eau (eau-eau) ou de la chaleur du sol (sol-eau).
• Réseau de chaleur : ce système de chauffage collectif est réservé aux immeubles situés sur un territoire proposant ce type de solution à l’échelle d’un quartier ou d’une commune. Il s’agit d’un chauffage urbain centralisé alimentant plusieurs bâtiments à partir de gaz, de biomasse, de géothermie ou encore d’énergies renouvelables (solaire, éolien) ou d’énergies fossiles. Il peut aussi s’agir de récupération de chaleur depuis une usine d’incinération ou d’un site industriel.

Il est aussi possible d’opter pour une chaudière collective hybride mêlant par exemple énergie solaire et gaz ou bois. Cela permet d’employer des énergies renouvelables tout en parant à la problématique de leur intermittence.
Les chaufferies collectives les plus vertueuses sont éligibles aux aides tels que les certificats d’économie d’énergie (C2E) ou MaPrimeRénov’ Copropriété.

Une répartition des charges de chauffage entre copropriétaires

Un décret d’application de la loi ELAN a imposé l’individualisation des frais de chauffage dans les bâtiments collectifs depuis le 25 octobre 2020. Concrètement, chaque occupant est redevable des frais de chauffage de son logement en fonction de sa consommation réelle, il n’est plus question de partage selon des tantièmes chauffage, de la surface ou du volume chauffé. Pour cela, la copropriété doit équiper chaque logement d’un compteur individualisé d’énergie ou d’un répartiteur de frais de chauffage.

La copropriété doit procéder à un relevé annuel des compteurs. Les appareils de mesure installés depuis le 25 octobre 2020 autorisent le télé-relevé ; tous devront y être compatibles à partir du 1er janvier 2027. Cette plus grande exactitude dans le relevé et la répartition des frais de chauffage en copropriété encourage les bonnes pratiques pour réduire la consommation. C’est à la fois plus juste pour les occupants les plus vertueux, et bon pour l’environnement. Selon l’Ademe, cela permet de diminuer la facture de 20% au niveau de l’immeuble.

Des frais de maintenance et d’entretien du chauffage mutualisés

Dans un logement individuel, le propriétaire doit s’équiper lui-même d’un système de chauffage pour assurer le confort thermique des occupants. C’est à lui d’en assumer le coût d’installation ainsi que celui de l’entretien et de la maintenance. Pour une chaudière gaz par exemple, la loi impose une visite annuelle d’un professionnel. Pour une cheminée ou un poêle, le ramonage des conduits bois, charbon et fioul est obligatoire deux fois par an. Tout cela représente des coûts qui viennent s’ajouter à la facture de consommation d’énergie. Il existe une dispense pour les immeubles dans lesquels l’installation de ce type de dispositif est impossible ou trop coûteuse pour la copropriété.

En copropriété, le chauffage collectif va permettre de partager les coûts d’entretien et de maintenance entre l’ensemble des copropriétaires via le paiement des charges de copropriété. Mécaniquement, c’est synonyme d’un coût réduit pour chaque copropriétaire par rapport à un chauffage individuel. De même, le renouvellement d’une chaufferie collective reviendra moins cher que le remplacement d’une chaudière dans un logement.

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