Cet été, les AG de copropriété peuvent reprendre en présentiel

Après une année 2020 riche en bouleversement dans la vie des immeubles avec notamment l’organisation à distance des assemblées générales de copropriété, un retour progressif à la normale se ressent enfin depuis quelques semaines ! Une solution alternative au vote par correspondance a été proposée et a été accueillie avec soulagement par les professionnels.

Voici les nouvelles modalités de tenue des AG de copropriété, ainsi que les différents cas de figure possibles.

Les assemblées générales déconfinées depuis le 9 juin

Les AG de copropriété qui se sont tenues depuis le printemps 2020 l’ont été dans des formats particuliers, en raison des contraintes sanitaires. Si la visioconférence était possible, dans de nombreux cas c’est le vote par correspondance qui a été privilégié, malgré ses limites. La plupart des copropriétés se sont contentées de voter les résolutions essentielles, et non pas des questions relatives à des travaux par exemple, généralement reportées.

Le syndic de copropriété peut continuer d’imposer le vote par correspondance pour la tenue de l’assemblée générale jusqu’au 30 septembre prochain. Néanmoins, l’AG de copro en présentielle est de nouveau autorisée depuis le 9 juin, sous certaines conditions toutefois. Il faut en effet assurer le respect des gestes barrières, avec également la présence et l’utilisation de gel hydroalcoolique, et pouvoir respecter une jauge de 4 m² par personne lors de ces AG de copro, ce qui pose d’ores et déjà certaines problématiques.

C’est le cas notamment pour les grandes copropriétés, contraintes de trouver des locaux suffisamment vastes pour accueillir les copropriétaires. De même, certains craignant pour leur santé pourraient décider de ne pas se rendre à l’AG en présentiel. C’est pourquoi il a été prévu de conserver certaines des dispositions mises en place pendant la crise sanitaire ont été prorogées, confiant au syndic de la copropriété la responsabilité de «décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale».

Un maintien de la visio en AG encore quelques mois

La visioconférence autorisée en assemblée générale faisait partie des innovations proposées pour contourner les contraintes de la crise sanitaire. Elle demeure une alternative autorisée à l’AG par correspondance.

Certains syndics font toutefois le choix de proposer les deux en parallèle : une assemblée générale en visioconférence pour les copropriétaires les plus au fait des nouvelles technologies, et la possibilité de voter par correspondance pour les autres. Par ailleurs, il est toujours possible pour chaque mandataire de recevoir plus de trois délégations de votes, à condition que le total n’excède pas 15% des voix du syndic.

La question du vote par correspondance a été assez critiquée, notamment par les professionnels, pour le temps de préparation qu’il nécessite notamment, mais son utilité a été prouvée, par exemple pour le vote de travaux urgents.

Il faut donc s’attendre d’ici septembre au maintien de l’utilisation du vote par correspondance ou des AG par visio, en raison des problématiques soulevées par la jauge de 4 m². Outre la difficulté de trouver des salles assez grandes, il faut prendre en compte le surcoût pour les copropriétés généré par la location de telles salles.

L’assemblée générale annuelle des copropriétaires, une obligation

Le vote par correspondance a également été critiqué pour son impact sur la participation des copropriétaires aux AG. Les conditions de tenue des assemblées générales réduisent le taux de participation, qui atteint souvent en moyenne les 35 à 40%, alors qu’au moins 33% d’adhésion est nécessaire pour certains votes, comme la nomination du conseil syndical.

Il faut savoir que l’assemblée générale est une obligation dans toute copropriété, les copropriétaires devant se réunir au moins une fois par an pour décider des orientations qu’ils veulent donner à leur immeuble, et des travaux qu’ils comptent réaliser. Différentes modalités de vote existent selon les questions à voter, et l’arrivée de la crise sanitaire a fragilisé l’organisation de nombreuses copropriétés.

Dans de nombreux cas, les questions non urgentes ont été décalées à une date ultérieure, tandis que certaines copropriétés ont péniblement pu rassembler assez de copropriétaires présents en visio ou en vote par correspondance pour des questions de nomination du syndic par exemple.

Quid des copropriétés sans syndic, conséquence de la crise sanitaire ?

C’était l’une des problématiques soulevées dès le premier confinement pour la bonne gestion des immeubles : le report des assemblées générales annuelles entrainait la possibilité d’une absence de syndic faute de renouvellement ou de vote pour valider le choix d’un successeur. Néanmoins, le Parlement avait rapidement légiféré pour permettre une prolongation automatique du mandat du syndic jusqu’au 31 janvier 2021.

Depuis la démocratisation des AG de copro à distance, les cas de copropriétés sans syndic sont rares. La loi prévoit néanmoins plusieurs scénarios au cas où aucun syndic n’a été nommé :

• Le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée générale des copropriétaires.
• A défaut, tout copropriétaire peut convoquer une AG.
• En dernier recours, un juge peut désigner un syndic judiciaire après saisi du tribunal de grande instance par un copropriétaire ou même le maire de la commune.

Pour rappel, toute copropriété doit être dotée d’un syndic d’après la loi du 10 juillet 1965, qu’il soit professionnel, bénévole ou encore en ligne.

Si en raison des problèmes d’organisation liés à la crise sanitaire, des copropriétés ont ainsi pu être confrontées à l’impossibilité de nommer un syndic, il reste possible de convoquer l’assemblée générale par différents biais alternatifs. Car la présence du syndic reste une obligation pour toute copropriété, tout comme la tenue annuelle d’une assemblée générale, moment clé de la vie d’une copropriété.

Les avantages du vote par correspondance dans une copropriété

Prévu dans la loi du 10 juillet 1965, le vote par correspondance en copropriété a permis de contourner les contraintes sanitaires liées à la pandémie de COVID-19. En dehors de ce cas de force majeure, le vote par correspondance présente plusieurs avantages.

D’une part, il permet aux copropriétaires de voter sans se déplacer et d'exprimer leur avis sur les différentes questions soumises à l'assemblée générale. En cas de décision à voter en urgence, le vote par correspondance en copropriété est bienvenu.

D’autre part, le vote par correspondance en copropriété permet aux copropriétaires de prendre le temps de réfléchir avant de prendre une décision, ce qui favorise parfois une prise de décision plus éclairée.

Les inconvénients du vote par correspondance en copropriété

Si le vote par correspondance en copropriété comporte des atouts certains, il présente également des limites. Nous évoquions notamment les contraintes d’organisation et les impacts sur le taux de participation aux réunions.

Le vote par correspondance présente aussi des inconvénients fonctionnels. Par exemple, avec ce système, les copropriétaires peuvent être influencés par des tiers ou par leur entourage, ce qui biaiserait leur vote.

De plus, la correspondance peut être égarée ou mettre du temps à arriver, entraînant des retards dans la prise de décision.

Enfin et surtout, le vote par correspondance ne permet pas de débattre des différentes questions en temps réel, ce qui empêche les copropriétaires de se faire une idée précise des enjeux.

Vous l’aurez compris : si le vote par correspondance présente des avantages, son utilisation devrait toutefois se limiter aux cas de force majeure.