Entretien du bâtiment : la checklist du syndic de copropriété

Ascenseurs, escaliers, parties communes, façades, cour… Pour assurer la pérennité du bâtiment et la sécurité de ses occupants, le syndic est garant de l’entretien intérieur et extérieur de l’immeuble. Des tâches qui peuvent être exécutées par un gardien, par des entreprises tierces, voire par les copropriétaires eux-mêmes. Quelle que soit l’option choisie, l’ensemble de ces prestations devra être consigné dans un carnet de suivi, afin d’établir un historique de l’entretien de la copropriété. Découvrez notre checklist pour veiller efficacement sur l’entretien de votre copropriété.

1. La maintenance des équipements communs

Tous les immeubles comportent des équipements communs, et la loi impose un entretien régulier de la plupart d’entre eux. La copropriété doit donc absolument souscrire des contrats auprès de prestataires pour la maintenance de ces équipements, sans quoi sa responsabilité pourra être engagée en cas de problème. Car au-delà de l’obligation légale, la réparation des équipements communs est avant tout une question de sécurité. Voici les aménagements à vérifier assidûment :

• Le chauffage collectif : un entretien régulier assure la durabilité de ses performances ainsi que son efficacité énergétique.
• L’ascenseur : pour des raisons de sécurité, il est indispensable de le faire réviser, ainsi que de remplacer ses pièces mécaniques vétustes.
• Les équipements de sûreté incendie : une fois par an, il est impératif de contrôler ou de changer les extincteurs et toutes les autres installations prévues en cas de départ de feu (panneaux lumineux de sortie de secours, par exemple).
• Les portes et portails : permettant d’accéder à la résidence, aux parties communes ou au garage, les portails automatiques doivent être inspectés pour éviter les accidents, de même que les claviers, interphones et visiophones.
• Les conduits d’évacuation des fumées : ceux-ci doivent être ramonés régulièrement ; des obligations spécifiques s’appliquent en fonction des mairies, n’hésitez pas à vérifier les règles en vigueur dans votre commune.
• La VMC : mal entretenue, la ventilation risque de ne plus fonctionner correctement et d’entraîner des dégâts liés à l’humidité.

2. L’entretien des parties communes

Les parties communes concernent tous les copropriétaires de l’immeuble, qui participent financièrement aux charges liées à leur entretien. Dans la plupart des cas, c’est là encore le syndic qui est responsable de la gestion quotidienne des opérations de ménage et de maintenance, à l’aide du budget prévisionnel voté en assemblée générale. Le syndic fait alors appel à des entreprises tierces, qui sont également soumises à l’approbation de l’AG. Toutefois, pour réduire ce poste de dépenses, certains copropriétaires optent pour une approche différente en se répartissant eux-mêmes les tâches d’entretien régulier. Ces tâches sont les suivantes :

• Ménage des parties communes (paliers, escaliers, hall d’entrée, local à vélo, local à poubelles, etc.) : il est à effectuer au moins une fois par semaine.
• Sortie des poubelles : les jours de collecte varient en fonction des municipalités, et il est indispensable de les respecter en entrant et sortant les poubelles aux dates et horaires prévus, pour éviter l’empilage de détritus.
• Mais aussi : l’entretien des sous-sols et garages, l’arrosage des plantes, le remplacement des ampoules dans les parties communes… Chaque copropriété a ses propres spécificités !

3. Le nettoyage des aménagements extérieurs

Que votre copropriété dispose d’une cour ou non, elle sera concernée par l’entretien des espaces extérieurs. En effet, il est a minima impératif de nettoyer la façade, mais aussi le trottoir se trouvant dans la rue, en face de votre immeuble. Là encore, il y a deux écoles : se répartir les tâches ou bien les confier à des tiers. L’entretien courant et régulier des extérieurs peut aisément se faire entre copropriétaires, ou bien être confié à un gardien d’immeuble. Il peut s’agir de tâches telles que :

• le nettoyage des digicodes et des poignées des portes d’accès ;
• le balayage et le lavage des sols extérieurs ;
• le désherbage des jardins et l’entretien des espaces verts ;
• le dégivrage et le dégagement de la neige en hiver.

Toutefois, certaines opérations sont plus importantes et plus coûteuses — mais tout aussi indispensables. Pour celles-ci, il est impératif de faire appel à des professionnels :

• Le nettoyage de la façade : à effectuer au moins une fois par an.
• Le nettoyage de la toiture : nécessaire pour en assurer la pérennité.

4. Les travaux importants d’entretien de la copropriété

Au-delà de l’entretien et du ménage quotidiens, des chantiers de plus grande envergure sont parfois nécessaires pour la copropriété, comme :

• Le ravalement de la façade : il est à effectuer tous les dix ans ; au-delà de l’aspect esthétique, il assure une meilleure isolation de l’immeuble.
• La réfection de la toiture : différentes raisons peuvent conduire à des travaux sur le toit, que ce soit des infiltrations d’eau suite à des intempéries ou des difficultés d’accès aux toits-terrasses.

Ceux-ci ne peuvent se dérouler à la seule initiative du syndic : ils doivent donc être mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale, puis l’exécution des travaux, ainsi que le choix d’un prestataire, doivent être votés par les copropriétaires à la majorité absolue, après soumission d’au moins deux devis par le syndic. L’unique cas où le syndic peut décider seul de convoquer des travaux est le caractère urgent de ces derniers : par exemple, un dégât des eaux, ou tout autre risque compromettant l’intégrité de l’immeuble, et nécessitant une prise de décision rapide. En cas de litige, un tribunal devra trancher quant à la nature urgente ou non des ouvrages concernés.

À noter que la copropriété est également tenue de réaliser, tous les dix ans, un diagnostic de performance énergétique du bâtiment, et d’établir en conséquence un plan pluriannuel de travaux, destiné à se mettre en conformité au fil des ans.