Les onze membres du groupe de travail de copropriété de PROCIVIS Lab’ ont dévoilé récemment un rapport complet de 74 pages comprenant les propositions de PROCIVIS pour stopper la dégradation des copropriétés. Gouvernance, rénovation, impayés : les problématiques qui fragilisent l’immeuble sont abordées point par point pour faire bouger les choses.

Syndic One - conseil syndical

Qu’est-ce que PROCIVIS Lab’ ?

PROVICIS UES-AP – l’Union d’économie sociale pour l’accession à la propriété – représente les intérêts communs des SACICAP, les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété, notamment auprès des pouvoirs publics. Membre de l’Union sociale pour l’habitat (USH), les filiales immobilières des SACICAP sont toutes regroupées au sein de PROCIVIS Immobiler, un réseau immobilier national. PROCIVIS Lab’ est le « Think Tank » de l’ensemble du réseau PROCIVIS, qui s’occupe en grande partie des politiques du logement.

Rue d’Aubagne, le jour d’après

Les syndics sont en « ligne de mire ». Depuis les événements catastrophiques qui se sont déroulés à Marseille avec l’effondrement des immeubles de la rue d’Aubagne le 5 novembre dernier, des ordonnances sont en cours d’élaboration pour réviser la loi qui régit le droit de la copropriété (loi 1965). Parallèlement à cela, l’ensemble du secteur de l’administration de biens souffre d’une mauvaise opinion auprès du grand public. Les défis des transitions numériques et énergétiques viennent également compliquer le travail des syndics bénévoles et en ligne.

« Prévenir les processus de dégradation des copropriétés, c’est un métier qui demande des compétences spécifiques qui doivent être reconnues » explique PROVICIS en introduction, avant de proposer 30 idées concrètes.

Mobilier les acteurs de la gouvernance de la copropriété

PROCIVIS Lab’ explique en premier lieu que même s’il est aujourd’hui remis en question et sujet à une évolution, le syndic est un acteur essentiel et irremplaçable dans la gestion des copropriétés. Le syndic est ainsi l’élément idéal pour éviter tout processus de dégradation des copropriétés puisqu’il est étant capable de mobiliser l’ensemble des acteurs liés à la gouvernance de ces dernières. En accompagnant avec plus d’efficacité la rénovation des copropriétés tout en prévenant et en traitant les impayés de charges, le syndic peut interrompre tout « dysfonctionnement des organes de gestion », incluant la « décision de travaux bloqués ».

Pour le think tank, le syndic doit devenir le pivot central de la gestion des copropriétés. Prenons un exemple concret : ce dernier pourrait présenter régulièrement (tous les 3 ans) au syndicat de copropriétaires des rapports sur l’état technique, économique et environnemental de la copropriété ainsi que toutes les perspectives de travaux (tous les 5 ans).

Vers plus de responsabilité de chaque côté

PROVICIS Lab’ estime qu’il faudrait responsabiliser le couple syndic / conseil syndical, ainsi que les collectivités locales. Le rapport propose, entre autres, de rendre le DTG obligatoire. Un « plan de financement structuré » devrait être obligatoirement présenté par le syndic et ce pour chaque type de travaux proposés. L’action de ce dernier dans la temporalité devrait être également remise en question, et PROVICIS Lab’ propose ainsi des contrats de 3 ans renouvelables par tacite reconduction.

Après le syndic et le conseil syndical, le rapport insiste sur le fait qu’il est aussi essentiel de responsabiliser les copropriétaires. La rotation des membres du conseil syndical en cas de carence devrait être considérée et la création de commissions (de groupes de travail) par le syndic permettrait de mieux mobiliser les copropriétaires, en créant des « leaders informels ».
L’abaissement de la majorité induit par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 est également remis en question, cet article étant mal maîtrisé par les syndics et souvent incompris par les copropriétaires.

Mieux accompagner la rénovation des copropriétés

Travaux en copropriété - frais en copropriété

Toujours dans le même registre, la deuxième partie du document de PROVICIS inclut 8 propositions distinctes qui sous-entendent que le syndic doit être le « chef d’orchestre du projet de rénovation ». Une « filière de la rénovation, de la sensibilisation jusqu’au financement » devrait ainsi être structurée. Cette dernière pourrait être représentée par la mise en place d’un prêt de travaux réglementé à taux zéro, qui viserait à améliorer les copropriétés et ce notamment sur le plan énergétique. Le rétablissement de l’APL accession (APL Travaux) est également mentionné, voir recommandé, pour aller dans ce sens. Un guichet unique de la rénovation des copropriétés à l’échelon régional répondrait aussi aux principaux freins liés à la rénovation. PROCIVIS Lab’ recommande enfin de simplifier et d’alléger tous les documents à joindre à la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires. Le rapport invite finalement à la publication « rapide » du décret sur le déplafonnement du livret A.

Mieux prévenir et traiter les impayés de charge

Le rapport met en avant une forte inquiétude concernant l’accentuation des impayés. Ces derniers seraient ainsi causés par des « phénomènes de natures diverses ». Selon le rapport, nous citerons (entre autres) des copropriétaires plus jeunes et endettés plus longtemps, le taux de chômage endémique des propriétaires seniors, la montée des ruptures au sein des ménages, ou encore la hausse tendancielle de la fiscalité avec le prélèvement à la source. L’usure technique des immeubles est aussi mentionnée.

De nombreux points sont également conseillés pour améliorer les outils dont les syndics disposent aujourd’hui : normaliser les appels de charges pour les rendre plus explicites, mensualiser les charges de copropriétés en y allant « étape par étape », renforcer l’information des accédants sociaux lors de l’acquisition du bien, ou encore généraliser la mise au vote de protocoles de recouvrement de charges impayés. Il faudra ainsi « renforcer » la phase pré-contentieuse visant à la conciliation, « accélérer » la phase contentieuse, puis « sécuriser » la saisie immobilière.

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