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Les 7 spécificités d’une petite copropriété

Contrairement aux immeubles réunissant de nombreux interlocuteurs, certaines copropriétés ne font intervenir qu’un petit nombre de lots — parfois même avec seulement deux copropriétaires. Depuis le 1er juin 2020, des règles spécifiques sont entrées en vigueur pour ces « petites copropriétés », afin d’assouplir leur gestion, leur entretien ainsi que leur comptabilité. Qu’est-ce qu’une petite copropriété ? Quelles en sont les spécificités ? Comment réduire leurs postes de dépense, et faciliter les échanges entre copropriétaires ? Découvrez toutes réponses ci-dessous.

1. Un plafonnement du nombre de lots ou du budget prévisionnel

La définition de « petite copropriété » est établie par une ordonnance publiée le 31 octobre 2019, en application de la loi ELAN de 2018, et entrée en vigueur le 1er juin 2020. Une copropriété est considérée comme « petite » lorsqu’elle comporte au maximum cinq lots principaux (c’est-à-dire des lots destinés à un usage d’habitation, de bureau ou de commerce, et donc hors lots annexes, tels que les parkings ou les caves) et que le montant total de son budget prévisionnel est inférieur à 15  000 € sur trois ans consécutifs. On parle enfin de « très petite copropriété » pour celles qui ne comportent que deux copropriétaires, et ce quel que soit le nombre de lots.

Façade d'un immeuble avec 3 fenêtres représentant un petit immeuble

2. Un conseil syndical facultatif

Dès lors qu’une copropriété entre dans cette définition de « petite copropriété », le conseil syndical devient facultatif. Le choix de sa constitution, facultatif, est donc laissé à la décision des copropriétaires. Attention, toutefois, certains éléments demeurent obligatoires, comme :

  • l’établissement d’un budget prévisionnel, correspondant aux frais d’entretien courant de la copropriété ;
  • la rédaction d’un règlement de copropriété, lequel doit être aisément consultable par tous les copropriétaires ;
  • le choix d’un syndic (bénévole ou professionnel) afin d’assurer la gestion, l’entretien et le fonctionnement de la copropriété.

3. Une comptabilité simplifiée

La plupart des copropriétés sont tenues de tenir une comptabilité en partie double, une technique comptable qui impose une symétrie entre les mouvements de débits et de crédits, qui doivent être répertoriés dans deux listes distinctes. Cette obligation ne concerne pas les petites copropriétés, qui peuvent opter pour une comptabilité simplifiée. Un assouplissement bienvenu pour faciliter la gestion de ces copropriétés dont les dépenses d’entretien sont moins élevées et moins nombreuses. Un point de vigilance toutefois : les impayés ! Dans une petite copropriété, ceux-ci peuvent s’avérer lourds de conséquences. Pour s’en prémunir, mieux vaut donc privilégier une bonne communication entre les copropriétaires et s’assurer que le règlement des provisions sur charges soit régulier… Ou bien veiller à réduire au maximum les postes de dépense et donc le montant des charges.

4. Des prises de décisions facilitées

Heureusement, la gestion est également facilitée dans une petite copropriété, grâce à la possibilité de prendre des décisions en dehors de toute assemblée générale, à l’occasion d’une simple consultation écrite, d’une réunion informelle ou encore d’une visioconférence, par exemple. En revanche, l’avis de tous doit être clairement exprimé, et l’unanimité est requise. C’est le syndic qui est garant de recueillir l’avis des différents copropriétaires (ou d’organiser l’assemblée générale, si tel est leur choix). L’assemblée générale demeure obligatoire uniquement pour le vote du budget prévisionnel. Les mêmes règles s’appliquent pour les copropriétés à deux membres.

Ecran d'ordinateur avec 5 personnes en visio représentant des copropriétaires prenant une décision hors assemblée générale pour leur petite copropriété

5. Un entretien moins lourd

L’avantage d’une petite copropriété est qu’elle occasionne moins de frais et d’opérations d’entretien, puisqu’il s’agit généralement de résidences comportant peu, voire pas d’équipements coûteux (tels que des ascenseurs ou des portes automatiques). Les parties communes sont également moins spacieuses et leur aménagement s’avère donc moins onéreux. De même, il n’y a généralement pas de gardien d’immeuble. Attention, toutefois, pour les travaux incontournables : puisque la copropriété est de taille modeste, les entreprises tierces ont tendance à facturer plus cher, là où les grosses copropriétés parviennent souvent à négocier des tarifs avantageux. C’est pourquoi il est souvent plus intéressant, pour les petites et très petites copropriétés d’opter, pour une répartition des tâches bénévole — ce qui nous amène à notre point suivant.

6. Un partage des tâches plus souple

C’est en effet un autre avantage d’une petite copropriété : la possibilité de se répartir les tâches afin de diminuer les frais d’entretien et de nettoyage des parties communes. C’est encore plus simple à mettre en place dans le cas des copropriétés à deux. N’hésitez pas à communiquer régulièrement avec les autres copropriétaires, afin de convenir d’un roulement pour la maintenance des espaces intérieurs et extérieurs, qu’il s’agisse des opérations courantes ou de travaux plus importants. En plus de créer une belle dynamique de solidarité entre copropriétaires, cela vous évitera à tous les frais d’intervention d’entreprises tierces.

7. Une gouvernance plus ouverte

Le choix d’un syndic est parfois complexe dans les grosses copropriétés, puisque la majorité absolue est requise afin de nommer ou de révoquer un syndic. Pourquoi ne pas profiter d’être un faible nombre de copropriétaires pour vous mettre d’accord sur une gouvernance plus souple et moins coûteuse ? Le choix d’un syndic en ligne voire d’un syndic bénévole convient tout particulièrement à une petite copropriété. C’est en effet un bon moyen de réduire les dépenses et d’impliquer tous les copropriétaires dans la vie de l’immeuble. Le recours à un syndic en ligne notamment, car ce système hybride – et moins coûteux qu’un syndic classique – met aussi à contribution les copropriétaires tout en conservant l’appui de professionnels pour les opérations de gestion les plus complexes.

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