État-daté, incontournable à la signature de l’acte de vente

Le processus de vente d’un bien immobilier est strictement encadré par la loi et contraint les propriétaires à un certain nombre de devoirs, ce qui passe notamment par des documents exigés. Le vendeur doit ainsi fournir ce qui s’appelle un état daté, regroupant plusieurs informations obligatoires, au moment de la vente définitive, ou de la signature de l’avant contrat.

Qu’est-ce qu’un pré-état daté ?

La loi Alur a renforcé le principe d’information du futur acquéreur par le vendeur en cas de vente d’un bien immobilier en copropriété. En effet, le vendeur est tenu de transmettre plusieurs informations comprenant une série de documents administratifs et financiers afin que le futur acquéreur ait toutes les ressources nécessaires pour connaître l’état du lot de copropriété qu’il s’apprête à acheter. Avant la loi Alur, ces documents devaient être transmis au moment de l’acte de vente. Désormais, ils peuvent être transmis dès la signature de la promesse de vente.

Quelles sont les informations que doit comprendre l’état daté ?

L’état daté permet notamment au futur acquéreur d’un bien immobilier de s’informer du montant des futures charges de copropriété, ainsi que de la situation financière. Ces informations sont également celles qui sont mentionnées au sein du pré état daté, un document à remettre avant la signature du compromis de vente, mais qui n’a pas d’existence légale.

L’état daté est obligatoire et indispensable pour signer l’acte de vente définitif d’un bien immobilier et son contenu exact est défini précisément par l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qui a été modifié en 2013. D’après cette loi, le document se compose de trois parties distinctes :

• En premier lieu, l’état daté informe sur les sommes restantes dues par le vendeur, c’est-à-dire les éventuelles charges impayées, les provisions exigibles ainsi que les honoraires du syndic à régler au moment où ce document est établi. Le copropriétaire devrait en effet s’acquitter de ces sommes avant la signature de la vente.
• Dans un second temps, l’état daté doit regrouper les sommes qui seront à la charge du nouveau propriétaire, qui rassemblent en fait toutes les dépenses qui ne sont pas encore exigibles au titre du budget prévisionnel. Il est courant que ces dépenses à venir soient donné à titre approximatif.
• Le troisième type d’information que doit contenir l’état daté sont les sommes qui peuvent être dues par le syndicat au copropriétaire vendeur, principalement les avances de trésorerie. Ces sommes seront remboursées au vendeur avant la finalisation de la vente.
• En plus de ces trois principales informations, l’état daté doit mentionner, le cas échéant, les procès qui sont en cours au sein de la copropriété.

A quel moment l’état daté doit-il être fourni ?

L’état daté, qui vise à offrir à l’acquéreur une vue globale des charges et des travaux qui concernent la copropriété, doit en outre contenir des informations sur les charges des deux exercices précédents et des éventuelles dépenses hors budget prévisionnel. Ce document obligatoire dont les contours sont définis par la loi, doit être fourni lors de la signature de l’avant-contrat, ou au moment de la vente définitive d’un bien.

Plus précisément, une fois que le compromis de vente a été signé entre le propriétaire vendeur et l’acheteur, le vendeur doit faire la demande de rédaction de cet état daté au syndic. Il sera alors présenté à l’acheteur avant la vente définitive, afin que ce dernier s’assure en toute transparence des différentes charges qui lui incomberont une fois le bien acheté. La demande de rédaction de l’état daté peut également être formulée par le notaire directement.

Le coût de cet état daté, qui doit être obligatoirement réalisé par le syndic, est à la charge du propriétaire qui vend son bien, et le tarif de cette prestation est celui est indiqué dans le mandat de syndic, au titre des prestations particulières. Les prix s’échelonnent entre 200 et 500€, en fonction des syndics et des régions. Enfin, il faut noter que la rédaction de cet état daté permet au vendeur de faire le point sur la situation de ses comptes au sein de la copropriété, afin le cas échéant, de se mettre à jour.

Que risque le syndic en cas de manquement ?

L’état daté doit, en plus des trois principales informations, préciser également les procès qui sont en cours le cas échéant. En effet, il est courant que des procédures soient en cours au sein d’une copropriété, par exemple en raison de travaux réalisés, ou contre un voisin pour des nuisances sonores ou des dégradations. L’information de ces procédures en cours doit ainsi être donnée dès le pré état daté, et reprise au moment de l’acte de vente dans l’état daté. Dans le cas contraire, si le vendeur ne mentionnait pas toutes les procédures en cours, ou que le syndic omettait certaines procédures ayant lieu dans la copropriété, leur responsabilité pourrait être engagée, pour réticence dolosive, c’est-à-dire par omission volontaire.

Ainsi, en cas de défaillance du syndic, qui n’aurait pas informé le copropriétaire vendeur d’une procédure judiciaire en cours, un copropriétaire peut invoquer l’inopposabilité des montants induits par cette procédure. C’est-à-dire que le propriétaire acheteur pourrait ne pas avoir à payer les frais liés à cette procédure, dans le cas où il n’a pas été informé de son existence dans l’état daté établi par le syndic.

Par ailleurs, dans le cas où une procédure pour impayés serait engagée contre le propriétaire vendeur par le syndicat, l’acquéreur du bien n’aurait pas à y répondre. Seul le vendeur aurait à en assumer les conséquences, et les sommes dues seraient alors déduites du prix de vente du bien immobilier.