En tant que copropriétaire, votre immeuble est géré par un syndic de copropriété élu lors de l’assemblée générale pour une durée maximale de 3 ans. Le choix du syndic est donc un moment crucial. Depuis le 1er juin 2020 et la réforme du droit de la copropriété, la mise en concurrence est obligatoire avant le vote en assemblée générale des copropriétaires. Une étape importante pour changer de syndic, qui doit se préparer bien en amont de l’AG. Si vous souhaitez changer de syndic et mettre en concurrence votre syndic actuel, il vous suffit de suivre simplement les démarches ci-dessous.
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Toute copropriété doit désigner un syndic pour assurer la gestion administrative et l’entretien de l’immeuble. Cependant, il arrive parfois que le service rendu génère des insatisfactions pour diverses raisons :
Quelle que soit la raison, vous êtes en droit changer de syndic lors du renouvellement du mandat du syndic actuel ou dans le cadre d’une révocation anticipée pour faute de gestion dans le pire des cas. Dans les deux cas, la démarche sera la même pour choisir un nouveau syndic : effectuer une mise en concurrence en sollicitant plusieurs devis suffisamment en amont de l’assemblée générale lors de laquelle les copropriétaires seront appelés à voter. Il existe néanmoins une différence importante : pour changer de syndic en cours de mandat, il faut disposer d’un motif légitime pour invoquer une inexécution suffisamment grave de ses missions. La révocation du syndic doit en effet s’appuyer sur une faute avérée, généralement définie par la jurisprudence (résolution votée mais non exécutée, faute de gestion, manquement dans le recouvrement des impayés, retards de paiement, travaux sans autorisation, etc.).
Au-delà de la démarche administrative, le changement de syndic doit s’appuyer sur une volonté partagée d’une majorité de copropriétaires pour avoir des chances d’aboutir. Et ce n’est pas une mince affaire lorsque l’on connaît l’intérêt à géométrie variable de ces derniers pour la gestion de leur immeuble, comme l’illustre l’absentéisme lors des assemblées générales de copropriétaires. Un désintérêt qui profite le plus souvent au syndic en exercice. Pour impulser un changement de syndic, il va donc falloir aller au-delà du cadre strictement réglementaire afin d’attirer l’attention des autres copropriétaires sur l’enjeu de ce choix !
Si vous n’êtes pas satisfait des prestations de votre syndic, vous n’êtes certainement pas le seul. C’est pourquoi, il est indispensable d’informer les autres copropriétaires de l’immeuble de votre volonté de changer de syndic. Leur vote est décisif le jour de l’assemblée générale des copropriétaires, ne l’oubliez pas !
Avant toute chose, n’hésitez pas à argumenter en mettant en avant les manquements de votre syndic actuel et les avantages dont vous pourriez bénéficier en changeant de syndic :
Ces arguments ont d’autant plus de poids lorsqu’il s’agit d’une petite copropriété. Dans un immeuble à taille humaine comportant une dizaine de lots ou moins, il sera à la fois plus facile d’entrer en contact avec les copropriétaires – davantage de proximité – et de pointer les carences d’un syndic professionnel avec ce type de copropriété. En effet, une petite copropriété n’est pas un enjeu crucial pour un syndic traditionnel, qui focalise davantage son attention sur les immeubles plus importants comportant plusieurs dizaines de lots. Il est donc possible pour une petite copropriété de bénéficier d’une gestion plus efficace et offrant un meilleur rapport qualité-prix en s’adressant à un autre modèle que le syndic traditionnel.
C’est notamment le cas du syndic en ligne, un modèle de gestion low cost qui convient tout particulièrement aux petites copropriétés. Un syndic en ligne va fournir les outils digitaux et l’assistance aux copropriétaires afin de les aider à reprendre en main la gestion de leur immeuble, tout en réalisant d’importantes économies sur les honoraires et donc les charges de copropriété.
Découvrez notre modèle de lettre pour changer de syndic.
Avant de faire le tour des offres de syndic présentes sur le marché, prenez le temps de lister vos besoins et les manquements de votre syndic actuel.
Quels sont les besoins de votre immeuble par rapport à son état général (mise aux normes, travaux de rénovation,etc.), sa taille (plus ou moins de 30 lots), ses spécificités (ascenseur, accès multiples, etc.) ?
Quels sont vos besoins par rapport au mode de gestion et votre implication dans l’immeuble (copropriétaires impliqués dans la gestion ou dépendance par rapport au syndic) ?
Une fois vos besoins clairement définis, il n’y a plus qu’à comparer afin de trouver les syndics à mettre en concurrence avec votre syndic actuel. Il est préférable de présenter tous ces arguments et comparatifs aux copropriétaires avant l’inscription du syndic concurrent dans la convocation de l’AG. Cela simplifiera la prise de décisions le jour J.
Concrètement, c’est au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs syndics en amont du vote. D’abord instituée par la loi ALUR de 2014, cette mesure a été encadrée par la réforme du droit de la copropriété au 1er juillet 2020, bien qu’il n’existe aucune sanction ni risque d’annulation si elle n’est pas appliquée. Depuis l’arrêté du 30 juillet 2021, il existe néanmoins une fiche d’information type que les syndics doivent renseigner pour faciliter la mise en concurrence. Cette fiche est à joindre à la convocation à l’assemblée générale chargée de choisir le syndic.
La dernière étape consiste à inscrire le nouveau syndic sur la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour se faire tout copropriétaire peut seul demander au syndic d’ajouter un point particulier à l’ordre du jour par recommandé avec AR. N’oubliez pas d’y joindre tous les documents nécessaires à la prise de décision, notamment le contrat de syndic et la fiche d’information. Il est conseillé de faire le nécessaire au moins 3 mois avant l’AG de copro pour éviter que votre syndic actuel n’ait déjà imprimé et mis sous enveloppes les convocations. Une fois les convocations mises au courrier plus aucun point ne pourra être ajouté à l’ODJ.
Dès lors que l’on fournit aux copropriétaires un choix entre plusieurs syndics et une information exhaustive sur les prestations comprises dans le forfait et les tarifs proposés, le changement de syndic a davantage de chances d’aboutir !
Sachez, également, que certains syndics vous accompagnent dans les démarches de changement de syndic.
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