Les 8 grands enseignements de l’état des lieux des copropriétés en France

Relations avec les syndics, frais de copropriété, fonctionnement des assemblées générales de copropriétaires : la Fnaim a diligenté une grande introspection afin de connaître le sentiment des occupants de copro ! Entre mars et mai dernier, la Fédération Nationale de l’Immobilier – qui regroupe plusieurs syndicats de professionnels de l’immobilier – a mené une enquête auprès de 42 978 copropriétaires sur les divers aspects de la copropriété. Au total, 34 questions qui livrent une photographie assez fidèle de la gouvernance des lieux d’habitation partagés, quelques mois après l’adoption de la loi Elan qui comprend certaines dispositions qui impactent le fonctionnement des copropriétés.

Qui sont les copropriétaires interrogés ?

Sur les 42 978 personnes ayant participé à l’enquête, une majorité vit dans une copropriété allant de 15 à 50 lots (33,5%). Les autres participants vivent dans des copropriétés plus petites ou plus grandes : 12,2% vivent dans une copropriété comprenant entre 2 et 5 lots, 17,1% dans une copropriété comprenant entre 5 et 15 lots. Le reste vit dans des copropriétés bien plus grandes : 50 à 100 lots pour 21,1% d’entre eux et plus de 100 lots pour les 16,1% restants. La majorité des participants (54,1%) juge par ailleurs que le fonctionnement de leur copropriété est satisfaisant, toutes catégories confondues tandis que 9,2% d’entre eux se disent pas du tout satisfaits. À noter que les régions dans lesquelles les copropriétaires ont été les plus nombreux à répondre sont l’Ile-de-France, les départements de la côte Ouest (de la Loire-Atlantique à la Gironde), des Alpes mais aussi une petite partie du pourtour méditerranéen (Var, Bouches-du-Rhône et Alpes-Maritimes).

Quel est le niveau de satisfaction des copropriétaires vis-à-vis de leurs syndics ?

Une des questions posées dans le cadre de la grande enquête menée par la Fnaim sur les copropriétés concerne la fidélité des copropriétaires à leurs syndics. Ainsi, à la question « depuis combien de temps votre syndic gère-t-il votre copropriété ? », 11 292 personnes répondent « depuis plus de dix ans », ce qui représente 36,5% des personnes interrogées. Dans 29,5% des cas, cela fait cinq à dix ans et dans 23,3% des cas, moins de cinq ans. Le reste des personnes interrogées (10,3%) affirme ne pas savoir. Parmi l’ensemble, une majorité de 20 629 copropriétaires (67%) assurent ne pas souhaiter changer de syndic ce qui prouve qu’ils sont satisfaits du syndic actuel. Les prestations des syndics sont donc bien perçues : 52,6% des personnes interrogées les jugent satisfaisantes contre 23,8% qui les estiment peu satisfaisantes et 11,5% qui les jugent totalement insuffisantes. À noter que les plus petites copropriétés sont globalement plus satisfaites des prestations de leurs syndics que les grandes : 70% des copropriétés qui comprennent entre deux et cinq lots se disent satisfaits contre 63% chez ceux qui vivent dans de copropriétés de plus de cent lots.

La rémunération du syndic est-elle justifiée ?

syndic one
syndic de copropriété

Plusieurs questions de la Fnaim portent par ailleurs sur le niveau de rémunération des différents syndics par rapport aux prestations qu’ils livrent. Sur ce point les copropriétaires se montrent globalement moins satisfaits : à la question « Diriez-vous que le niveau de rémunération forfaitaire de votre syndic est justifié au regard de la masse de travail qu’il doit accomplir et du cadre législatif toujours plus contraignant ? », 51% des personnes interrogées répondent « non ». À noter que la majorité des copropriétaires interrogés (83,3%) ne seraient pas favorables au renforcement du rôle de leur syndic ou à la mise en place de services innovants contre une rémunération supplémentaire. La demande va à l’encontre de cela et attend plutôt une baisse du montant à payer pour le syndic.

La mise en concurrence est-elle bien perçue et utilisée par les copropriétaires ?
Afin de toujours être en mesure de choisir, la grande majorité des copropriétaires interrogés estime que la possibilité de mettre en concurrence son syndic avec d’autres pour n’importe quel copropriétaire doit être maintenue : 28,7% des copropriétaires se disent en effet en faveur d’un maintien. Cette mise en concurrence peut néanmoins aussi être à l’initiative du conseil syndical. À la question « Celle-ci [la mise en concurrence] doit-elle être obligatoire ? », la majorité des personnes interrogées (67,3%) répond à nouveau par l’affirmative. Néanmoins, l’étude montre que malgré la loi Alur qui prévoit une mise en concurrence d’un syndic de copropriété tous les trois ans, la majorité des copropriétaires n’a pas effectué cette démarche, soit 74,6% d’entre eux. La plupart d’entre eux souhaitent quand même mettre en place des dispositions pour faciliter un éventuel changement de syndic. À la question « Seriez-vous favorable à la création d’une base de données unique des archives de la copropriété favorisant la transmission du dossier de l’immeuble en cas de changement de syndic et une centralisation ? », 86,8% des copropriétaires interrogés répondent « oui ».

Quelles améliorations les copropriétaires attendent-ils de leurs syndics ?

Syndic One, le premier syndic professionnel collaboratif en ligne
La Fnaim s’intéresse ensuite aux éventuels points d’améliorations sur lesquels les syndics devraient travailler pour satisfaire un maximum de copropriétaires. Elle a donc demandé aux 42 978 personnes interrogées de classer plusieurs aspects susceptibles d’être améliorés de 1 à 5. Il apparaît qu’en premier lieu, les copropriétaires attendent plus de réactivité et de disponibilité de leurs syndics (3,47). Dans un deuxième temps, c’est sur les compétences techniques que les copropriétaires attendent leurs syndics au tournant (3,30). Viennent ensuite la communication et l’accueil (3,17), les compétences comptables (2,69) et en dernier lieu les compétences juridiques (2,40). Afin que les syndics soient contrôlés et livrent des prestations qui collent le mieux possible avec les attentes des copropriétaires, 70,4% des personnes interrogées se disent par ailleurs en faveur de « la création d’un Ordre professionnel disposant d’un pouvoir disciplinaire et de sanction ».

Les copropriétaires sont-ils satisfaits de leurs conseils syndicaux ?

La grande enquête de la Fnaim interroge également les copropriétaires sur leur participation plus ou moins active au conseil syndical de copropriété. Il apparaît qu’une majorité des personnes interrogées (63,5%) est membre de son conseil syndical et se montre satisfaite de son fonctionnement. À la question « Dans son organisation actuelle, le conseil syndical dispose-t-il de suffisamment de pouvoirs et de délégations permettant une prise de décisions ? », 60,8% des copropriétaires ayant participé à l’étude répondent « oui ». La plupart d’entre eux se prononcent également pour un accroissement du pouvoir du conseil syndical : à la question « Un conseil syndical doté d’un pouvoir élargi serait-il de nature, dans certains cas, à améliorer une prise de décisions (travaux urgents) et de dispenser le syndic, de convoquer une assemblée générale spéciale ? », 56,5% répondent par l’affirmative, considérant qu’il s’agit d’une bonne idée.

Les copropriétaires sont-ils investis dans leurs assemblées générales ?
Parmi les copropriétaires interrogés par la Fnaim, 75,2% d’entre eux affirment participer de façon régulière aux assemblées générales de copropriété. À noter que cela concerne surtout ceux qui vivent dans des copropriétés de 5 à 15 lots (81%) et de 15 à 50 lots (78%). S’ils sont dans l’impossibilité d’y participer, les copropriétaires délèguent leurs pouvoirs à un autre participant à 84,8%. Quant au vote par correspondance prévu par la loi Elan, 72,9% y sont favorables. La participation via visioconférence qui devrait être mise en place prochainement recueille également un certain succès : 54,8% des copropriétaires sont en faveur d’un tel système.

La circulation d’information est-elle correcte au sein des copropriétés ?

Etat daté Syndic One
L’enquête de la Fnaim s’intéresse enfin à la communication interne des copropriétés. Globalement, les copropriétaires se montrent satisfaits : à la question « Considérez-vous que les éléments transmis par votre syndic avec la convocation d’assemblée générale sont suffisamment explicites et propices à une prise de décision ? », 73,2% d’entre eux répondent par l’affirmative. Les copropriétaires assurent par ailleurs être particulièrement attentifs à ces éléments puisque 90,9% d’entre eux assurent « en prendre régulièrement connaissance préalablement à la tenue d’une assemblée générale ». La grande enquête menée par la Fnaim montre par ailleurs que la tendance va vers une communication électronique et quotidienne plus développée puisque 55,4% des personnes interrogées indiquent que leur syndic a mis en place un extranet sur lequel ils peuvent consulter toutes les informations ayant trait à la copropriété. Ce nouvel outil semble néanmoins n’être pas encore utilisé au maximum de son potentiel : 46,9% des copropriétaires interrogés indiquent le consulter une fois par trimestre, 33,4% seulement une fois par an. Une minorité (2,7%) affirme s’y connecter une fois par semaine.

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