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Mise en concurrence du syndic : ce qui a changé au 1er Juin 2020

La réforme du droit de la copropriété qui est entrée en vigueur le 1er juin 2020 fait évoluer les conditions de mise en concurrence du syndic instaurée par la loi ALUR en 2015. C’est désormais au conseil syndical de mener la danse, à chaque expiration du mandat en cours. Explications.

La pandémie de coronavirus a prolongé les mandats des syndics de copropriété qui arrivaient à leur terme durant la période de confinement, la crise sanitaire ne permettant pas la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires durant cette période sensible. Avec la réforme du droit de la copropriété impulsée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 toutefois, les syndics doivent s’attendre à une mise en concurrence encore accrue depuis le 1er juin 2020, date d’entrée en vigueur des mesures contenues dans les 42 articles de ce projet approuvé par le Conseil des ministres à l’automne.

La mise en concurrence systématique, héritage de la loi ALUR

La mise en concurrence des contrats de syndic avait été instituée par la loi ALUR du 24 mars 2014. L’obligation de mise en concurrence systématique à chaque désignation avait toutefois été allégée par la loi Macron du 6 août 2015. Depuis le 6 novembre 2015 en effet, l’assemblée générale des copropriétaires pouvait dispenser le conseil syndical de mettre systématiquement en concurrence le syndic à chaque désignation via un vote à la majorité absolue (article 25). De systématique, la mise en concurrence devenait obligatoire tous les trois ans seulement. Et d’ailleurs, un choix de syndic sans mise en concurrence préalable ne pouvait pas remettre en cause sa validité. Et personne n’était par ailleurs en mesure de contraindre le conseil syndical de faire établir des devis d’autres syndics en amont d’une AG de copro.

Mise en concurrence systématique en fin de mandat

Quoi de neuf au 1er juin 2020 avec la réforme de la copropriété ? C’en est fini de l’obligation de mise en concurrence tous les trois ans, elle doit désormais intervenir à chaque fois que l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à désigner le syndic. Et ce quelle que soit la configuration : prolongation du syndic en cours ou désignation d’un nouveau. Si la durée du mandat du syndic est d’un an, la mise en concurrence sera annuelle ! En revanche, cette réforme du droit de la copropriété ne se montre pas davantage coercitive à l’égard du conseil syndical ; elle ne prévoit pas de sanction ni de peine d’irrégularité à une décision de désignation du syndic de copropriété sans mise en concurrence préalable.

La résiliation pour inexécution instituée

L’autre nouveauté instaurée par la réforme du droit de la copropriété publiée le 31 octobre 2019 dans le journal officiel réside dans la résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic par le conseil syndical. Ce dernier, qui a vu ses pouvoirs largement renforcés par l’ordonnance n°2019-1101, peut en effet interrompre la mission du syndic avant l’échéance du mandat en cours lorsqu’il estime qu’il existe une «inexécution suffisamment grave de l’autre partie». En d’autres termes, en cas de faute grave (erreur comptable, travaux sans autorisation de l’AG, choix d’un prestataire contraire au vote des copropriétaires, défaut d’assurance obligatoire, etc.).

Lorsque la résiliation est à l’initiative du conseil syndical, il doit notifier au syndic sa demande d’inscription de la question à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires en la motivant par les faits reprochés. C’est alors aux copropriétaires de donner leur accord pour acter la résiliation pour inexécution. Au cours de la même AG, il sera procédé à la désignation du nouveau syndic et à la fixation de la prise d’effet de son contrat.

Avec la réforme du droit de la copropriété, le syndic peut aussi décider de résilier son mandat avant la date d’échéance en notifiant le président du conseil syndical ou à défaut les copropriétaires. Lui aussi devra indiquer le détail de ce qu’il reproche au syndicat des copropriétaires pour motiver l’inexécution en question. Le syndic de la copropriété devra ensuite convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans les deux mois qui suivent la notification, en inscrivant à l’ordre du jour la désignation du syndic qui lui succédera. La prise d’effet de la résiliation du mandat du syndic aura lieu au plus tôt au lendemain de la tenue de l’AG de copro ayant acté cette résolution.

Un arrêté pour concrétiser la fiche tarifaire

La réforme du droit de la copropriété entrant en vigueur au 1er juin précise par ailleurs que la mise en concurrence du syndic doit prendre la forme de contrats types accompagnés désormais d’une fiche d’information sur les prix et prestations proposés par les syndics en compétition. Le modèle de cette fiche tarifaire doit faire l’objet d’un arrêté ministériel. Pour rappel, le contrat type de syndic avait été instauré par la loi ALUR au 1er juillet 2015, via notamment le décret du 26 mai 2015 fixant une tarification forfaitaire pour les tâches de gestion courante et une tarification spécifique pour des prestations particulières facturées au syndicat ou aux copropriétaires de manière individuelle. D’ailleurs, cette nouvelle réforme de la copropriété permet au syndic de diversifier ses prestations et de percevoir une rémunération complémentaire hors gestion courante.

Dernier point : la réforme du droit de la copropriété modifie aussi les obligations de l’ancien syndic. Dans les 15 jours qui suivent la cessation de ses fonctions, il doit en effet fournir à son successeur les références des comptes bancaires et la situation de trésorerie. Il a par ailleurs deux mois pour communiquer l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.

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