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Bloquer ses charges de copropriété

Comme l’indique le site du Service Public :

« Chaque copropriétaire est tenu au paiement des charges au titre du fonctionnement, de l’entretien et de l’amélioration de la copropriété. »

Toutefois, si les charges de copropriété ne cessent d’augmenter d’année en année, les copropriétaires ont tout à fait le droit de prendre des décisions ensemble pour bloquer la hausse de leurs charges de copropriété.

Le budget prévisionnel de copropriété

Chaque année, le syndicat de copropriété calcule et planifie les dépenses courantes pour l’entretien des parties communes de l’immeuble ou de la résidence.

Ce budget prévisionnel est ensuite voté en assemblée générale (AG) pour être approuvé par les copropriétaires à la majorité simple.

Il financera les dépenses suivantes :

  • Nettoyage et petites réparations dans les parties communes
  • Contrat d’entretien de la chaudière collective ou de l’ascenseur
  • Honoraires du syndic bénévole ou professionnel
  • Petits travaux et visites d’entretien pour maintenir la copro en bon état
  • Assurances
  • Salaire du gardien et/ou du jardinier

Chaque ligne de dépense peut être discutée et votée au cas par cas. Grâce au contrôle des comptes de l’année passée, vous pourrez facilement comparer les montants pour voir ce qui provoque la hausse des charges et bloquer les dépassements de budget.

5 points à connaître avant de voter le budget prévisionnel de copropriété

Les appels de fonds, un poste de dépense parfois élevé

Les gros travaux de l’immeuble n’entrent pas dans le budget prévisionnel. Par exemple, si un revêtement de façade est prévu, le syndic devra faire un appel de fonds pour travaux après avoir soumis les devis des artisans à un nouveau vote en AG.

Vous pourrez accepter ou refuser cette décision, mais aussi, éventuellement, contester le calcul des quotes-parts si les charges sont mal réparties entre les voisins copropriétaires.

Un exemple courant est celui des copropriétaires au rez-de-chaussée. Légalement, ils ont tout à fait le droit de ne pas participer au financement de l’installation et de l’entretien de l’ascenseur, puisqu’ils ne seront pas amenés à l’utiliser. La grille de répartition des charges d’entretien et des travaux associés devra être publiée au fichier immobilier et ajoutée au règlement de copropriété.

Paiement des charges de copropriété

Comment ne pas payer ses charges de copropriété ?

Que vous ne soyez pas en mesure de payer votre quote-part du dernier appel de fonds ou que vous refusiez une décision votée en assemblée générale de copropriété, vous n’avez aucun recours légal pour ne pas payer vos charges.

Votre résidence ou votre immeuble a besoin de fonds pour son entretien, sa gestion courante et ses travaux. Si bloquer ses charges de copro était légal et facile, les syndicats des résidences auraient bien du mal à mener à bien leurs missions. La Cour de Cassation veille donc à ce que chaque copropriétaire participe à hauteur de sa quote-part.

Malgré tout, si les mesures prises en assemblée générale vous désavantagent ou ont été votées sans même vous en informer, vous avez un recours : la contestation de décision d’assemblée générale.

Si la répartition des charges est injuste ou que les comptes prévisionnels sont démesurés, votre tribunal de résidence vous donnera raison. Vous pourrez ainsi bloquer la hausse de vos charges ou refuser un appel de fonds abusif.

 

La consignation des charges comme levier d’action

Ascenseur en panne depuis des mois, problèmes de chauffage à répétition, poubelles qui s’entassent… Dès que le syndic ne gère plus suffisamment bien les affaires courantes, toute la résidence en subit les conséquences !

Les copropriétaires mécontents ont un recours assez efficace : la consignation des charges.

Si vous êtes copropriétaire et en litige avec votre syndic, vous pouvez demander l’accord du juge d’instance pour verser vos charges à la Caisse des Dépôts. La Caisse des Dépôts conservera vos charges à l’abri de ses coffres jusqu’à la décision de justice ou une conciliation amiable. Vous restez ainsi en conformité avec la loi, mais votre syndicat de copropriété aura tout intérêt à trouver une solution rapidement pour débloquer vos fonds.

La consignation des charges est donc un moyen de pression légal, mais efficace, pour se dépêtrer d’une situation compliquée avec son syndic.

Changer de syndic pour réduire ses charges de copropriété

En application de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent s’allier ensemble pour changer de syndic en cours de mandat ou au bout des 1 à 3 ans prévus par le contrat.

Cette décision doit être soumise à un vote en assemblée générale et approuvée par les copropriétaires à la majorité absolue. Si elle n’est pas atteinte, mais qu’elle obtient tout de même 1/3 des voix, un second vote peut être organisé à la majorité simple.

Vous pourrez alors passer d’un syndic professionnel à un syndic en autogestion (syndic bénévole, syndic coopératif ou syndic en ligne) ou opter pour la mise en concurrence des syndicats de copropriété. Vous aurez ainsi tous les devis en main pour choisir le moins cher ou celui avec les meilleurs avis clients au prochain mandat.

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