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Qu’est ce qu’un pré état-daté ?

Le pré-état daté est un ensemble de documents à remettre obligatoirement au futur acquéreur par le vendeur lors de la signature du compromis de vente, faute de quoi le délai de rétractation ne commence pas à courir. Son contenu est réglementé, mais un vendeur peut facilement le réunir et ainsi être en conformité avec le process de vente immobilière.

Pré-état daté : définition

Le pré-état daté a été instauré par la loi ALUR de 2014 en vue de mieux informer l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien au sein d’une copropriété. Il s’agit d’un document qui regroupe toutes les informations administratives et financières à connaître sur le lot mis en vente. Le futur acquéreur peut ainsi, en toute transparence, anticiper les divers frais auxquels il devra faire face concernant l’immeuble comme les charges de copropriété, les travaux en cours et programmés, les dettes et procédures judiciaires éventuelles, le fonds de travaux, etc. Il bénéficie ainsi d’une information exhaustive sur l’état du bâtiment et la situation financière de la copropriété au moment de la signature du compromis de vente, avant de s’engager plus avant dans l’acquisition de l’appartement.

L’acheteur a tout intérêt à profiter du droit à l’information dont il dispose à travers le pré-état daté afin de la consulter consciencieusement pour connaître précisément les sommes restant dues par le vendeur auprès de la copropriété, celles dont le syndicat des copropriétaires peut être débiteur auprès du vendeur, ainsi que les montants pouvant reposer sur le nouveau copropriétaire. Les éléments financiers relatifs à la copropriété peuvent en effet l’amener à revoir son financement immobilier pour prendre en compte de futures dépenses comme des travaux de rénovation des parties communes déjà votées.

Les 10 informations que contient le pré-état daté

Le contenu du pré-état daté, initialement indiqué dans la loi ALUR, a été complété par la loi ELAN et la réforme de la copropriété qui en a découlé au 1er juillet 2020. Il s’agit des documents suivants :

  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que leurs éventuels annexes et avenants publiés ;
  • la fiche synthétique de l’immeuble ;
  • le carnet d’entretien ;
  • le diagnostic technique global ;
  • les procès-verbaux des trois dernières années ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le propriétaire au cours des 2 derniers exercices comptables précédant la vente ;
  • l’état global des impayés de charges au sein du syndicat ;
  • les dettes envers les fournisseurs le cas échéant ;
  • le montant de la quote-part du fonds travaux rattaché au lots principal vendeur et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur.

L’ensemble de ces éléments est accessible depuis l’extranet copropriété.

Le pré-état daté est-il obligatoire ?

Le vendeur a l’obligation de remettre le pré-état daté à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. En effet, le document constitue le point de départ du délai de rétractation. Le vendeur a donc intérêt à être diligent ; en aucun cas il ne pourra faire peser la responsabilité d’un éventuel manquement sur le syndic de copropriété.

Le pré-état daté peut être remis de différentes manières à la convenance du vendeur :

  • sous forme papier ;
  • sous un format dématérialisé.

S’il est expédié par voie numérique, le destinataire devra attester l’avoir reçu par mention manuscrite datée et signée sur le compromis de vente.

Quelle différence entre pré-état daté et état daté ?

Le pré-état daté et l’état daté sont deux documents techniques distincts mais parties intégrantes du processus de vente d’un logement. A la différence du pré-état daté, l’état daté est remis à l’acquéreur au moment de la signature de l’acte définitif de vente et non du compromis de vente. Celui-ci est fourni au vendeur ou au notaire par le syndic de copropriété sur simple demande auprès de ce dernier. Le document est facturé mais son prix est plafonné à 380€ TTC depuis la réforme de la copropriété en 2020.
En revanche, l’état daté contient des informations similaires au pré-état daté, quoi que de manière plus détaillée :

  • le montant des provisions pour charges courantes ;
  • le fonds travaux ;
  • l’état des impayés et des avances sur trésorerie ;
  • etc.

L’état daté représente ainsi la situation comptable précise du lot mis en vente : les sommes encore dues au syndicat des copropriétaires, les sommes à la charge de l’acheteur et les sommes dues au vendeur par la copropriété.

Plus d’infos sur l’état daté, incontournable à la signature de l’acte de vente.

Qui doit réaliser le pré-état daté ?

Il n’est pas nécessaire ni obligatoire de passer par le syndic de copropriété pour obtenir un pré-état daté. Le vendeur peut facilement rassembler lui-même les documents. Depuis le 1er juillet 2020, ils sont en effet disponibles dans l’extranet de la copropriété, via son espace personnel.
Pour mémoire, l’accès en ligne aux documents dématérialisés est une obligation depuis le 1er janvier 2015, sauf si le syndicat de copropriétaires en a décidé autrement par vote lors d’une assemblée générale. Il suffit donc de les télécharger pour les transmettre par mail ou pour les imprimer. Les informations sont également mises à jour pour chaque assemblée générale annuelle, les copropriétaires les reçoivent en annexe de leur convocation. Il est donc important de les archiver.

Un pré-état daté, combien ça coûte ?

Le syndic peut facturer l’établissement du pré-état daté au titre des frais documentaires lorsqu’un vendeur lui en fait la demande. Il s’agit d’une prestation hors contrat de syndic à la demande du copropriétaire. Néanmoins, ce dernier a accès à l’ensemble des éléments via l’extranet copropriété pour constituer gratuitement le pré-état daté.

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