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L’Association des Responsables de Copropriété a dévoilé les chiffres concernant l’évolution des charges de copropriété, qui ont connu une progression importante en 2018, de l’ordre de 4%. Après l’année 2017 qui avait été marquée par une accalmie et une hausse de seulement 2%, cette annonce souligne la colère des copropriétaires, qui mettent notamment en cause le coût de l’énergie. Les conséquences sont néfastes pour les copropriétés, notamment forcées de reporter des travaux nécessaires.
L’année 2018 a été marquée par une hausse des charges de 4% en moyenne, d’après le chiffre annoncé par l’Association des Responsables de Copropriété. Cette progression importante suit une année 2017 dont la hausse avait été maîtrisée à 2%, alors que 2016 avait elle aussi connu une augmentation de 4%. Cette hausse du poids des charges, qui impacte négativement les copropriétaires, s’explique par différentes raisons.
La principale raison de cette augmentation est la hausse du prix de l’énergie. En effet, l’Association des Responsables de Copropriété annonce une hausse des dépenses de chauffage de 3,2%, alors que les autres postes de dépenses, tels que les frais de gestion ou d’assurance, sont restés stables à 0,8%.
D’après l’association, les dépenses de chauffage représentent un tiers des charges de copropriété, et la hausse des tarifs de l’énergie impacte directement ce poste clé. En effet, cette hausse atteint 12% pour le gaz, 11,5% pour le chauffage urbain et jusqu’à plus de 22% pour le fioul, avec des conséquences négatives sur les charges pour les copropriétaires.
Les impayés sont parallèlement en nette augmentation, tout comme les conflits devant les tribunaux en raison de l’insolvabilité des copropriétaires par rapport à ces charges. Ainsi, entre 2007 et 2017, une hausse de 29% de ces conflits devant les tribunaux est comptabilisée, tendance qui devrait donc se poursuivre avec cette augmentation importante des charges en 2018.
Les charges de copropriété, incriminées ces dernières années pour le coût en progression qu’elles représentent, se composent en fait de deux catégories : les charges courantes ainsi que les charges exceptionnelles.
• Les charges courantes, visent à régler des dépenses régulières concernant l’entretien, la conservation ainsi que l’administration des parties communes. Elles comprennent les contrats d’assurance, la rémunération du personnel qui est en charge de l’entretien et du gardiennage, les honoraires du syndic de copropriété, les factures d’énergie avec l’eau, l’électricité et le gaz, ainsi que les travaux de maintenance et de réparation. Ces charges sont inclues dans le budget et votées au moment de l’assemblée générale annuelle.
• Les charges extraordinaires, concernent des dépenses imprévisibles et exceptionnelles. Il peut s’agir de gros travaux d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble, comme un ravalement de façade ou la réfection des peintures, et elles sont votées au cas par cas lors de l’assemblée générale.
Il est ainsi évident qu’une augmentation importante des tarifs d’électricité par exemple, va avoir des répercussions immédiates sur les charges courantes d’une copropriété. Ces types de charges sont ensuite réparties entre charges générales et charges spéciales au sein du règlement de copropriété.
Cette répartition revêt son importance pour le calcul des charges entre les différents copropriétaires. Les charges générales, qui concernent la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble, sont payées en fonction de la quote-part des parties communes détenues par chaque copropriétaire de l’immeuble, proportionnellement à leur tantième.
Les charges spéciales concernent des éléments d’équipement commun ainsi que des services collectifs, dont l’utilité objective n’est pas la même entre les différents propriétaires, comme l’entretien d’un ascenseur par exemple. Le calcul des charges spéciales se fait donc en fonction de l’utilité de cette dépense pour le copropriétaire.
Si la répartition entre ces charges est définie par le règlement de copropriété, et donc le calcul de ces charges, un copropriétaire peut faire une contestation et faire voter la modification souhaitée en assemblée générale.
Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner un recours auprès du juge du tribunal d’instance lorsque le montant est supérieur à 10 000 €. Il est par ailleurs possible dans un cas comme celui-ci que l’assemblée générale des copropriétaires vote la répartition de la dette en question entre les autres copropriétaires. Avec la flambée du montant des charges de ces dernières années, largement supérieure à l’inflation, le nombre de situations d’impayés a fortement augmenté, avec 28 700 dossiers de saisine en 2017 contre 22 300 en 2007, entraînant par ailleurs des décalages dans la réalisation de travaux, ou simplement l’annulation de rénovations prévues par exemple.
(1) Fonctionnalité réservée aux copropriétés de moins de 5 lots et/ou moins de 15.000€ de budget annuel, conformément à l’article 41-8 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965.
