Loi Elan : mais c’est quoi les parties communes spéciales ?La situation exceptionnelle qu’a entraînée la crise sanitaire, avec ses mesures de confinement drastiques qui ont impacté l’économie française, a chamboulé l’administration de la copropriété. Face à l’impossibilité de se regrouper durant cette période, une série de problématiques ont placé les copropriétaires face à une situation inédite, à commencer par l’organisation de l’assemblée générale annuelle. Un moment crucial et souvent programmé au printemps ! Une ordonnance datant du 25 mars avait pris en compte ce problème, avec la décision d’un renouvellement des contrats de syndics en cours, et le report des assemblées générales. Le gouvernement a précisé cette décision avec une nouvelle ordonnance le 20 mai qui permet alors aux assemblées générales de se tenir de façon entièrement dématérialisée depuis le 1er juin.

L’impact du coronavirus sur les copropriétés

La copropriété n’a pas échappé à l’onde de choc de la pandémie de coronavirus. Les immeubles d’habitation ont vu leur taux d’occupation exploser avec le confinement, les occupants ont parfois découvert leurs voisins et partagés une expérience inédite, entre angoisse et frustration. A ces considérations personnelles s’ajoutent les difficultés à mener à bien la bonne gestion de la copropriété dans ce contexte contraignant.

La mise en place de mesures de confinement a entraîné un certain nombre de conséquences pratiques sur le fonctionnement de ces copropriétés, et surtout sur la tenue des assemblées générales des copropriétaires, devenue impossible avec les nouvelles règles de distanciation sociale et physique. Cette impossibilité a donc eu des conséquences immédiates, mettant en suspens toute une série de sujets importants pour une copropriété, prévus pour être soumis à un vote, ce qui concerne notamment le vote pour les contrats de syndic, ou encore le renouvellement des mandats des membres des conseils syndicaux.

Face à cette situation encore jamais vue jusque-là, le gouvernement a réagi rapidement, avec une ordonnance décidée dès le mois de mars, quelques jours après les premières mesures de confinement.

L’ordonnance du 25 mars et le renouvellement des contrats et mandats

Afin de trouver une solution à cette situation exceptionnelle, le gouvernement a publié l’ordonnance n°2020-304 le 25 mars 2020, qui définit clairement comment adapter la problématique des assemblées générales aux contraintes du confinement. Ainsi, l’ordonnance prévoit alors un renouvellement du contrat de syndic, et des mandats des membres du conseil syndical, pour ceux qui expirent entre le 12 mars et le 13 juillet, en attendant une prochaine assemblée générale de copropriété. Cette AG doit se tenir au plus tard au 31 janvier 2021.

Cette décision a permis de maintenir un fonctionnement normal dans la copropriété, en préservant les droits des copropriétaires, grâce au report des assemblées générales. Une nouvelle ordonnance publiée au Journal Officiel le 22 avril a précisé certains points de l’ordonnance du 25 mars. Ainsi, elle définit que les assemblées générales qui n’ont pas pu se tenir durant ces derniers mois peuvent être organisées jusqu’à 8 mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, qui a pour le moment été maintenu jusqu’en juillet. De même, les contrats de syndic qui devaient expirer à partir du 12 mars sont également renouvelés jusqu’à 8 mois après la fin de l’urgence sanitaire, ce qui intervient au moins en 2021. Les mandats des conseils syndicaux sont aussi renouvelés jusqu’à la prochaine AG. Toutefois, étant donné que l’état d’urgence sanitaire peut potentiellement être encore prolongé plusieurs semaines en fonction de l’évolution de la crise, le gouvernement a souhaité prendre une décision pour faciliter ces assemblées générales, pour qu’elles puissent se tenir dans le respect des mesures de distanciation et le plus tôt possible.

L’ordonnance du 20 mai et la dématérialisation des AG

En effet, une nouvelle ordonnance a été présentée au conseil des ministres le 20 mai, afin de compléter encore celle du 25 mars, et donc du 22 avril. Son objectif est de trouver un moyen adapté pour permettre malgré la situation la tenue des AG, et ainsi que les copropriétés puissent retrouver un fonctionnement presque normal. Cette ordonnance précise ainsi que les assemblées générales peuvent se tenir de façon complètement dématérialisée depuis le 1er juin, en dehors de toute présence physique des copropriétaires. La tenue de l’AG peut ainsi se faire en visioconférence, sans pour autant que les modalités de la mise en œuvre de cette assemblée aient été décidées au préalable. Il faut savoir qu’il est déjà possible d’adresser les convocations à l’assemblée générale par lettre recommandée électronique depuis la loi ALUR.

Si la visioconférence n’est pas possible pour certains copropriétaires, ils pourront alors voter par correspondance. De plus, de façon précise, l’ordonnance augmente à 15% (au lieu de 10%) le nombre de voix dont peut disposer le mandataire recevant plus de 3 délégations de vote lors de cette AG, venant de copropriétaires. Il est prévu que cette ordonnance entre en application du 1er juin 2020 au 31 janvier 2021. Cette innovation dans le déroulement des AG vise à répondre aux retours du syndicat professionnel de l’immobilier Unis, qui souligne la difficulté d’organiser des assemblées, une fois le confinement terminé, en respectant les normes sanitaires, notamment des 4 m² par personne. Si cette décision représente donc une solution satisfaisante à la situation actuelle, elle soulève toutefois d’autres problématiques d’ordre pratique, sur le bon déroulement des assemblées générales de copropriété dématérialisées.

Comment fonctionne l’AG de copro par visioconférence ?

En effet, l’utilisation d’outils de visioconférence peut apparaître comme complexe pour certains copropriétaires, qui ne sont pas nécessairement familiers avec internet. C’est notamment pour cette raison que l’ordonnance prévoit la possibilité du vote par correspondance. Un formulaire de vote sera ainsi joint lors de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires. Tout autre moyen électronique peut désormais être utilisé pour faire voter les différentes résolutions d’une assemblée générale, en dehors du vote par correspondance, qu’il s’agisse de visioconférence ou d’audioconférence.

Pour le moment, les professionnels jugent les premières retombées plutôt positives suite aux assemblées générales de copropriété post-coronavirus qui se sont tenues de façon dématérialisée, estimant qu’il fallait environ 15 minutes pour prendre une décision, ce qui est satisfaisant. Il reste encore à préciser certaines modalités concernant des cas de vote précis, ce qui sera fait par une nouvelle ordonnance d’ici quelques jours. Le site Informations rapides de la copropriété évoque notamment le manque de souplesse du vote électronique compte tenu que l’ordre du jour est difficilement modifiable.

Cette situation extraordinaire provoquée par le Covid-19 pourrait ainsi permettre d’accélérer le processus d’apprentissage de ces AG par visioconférence, une initiative qui avait été déjà soutenue par les dernières évolutions de la loi ELAN. En plus du respect des nouvelles normes sanitaires, ce nouveau type d’assemblée générale pourrait aussi faire bénéficier d’une meilleure efficacité dans les votes et prises de décision, tout en permettant de lutter contre l’absentéisme, l’un des fléaux des AG de copro.

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