9 choses à savoir sur le syndic bénévole en 2024

Les petits immeubles peuvent être tentés de choisir un syndic bénévole. Ils doivent pour cela s’appuyer sur un copropriétaire compétent et disponible ! Est-ce si différent d’un fonctionnement classique avec un syndic traditionnel ? Syndic One vous aide à mieux connaître le syndic bénévole.

1. Tout copropriétaire (ou son conjoint) peut être élu syndic bénévole

Au regard de l’article 28 du décret du 17 mars 1967, « toute personne physique ou morale peut exercer les fonctions de syndic de copropriété ». N’importe quel copropriétaire, de même que son conjoint, est en droit de devenir syndic bénévole, à condition :

• D’avoir été élu à cette fonction à la majorité absolue, lors d’une assemblée générale des copropriétaires.
• Que cela constitue une activité occasionnelle, ne pouvant être assimilée à une profession immobilière.
• D’ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat de copropriétaires.
• D’être mandaté pour une durée renouvelable d’un an à trois ans.

2. Il peut être indemnisé

Bien que l’on emploie le terme de « syndic bénévole », ce dernier est systématiquement défrayé pour toutes les dépenses effectuées dans l’exercice de ses fonctions. De plus, il est en droit de demander à être rémunéré à titre forfaitaire, proportionnellement au temps consacré à ses responsabilités. Le cas échéant, le montant et les modalités de l’indemnisation devront être détaillés dans le contrat approuvé en assemblée générale. Enfin, cette indemnisation est soumise à l’impôt sur le revenu.

3. Des obligations en moins par rapport à un syndic professionnel

Le syndic bénévole n’a pas à disposer d’une carte professionnelle, de même qu’il est dispensé de bénéficier de garantie financière. De la même manière, il n’est pas tenu d’adhérer à une assurance responsabilité civile professionnelle — bien que l’on conseille toutefois de le faire, d’autant qu’il existe des contrats adaptés spécifiquement à ce cas de figure, dont les garanties sont équivalentes à celles souscrites par les syndics professionnels.

4. Attention à la confusion avec le syndicat coopératif

Il existe une alternative au syndic bénévole, appelée syndic coopératif : dans ce cas, il est décidé que le conseil syndical agit en qualité de syndic. Plus précisément, ce dernier désigne en son sein un membre chargé d’assumer la double casquette de syndic et président du conseil syndical.

Un contrôleur aux comptes doit également être nommé, de même qu’un vice-président peut être élu afin de suppléer au titulaire. Le reste des membres du Conseil assistent généralement le président sur ses différentes missions.

5. Il peut être assisté par des professionnels

Le rôle de syndic implique certains engagements qu’il faut être en mesure d’assumer. Mieux vaut faire confiance à un copropriétaire investi, fin connaisseur de l’immeuble, qui se montre assidu aux assemblées générales et dispose d’un temps libre conséquent. Pour mener à bien sa mission de façon plus sereine, le syndic bénévole peut :

• Suivre des formations sur la législation, la comptabilité ou les autres devoirs inhérents à l’activité de syndic, auprès d’organismes comme l’Association des responsables de copropriété (ARC).
• Être assisté, pour tout ou partie de ses fonctions, par des professionnels rémunérés (un expert-comptable, par exemple).

6. En cas de détournement, il risque la saisie de ses lots

Le syndic bénévole désigné est souvent quelqu’un de confiance, d’autant que l’obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié lui impose une certaine transparence. Toutefois, dans le cas où votre syndic bénévole se révélerait malhonnête et détournerait les fonds de la copropriété, ce dernier s’exposerait à des sanctions pénales lourdes, ainsi qu’à la saisie des lots dont il est propriétaire.

De plus, si une faute grave est avérée, il est possible, comme pour tout syndic, de révoquer le mandataire avant la fin de son contrat, à l’occasion d’une assemblée générale ordinaire, ou convoquée à titre extraordinaire par le syndicat des copropriétaires.

7. Des missions administratives et financières

Le mandataire bénévole est tenu aux mêmes missions qu’un syndic classique, parmi lesquelles :

• La convocation aux assemblées générales, au moins une fois par an.
• La gestion de la comptabilité.
• La collecte des charges.
• La souscription des contrats avec les fournisseurs.
• La mise en œuvre du règlement de copropriété et des résolutions votées en AG.

8. Le syndic bénévole peut démissionner à tout moment

Le syndic bénévole est en droit de démissionner au cours de son mandat. Pour cela, il doit convoquer une assemblée générale et inscrire à l’ordre du jour sa démission, ainsi que la nomination d’un nouveau syndic (bénévole ou professionnel). S’il est préférable de respecter un préavis, le syndic bénévole n’y est légalement pas soumis (sauf si une telle disposition a été prévue dans son contrat).

À l’élection du nouveau mandataire, le démissionnaire est tenu de lui transmettre, dans un délai d’un mois, l’ensemble des documents administratifs et comptables liés à la gestion de l’immeuble, et sous trois mois, l’état et le solde des comptes de la copropriété.

9. Syndic en ligne, l’alternative au syndic bénévole

Les syndics en ligne constituent une solution « hybride », à mi-chemin entre le syndic bénévole et le syndic professionnel. Le compromis idéal ?

Vous déléguez au syndic en ligne une part des tâches administratives et opérationnelles (plus ou moins large en fonction de l’offre souscrite) : tenue du compte bancaire, facturation, appel de charges… Pas de syndic bénévole ici donc, mais un référent qui joue le rôle d’interlocuteur « physique » chargé de recevoir les prestataires et les copropriétaires ou de veiller au respect du règlement de copropriété.

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