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La vie en copropriété n’est pas toujours un long fleuve tranquille, et la bonne entente entre voisins peut être favorisée par un cadre clair. Cela passe notamment par le règlement de copropriété qu « nul n’est censé ignorer » ! Au même titre que les choses vont mieux en le disant, compléter ce document à travers des clauses écrites noir sur blanc peut améliorer la paix dans l’immeuble. A condition de les faire voter par l’assemblée générale des copropriétaires.
La première chose à prendre en compte pour favoriser la tranquillité au sein de la copropriété, concerne les nuisances sonores. Les problèmes de bruits sont en effet le principal vecteur de nuisance au sein d’un immeuble, qu’il provienne de fêtes chez un occupant, de travaux réalisés aux horaires inadéquats ou d’une utilisation abusive d’appareils domestiques.
Le règlement intérieur doit normalement préciser que la tranquillité des occupants de l’immeuble ne doit pas être troublée, par des tapages nocturnes notamment, ayant lieu à l’intérieur des logements. Mais il peut être nécessaire de définir certaines de ces nuisances au sein du règlement intérieur.
Si certains bruits ne sont pas considérés comme des nuisances, car ils résultent simplement du mode d’habitation collectif, comme des bruits de pas, des conversations, des sonneries ou des jeux d’enfants, d’autres le sont par leur fréquence ou leur intensité. Ce peut être le cas d’aboiements intempestifs, de musiques trop fortes ou à des horaires inappropriés, ou encore de travaux de bricolage.
Lorsque ces nuisances sont interdites par le règlement, plusieurs possibilités s’offrent à l’occupant lésé pour y mettre fin. Il est conseillé de privilégier le règlement à l’amiable en discutant avec le voisin, avant d’adresser éventuellement une mise en demeure ou de faire intervenir le syndic de copropriété.
La destination de l’immeuble peut entrainer des nuisances pour ses occupants. Certaines copropriétés ont inscrit dans le règlement de copropriété la clause dite d’habitation bourgeoise exclusive, qui stipule que toute activité professionnelle y est strictement interdite. Cette clause vise à l’origine à empêcher l’installation d’une activité de médecin par exemple, ou de commerce avec chargements de marchandises. L’idée est de limiter les nuisances sonores par trop de passage ou des bruits gênants.
Toutefois, il ne faut pas prendre cette clause trop à la lettre, car avec le développement du télétravail, il reste possible de travailler chez soi sans pour autant générer des nuisances pour le voisinage. Il faut simplement veiller à ne pas recevoir de clients chez soi, ni de matériel ou de marchandises de façon régulière.
Comme pour son penchant sonore, la nuisance olfactive n’est à proprement parler considérée comme nuisance que si son intensité ou sa fréquence dépassent un certain seuil. Il peut par exemple s’agir de mauvaises odeurs générées par un amoncellement d’ordures, ou par la cuisson de certains aliments. Le cas des barbecues est ici assez caractéristique, car il peut fortement déranger le voisinage en raison des fumées importantes.
Dans ce cas, il faut se référer au règlement de copropriété, afin de vérifier s’il contient ou non une clause interdisant les barbecues, et le cas échéant, contacter le syndic pour qu’il mette fin à cette pratique.
Un autre point important du règlement de copropriété va concerner l’utilisation d’une portion de parties communes pour l’un des copropriétaires. Assez généralement, il peut s’agir d’un palier pour un occupant qui n’a pas de voisin au dernier étage, sur lequel il peut entreposer des plantes ou un meuble de rangement.
Si en temps normal, les parties communes ont un usage collectif et peuvent être utilisées par chaque propriétaire librement, un droit de jouissance exclusive peut être attribué exceptionnellement à l’un des propriétaires dans des cas précis. C’est le cas s’il est le seul à y avoir accès, comme cité précédemment. Si ce n’est pas le cas, il s’agit d’une nuisance pour les autres copropriétaires, et d’un usage abusif des parties communes, qui sera susceptible d’être sanctionné.
Avec le développement important ces dernières années des plateformes de location de courte durée, de nouvelles nuisances ont émergé au sein des copropriétés. Il peut s’agir d’allées et venues intempestives dans un immeuble au gré des arrivées et des départs des locataires, mais aussi de nuisances sonores ou olfactives dues à des locataires de courte durée peu soucieux du règlement intérieur.
Encore une fois, c’est le règlement de copropriété qui va définir si oui ou non la location de courte durée dans un immeuble est interdite. Si rien n’est précisé, alors elle sera autorisée de fait. Si ce type de pratique engendre des nuisances pour les occupants de l’immeuble, les copropriétaires peuvent demander un changement du règlement de copropriété.
Pour lutter concrètement contre les nuisances via le règlement de copropriété, un copropriétaire doit constituer un dossier afin de soumettre son projet à l’AG, en notifiant le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant la date de l’AG.
Le vote se fera alors à différents types de majorité selon la question, par exemple à la double majorité en ce qui concerne la jouissance des parties communes, ou à l’unanimité pour des modifications majeures, comme la destination de l’immeuble ou l’interdiction des locations courte durée.
Attention toutefois lors de l’inscription de certaines clauses relatives aux nuisances, au sein du règlement de copropriété. Certaines de ces clauses peuvent être considérées comme abusives et donc illicites, comme le fait d’interdire la détention d’un animal de compagnie au motif qu’il serait susceptible de générer des nuisances, ou encore d’interdire la location à des familles avec enfants en bas âge.
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