Quelles sont les obligations du syndic en cas de sinistre dans la copropriété ?

Le syndic a pour mission de veiller à la bonne conservation de l’immeuble et au respect du règlement de copropriété. En cas de sinistre dans les parties communes, son action est donc primordiale pour préserver les biens et les personnes dans l’immeuble et défendre l’intérêt des copropriétaires, que ce soit auprès des assurances que de la justice. À ce titre, il doit souscrire une assurance responsabilité civile et accomplir un certain nombre de démarches.

Quelle couverture pour la copropriété en cas de sinistre ?

Il existe une définition légale de la notion de sinistre dans le droit des assurances. Il qualifie la réalisation d’un évènement qui pourrait éventuellement survenir. En d’autres termes, il s’agit d’un évènement entraînant des dommages et dont le risque a été anticipé à travers une police d’assurance.

Deux types d’assurances couvrent les risques du bâti dans un immeuble :

• L’assurance habitation souscrite directement par les occupants des logements afin de couvrir les sinistres dans les parties privatives.
• L’assurance copropriété souscrite par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires et dont la couverture s’applique aux sinistres dans les parties communes.

Syndic, copropriétaires : qui doit souscrire quelle assurance ?

Depuis la loi ALUR, une copropriété a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile, afin de couvrir les éventuels dommages qu’elle pourrait causer à des tiers par l’intermédiaire des éléments et des biens issus des parties communes de l’immeuble. Exemple : une tuile qui chute dans la rue et endommage une voiture ou frappe un piéton.

En revanche, l’assurance pour les dommages subis par l’immeuble n’est pas obligatoire. Le syndicat des copropriétaires peut néanmoins décider de souscrire cette police d’assurance via un vote en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24. On parle généralement d’assurance multirisque copropriété, qui va permettre au syndicat des copropriétaires de bénéficier d’une indemnisation en cas de survenance d’un sinistre.

À savoir : la loi ALUR impose également aux copropriétaires et aux locataires de souscrire individuellement une assurance responsabilité civile. Il existe à ce titre une assurance propriétaire non occupant pour ceux qui n’habitent pas le logement (propriétaires bailleurs par exemple).

À quels types de sinistres est exposée une copropriété ?

Un dégât des eaux

Les dommages causés par l’eau peuvent résulter de plusieurs facteurs :

• Fuite de plomberie : elle peut provenir d’un appareil sanitaire (machine à laver, vasque, etc.) ou de la rupture d’une canalisation.
• Infiltration d’eau pluviale : plusieurs sources peuvent être en cause (toiture, gouttière, façade, etc.).

Les conséquences d’un dégât des eaux peuvent aller jusqu’à rendre le logement temporairement inhabitable. L’humidité peut endommager définitivement les revêtements au sol et sur les murs.

Un incendie

Un départ de feu domestique peut avoir de multiples causes :

• Un dysfonctionnement sur l’installation électrique ou un appareil branché (électroménager, luminaire, etc...)
• Des objets inflammables trop proches d’une source de chaleur, à l’instar de rideaux ou vêtements au contact d’un radiateur ou d’une lampe halogène.
• Un accident en cuisine en raison d’une imprudence (plaque de cuisson mal éteinte, inflammation de graisse ou d’huile en surchauffe, etc...)

Un incendie peut avoir des conséquences dramatiques sur le bâti (destruction partielle ou totale) et sur les personnes (environ 800 décès par an en raison des incendies domestiques d’après le ministère de l’Intérieur).

Une catastrophe naturelle

De nombreux évènements causés par la nature peuvent endommager un immeuble ou un logement :

• Une inondation ou l’action des vagues.
• Une avalanche.
• Un glissement de terrain ou une coulée de boue.
• Un tremblement de terre.
• La foudre.

Un acte de vol ou vandalisme

C’est ici la malveillance qui est en cause dans les dégâts liés au vandalisme ou le préjudice consécutif à un vol. Le vandalisme peut être le dommage collatéral dans le cadre d’un cambriolage (fracture de la serrure, bris de fenêtre, dégradations du mobilier) ou être commis de manière « gratuite » (saccage, graffitis, etc.).

Concernant le vol, l’assurance habitation peut couvrir jusqu’à un certain montant afin d’indemniser le préjudice subi (équipements, bijoux, objets d’art, etc.).

Un bris de glace

Une vitre brisée peut avoir différentes origines :

• Des intempéries (chute de grêle).
• Un incident dans le logement (ex : chute d’un objet).
• Une tentative d’effraction.

En matière d’assurance habitation ou copropriété, le bris de glace englobe l’ensemble des cloisons en verre (porte vitrée, baies vitrées, fenêtres, vérandas, etc.). La couverture de ce risque peut même s’étendre à d’autres éléments comme les panneaux photovoltaïques ou les aquariums.

Comment le syndic doit réagir en cas de sinistre dans les parties privées ?

Le syndic n’a pas à intervenir lorsqu’un sinistre survient dans un logement, sauf s’il affecte les parties communes. C’est en effet au copropriétaire d’agir car il s’agit de parties privatives. Le syndic de la copropriété n’est tenu d’effectuer les démarches que lorsqu’un sinistre provient des parties communes ou les affecte, comme dans le cas de la propagation d’un incendie ou du débordement d’un dégât des eaux dans la cage d’escalier.

Quelle démarche pour le syndic lors d’un sinistre dans les parties communes ?

Lorsqu’un sinistre affecte les parties communes de l’immeuble, le syndic de copropriété doit agir sur plusieurs niveaux en raison des différentes missions que lui confère son mandat :

• Circonscrire le sinistre au titre de son rôle dans la conservation de l’immeuble.
• Donner des suites judiciaires en tant que représentant du syndicat des copropriétaires.
• Déclarer le sinistre auprès de l’assurance afin d’obtenir une indemnisation au bénéfice des copropriétaires.

Gérer l’incident en urgence

La priorité pour le syndic est d’orchestrer une intervention en urgence afin de limiter les conséquences du sinistre pour l’immeuble et ses occupants.

• En cas de dégât des eaux, le syndic devra missionner un prestataire pour réparer la fuite lorsqu’elle provient des parties communes (ex : canalisation rompue).
• En cas d’incendie, le syndic devra avertir les pompiers en appelant le 18 ou le 112 afin de maîtriser la propagation du feu.
• En cas de vol ou d’attroupement anormal dans l’immeuble, le syndic devra prévenir la police ou la gendarmerie. Si les dommages dans les parties communes nécessitent des réparations dans l’urgence, le syndic devra également contacter un prestataire afin d’effectuer la remise en état.

Accomplir les démarches administratives

Lorsque le sinistre est d’origine malveillante (vol, vandalisme), le syndic doit dans un second temps se charger du dépôt de plainte auprès du commissariat. Il peut également demander un constat d’huissier en vue de la demande de réparation auprès de la justice.

En cas de vandalisme causé par un copropriétaire, le syndic peut lui adresser un courrier afin de lui demander la remise en l’état des parties communes à ses frais.

Effectuer la déclaration de sinistre

Le délai pour déclarer un sinistre varie :

• Deux jours ouvrés maximum en cas de vol, tentative de vol ou acte de vandalisme.
• Cinq jours ouvrés maximum en cas de dégât des eaux, de bris de vitre, d’incendie ou tout autre sinistre garanti par le contrat d’assurance de la copropriété.
• Dix jours ouvrés maximum suivant la publication de l'arrêté interministériel constatant l'état de catastrophe naturelle.

Lors de la déclaration de sinistre, le syndic doit veiller à transmettre un maximum d’éléments à l’assurance afin d’apporter les preuves de sa survenance et des dommages causés. Il peut s’agir de photos et vidéos (vidéosurveillance par exemple), mais aussi de documents officiels (constat d’huissier, récépissé de plainte, etc...).