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Au cours de l’assemblée générale, les résolutions sont votées par l’ensemble des copropriétaires présents, en fonction des règles de majorité qui s’appliquent. Le résultat des votes figure ensuite au procès-verbal, qui vaut pour mise en œuvre de ces décisions.
Toutefois, il existe un recours permettant aux copropriétaires de contester une, voire plusieurs résolutions votées au cours de l’AG. Il leur faudra pour cela suivre un certain nombre de principes ainsi qu’une procédure bien précise.
Le droit de contester une résolution votée en AG est prévu par la loi du 10 juillet 1965, article 42, alinéa 2. Celui-ci permet aux copropriétaires de mettre en doute la validité des décisions, voire de l’assemblée générale tout entière.
Cette possibilité est prévue en cas :
La loi ne précise pas explicitement la définition d’une « décision d’assemblée générale » dans le cadre de la copropriété. Toutefois, la jurisprudence tend à considérer qu’il s’agit des questions ayant été soumises à la délibération et au vote de l’assemblée générale, et ayant recueilli un consentement majoritaire à l’issue dudit vote.
Aussi, il sera difficile, voire impossible de récuser un élément mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires, mais n’ayant pas été soumis au vote, comme un simple « donné acte », qui revêt un caractère informatif davantage qu’une décision de l’assemblée au sens strict du terme.
En revanche, il est possible de contester une décision qui a donné lieu à une délibération alors qu’elle ne figurait pas à l’ordre du jour annoncé en préambule. De même, on peut rejeter une résolution n’ayant pas été votée au bon régime de majorité (par exemple, une majorité simple au lieu d’une majorité absolue).
On peut aussi contester une décision limitant les droits des copropriétaires, ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des autres (on parlera alors d’abus de majorité).
Si le recours ne porte que sur une ou plusieurs résolutions, et que la justice se prononce en faveur de cette contestation, alors les décisions irrégulières prises en assemblée générale des copropriétaires sont annulées purement et simplement. En revanche, les autres résolutions votées au cours de l’AG continuent de s’appliquer.
En revanche, si la contestation porte sur un vice de forme, comme lorsque la convocation n’a pas été réalisée dans les règles (documents manquants, défaut de convocation de certains copropriétaires, ordre du jour incorrect ou manquant), alors le tribunal peut prononcer l’annulation de l’assemblée générale de copropriété dans son ensemble, et de toutes les décisions ayant été votées à cette occasion. Celle-ci devra donc être convoquée de nouveau pour procéder à de nouvelles délibérations.
De toute évidence, seuls les copropriétaires peuvent contester une décision de l’assemblée générale. La deuxième condition est que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont en droit d’exprimer un recours. Les copropriétaires opposants sont ceux ayant voté contre la ou les décisions contestées, les copropriétaires défaillants ceux ayant été absents le jour du vote. À noter que les abstentionnistes ne sont pas considérés comme opposants ou défaillants, et sont donc exemptés de ce droit.
En revanche, il existe deux exceptions à ces règles :
Vous n’avez pas besoin de démontrer que vous avez subi un préjudice pour contester une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires. Un copropriétaire doit seulement prouver que la ou les décisions n’ont pas été votées selon les règles prévues par la loi.
Pour ce faire, vous devez impérativement vous faire représenter par un avocat. Vous devez ensuite formuler un recours auprès du tribunal du lieu de l’immeuble. Si ce dernier vous donne raison, la décision irrégulière sera annulée, et vous pourrez recevoir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, le cas échéant.
Attention, toutefois, cette procédure peut être longue et coûteuse : mieux vaut être certain de savoir dans quoi vous vous embarquez, car dans certains cas, celle-ci peut s’avérer plus préjudiciable que la décision contestée elle-même. Par ailleurs, le verdict du tribunal peut se retourner contre vous s’il s’avère que vous aviez tort. Dans ce cas, c’est le copropriétaire frondeur qui risque d’être condamné à verser des dommages et intérêts au syndicat de copropriétaires, pour cause de recours abusif.
La contestation d’une décision d’AG de copropriété peut avoir lieu dans un délai de deux mois à partir de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic. Ce dernier dispose par ailleurs d’un délai d’un mois à compter de la date de l’AG pour envoyer cette notification. Au terme de ce délai, il est trop tard pour saisir le tribunal : les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires sont considérées comme valides et incontestables, même en cas d’irrégularité.
Seule exception à cette règle : lorsque le syndic a manqué à son obligation de notification du procès-verbal (si, par exemple, celui-ci a été envoyé au-delà du délai d’un mois, ou n’a pas été envoyé du tout), la décision peut alors être contestée pendant une durée maximale de cinq ans.
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