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Le budget prévisionnel est voté en assemblée générale chaque année par le syndicat des copropriétaires. Il est valable pour un exercice comptable de 12 mois. Au début de chaque trimestre , le syndic demande aux copropriétaires le versement de charges prévisionnelles, correspondant à un quart du budget annuel fixé en assemblée générale (sauf modalités différentes prévues en assemblée générale).
Les charges prévisionnelles comprennent les charges générales, mais aussi les charges spéciales.
A la fin de chaque exercice, lors de l’approbation de l’arrêté des comptes, les charges prévisionnelles sont régularisées en fonction des dépenses réelles de l’année en cours. Soit les copropriétaires se voient demander le versement d’un complément de charges, soit le trop-versé est imputé sur les charges de l’année suivante. En plus des charges de copropriété, des appels de fonds pour travaux (votés en assemblée générale ou travaux urgents) peuvent être demandés. Ces dépenses ne sont pas inclues dans le budget prévisionnel
Si des travaux exceptionnels ont été votés en AG, vous pouvez recevoir un document complémentaire reprenant ces charges mais le principe reste le même.
Retrouvez quelques explications en téléchargeant notre document :
Découvrez les autres articles de notre dossier consacré aux charges de copropriété :
Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges de copropriété au prorata de leurs tantièmes (pour l’entretien des parties communes) ou de l’utilité pour leur lot d’un équipement ou d’un service (pour un ascenseur ou une chaudière par exemple).
Il ne peut y avoir aucune dispense, peu importe l’usage du lot ou la situation du copropriétaire. Toutefois, chacun n’est redevable que de sa quote-part, il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires. L’assemblée générale peut cependant décider, exceptionnellement, de répartir la dette d’un copropriétaire entre tous les membres de la copropriété.
Le règlement de copropriété peut également prévoir des charges communes « spéciales ». Par exemple, lorsqu’un escalier ne dessert pas tous les lots, seuls les copropriétaires desservis participent aux dépenses liées à cet escalier. Cependant, la création de charges spéciales n’est admise que si les parties communes auxquelles elles se rapportent sont classées en partie commune spéciale par le règlement de copropriété.
Le calcul de charges est fait en fonction des tantièmes des lots de chaque copropriétaire.
Prenons un exemple avec un montant des charges trimestrielles validées lors de l’AG de 9000 € par an pour toute la copropriété, soit 2250 € TTC par trimestre. Pour simplifier l’exemple, nous partons du principe que le budget est totalement réparti sur la clé de répartition « charges communes générales » sur 1000 tantièmes généraux*.
Le propriétaire du lot détenant 89/1000 tantièmes en charges communes générales devra s’acquitter de 200,25 € de charges par trimestre. Le calcul pour retrouver le montant des charges est dans l’exemple ci-après : 2250 x 89 / 1000 = 200.25 €.
*Les tantièmes et clés de répartition sont définis par le règlement de copropriété.
Par défaut, la reprise comptable n’est pas réalisée lorsque la copropriété était gérée précédemment par un syndic bénévole. Dans ce cas, nous reprenons les comptes à 0 sans tenir compte de l’antériorité comptable de la gestion. Il appartient à l’ancien syndic de régulariser les situations créditrices ou débitrices des copropriétaires avant notre nomination et de clôturer le compte bancaire ouvert au nom du syndicat. Nous nous chargeons d’ouvrir un nouveau compte au nom du syndicat des copropriétaires.
Les raisons :
La raison principale qui nous interdit de reprendre l’antériorité est liée à la difficulté de faire valoir les droits du syndicat en cas de procédure en recouvrement de charges dues sur la période de gestion du syndic bénévole. En effet, il est rare que la procédure de gestion, d’appel de charges, de convocation d’assemblée générale, de diffusion de procès verbal … soit bien respectée. Le risque est donc grand de ne pas recouvrer les dettes faute de pouvoir justifier de leur réalité ou bien fondé devant un tribunal.
Le grand livre :
Lorsque la reprise est possible et que nous disposons de documents fiables de l’ancienne gestion (grand livre), nous reprenons le solde du compte de chaque copropriétaire chez l’ancien syndic au jour du changement. Ce solde doit normalement correspondre à celui que vous retrouvez sur le dernier appel de charges reçu par l’ancien syndic. Si ce n’est pas le cas ou si ce montant vous semble contestable, merci d’en faire part au comptable sur la messagerie du site exclusivement en joignant tout document tendant à démontrer l’irrégularité (relevé de compte bancaire, copie des derniers appels de charges …).
L’écriture comptable :
La reprise comptable consiste également à reprendre dans notre système et sur le compte de la copropriété les écritures déjà passées par l’ancien syndic pour l’exercice en cours ou les exercices antérieurs qui n’auraient pas été approuvés jusqu’ici. Là encore toute contestation ou demande de vérification doit être adressée au comptable via la messagerie en ligne.
Chaque trimestre, vous recevez l’appel de charges courantes selon le budget voté en assemblée générale.
Si des travaux exceptionnels ont été votés en assemblée générale, vous pouvez recevoir un document complémentaire reprenant ces charges mais le principe reste le même.
Chaque trimestre, vous recevez l’appel de charges courantes selon le budget voté en assemblée générale :
Au début de chaque trimestre généralement, le syndic demande aux copropriétaires le versement des charges prévisionnelles, correspondant à un quart du budget prévisionnel (sauf modalités différentes prévues en assemblée générale).
Les appels de charges sont mis à disposition sur votre espace en ligne.
Si vous souhaitez un autre moyen d’envoi vous pouvez vous connecter au site de votre immeuble et vous rendre dans les paramètres en haut de la page d’accueil.
Le budget prévisionnel est un élément essentiel au bon fonctionnement d’une copropriété. Maintenance, entretien, fonctionnement, administration… Il évalue les dépenses courantes à engager au cours de l’année comptable et permet de définir le montant de la contribution de chacun, ainsi que la périodicité des appels de charges.
Le budget prévisionnel est établi avec l’aide du syndic, mais il doit être discuté et voté par l’assemblée générale des copropriétaires.
Le budget prévisionnel concerne les dépenses courantes de la copropriété : dépenses de maintenance des parties communes et des équipements communs, dépenses de fonctionnement et coûts liés à l’activité du syndic lui-même. Il doit estimer au plus près toutes les évolutions pour l’année comptable à venir.
Par défaut, toutes les dépenses sont à inclure dans le budget prévisionnel, sauf celles qui en sont exclues par la loi. On peut distinguer différents types de dépenses à inclure dans le budget prévisionnel :
Adressez un message via le site à votre comptable en lui proposant un règlement étalé de la dette plus confortable pour vous et compatible avec le maintien d’une trésorerie sur le compte de la copropriété suffisante pour le règlement régulier des factures.
Quel que soit le cas, il y a une solution que nous pourrons examiner ensemble.
Il existe 2 grandes catégories de charges :
les charges générales relatives à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes,
et les charges particulières qui sont induites des services collectifs et des équipements communs.
La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou particulières).
Certaines charges, qu’elles appartiennent à l’une ou l’autre catégorie, peuvent être distinguées par bâtiment s’il en existe plusieurs dans la copropriété. On parle alors de charges spéciales.
Les charges générales concernent les frais liés à :
l’administration de l’immeuble (assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales), l’entretien de l’immeuble (par exemple, nettoyage des parties communes, frais d’enlèvement des ordures ménagères), et la conservation de l’immeuble (par exemple, ravalement des façades, réfection des toitures).
Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales à hauteur de leur quote-part, même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot de copropriété.
Les charges particulières concernent les frais liés aux :
services collectifs (par exemple, gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité),
équipements communs (par exemple, entretien de la chaudière collective du bâtiment, de l’ascenseur, installation d’une antenne de télévision).
Ces charges sont payées en fonction de la répartition définie dans le règlement de copropriété de l’immeuble.
Le règlement des charges se fait trimestriellement et les fonds sont exigibles au 1er jour de chaque trimestre.
Le règlement trimestriel par les copropriétaires peut se faire directement via le paiement en ligne disponible sur l’espace de copropriété.
Le RIB de la copropriété est accessible directement sur votre espace client.
Lors de l’envoi du tout premier appel de charges par Syndic One, vous trouverez dans l’enveloppe une proposition de prélèvement automatique mensualisée.
Cette option permet aux copropriétaires qui le souhaitent de payer leurs charges mensuellement, en nous retournant simplement le mandat complété accompagné du RIB de votre compte bancaire.
Si vous souhaitez changer de syndic, contactez plusieurs entreprises (la loi ALUR impose désormais la mise en concurrence de plusieurs syndics avant sa désignation) et comparez leurs tarifs en fonction de leurs prestations.
Le changement de syndic est possible à l’échéance de son mandat. Il faut alors procéder à une mise en concurrence des syndics présents sur le marché et mettre la question du changement de syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle ce changement doit être voté.
Si la question de la nomination d’un nouveau syndic n’y figure pas, il convient de demander son inscription à l’ordre du jour. D’autres projets de contrats de syndics peuvent être présentés. La demande doit être formulée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception par un ou plusieurs copropriétaires ou par le conseil syndical. Cette notification peut être faite à tout moment avant l’envoi de la convocation à l’assemblée générale.
La convocation à l’assemblée générale et l’ordre du jour
Quelques semaines avant l’expiration du mandat du syndic, vous recevez un avis de convocation à l’assemblée générale. Vérifiez l’ordre du jour. Généralement, le syndic prévoit toujours son renouvellement mais jamais l’élection d’un nouveau syndic s’il n’est pas réélu.
Le jour de l’assemblée :
Pour obtenir son renouvellement, le syndic doit obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Si cette majorité n’est pas obtenue, un second vote peut intervenir sur le champ ou ultérieurement.
Lors du second vote, la majorité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés est suffisante (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Si cette dernière majorité n’est pas obtenue, le syndic n’est pas renouvelé dans ses fonctions. Mais comme vous avez tout prévu, il ne vous reste plus qu’à élire le nouveau syndic au cours de cette même assemblée.
Le syndic peut rompre son contrat au cours de son mandat. Il est nécessaire pourtant de respecter certaines règles pour ne pas porter préjudice au syndicat de copropriété.
Le syndic a le devoir d’aviser le président du conseil syndical qu’il a besoin de réunir l’assemblée générale afin de le mettre au courant de son intention de démissionner. L’assemblée générale sera alors sollicitée à trouver un nouveau syndic. Le démissionnaire devrait également respecter un certain délai avant que son désengagement prenne effet.
Une fois que ces deux points sont respectés, une convocation d’assemblée générale sera établie et vous pourrez procéder à l’élection d’un nouveau syndic.
La révocation ne peut intervenir qu’au cours d’une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent soit attendre l’assemblée annuelle, soit demander à ce que soit tenue une assemblée extraordinaire. Demander à son syndic de convoquer une assemblée générale afin de mettre à l’ordre du jour sa révocation risque de s’avérer sans effet. Si le syndic ne tient pas compte de votre demande, le conseil syndical ou un (ou plusieurs) copropriétaire(s), représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, peuvent demander au syndic de convoquer l’assemblée (article 8 du décret du 17 mars 1967).
Cette demande doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit préciser les questions devant être inscrites à l’ordre du jour, à savoir la révocation du syndic et la nomination de son remplaçant. Si le syndic ne répond pas à cette demande, le président du conseil syndical pourra valablement convoquer ladite assemblée une fois qu’il aura envoyé une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) restée sans réponses plus de huit jours.
Toutefois, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si son président ne fait pas le nécessaire, vous pouvez, en tant que copropriétaire, provoquer judiciairement ladite assemblée après l’envoi d’une nouvelle mise en demeure restée sans effet. Vous vous adresserez alors au président du tribunal de grande instance statuant en référé (procédure d’urgence) pour qu’il vous autorise à convoquer l’assemblée générale. Les faits reprochés doivent être suffisamment graves ou répétés pour justifier la révocation. Mieux vaut avoir en main les preuves des griefs que vous lui reprochez car vous aurez à en justifier en assemblée.
Ont été reconnus comme des motifs légitimes de révocation d’un syndic :
Une révocation abusive ouvre droit à des dommages et intérêts au profit du syndic. La révocation requiert un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A défaut de l’obtenir, une seconde assemblée peut statuer à la majorité des seuls copropriétaires présents ou représentés.
Les effets de la révocation du syndic :
Lors du déroulement de l’assemblée, lorsque la majorité a été atteinte, le syndic doit quitter la salle. Il est remplacé immédiatement par celui que vous désirez mettre en place. La nomination de ce dernier se fera à la même majorité que celle qui a permis de destituer votre ancien syndic.
Le président du conseil syndical est contacté après réception, notamment, du contrat de syndic contrat signé et du procès-verbal d’Assemblée Générale pour un point sur le démarrage de notre gestion.
Démarrer notre collaboration effective : entre 1 et 3 mois
Nous travaillons avec vous à récupérer les documents et informations nécessaires à la mise en place de notre gestion. Ce délai dépend essentiellement de la transmission des archives du syndicat . Il faut savoir que la loi accorde un délai de 3 mois au syndic sortant pour transmettre la totalité des documents au successeur. L’aide des membres du conseil syndical pour accélérer ce processus est souvent déterminante.
L’ancien syndic doit transmettre au successeur toutes les pièces administratives et comptables nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.
• Dans le mois qui suit la décision, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles ainsi que l’ensemble des documents et archives du syndicat doivent être communiqués au nouveau syndic.
• Puis il bénéficie de deux mois supplémentaires pour verser à son successeur le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.
Certains syndics peuvent faire la sourde oreille face aux relances du nouveau syndic. Or la communication des documents est une obligation. Si les pièces ne sont pas transmises dans les délais légaux, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical doit adresser une lettre de mise en demeure par voie recommandée. Si au bout de quelques jours, il n’y a toujours aucune réaction de sa part, les mêmes personnes peuvent saisir le président du tribunal de grande instance en référé pour obtenir sous astreinte les documents et les fonds. La procédure est rapide et l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire.
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Parce que vous apportez votre aide sur place. Dans un contrat de syndic « classique », les frais de déplacement et les temps de présence sur l’immeuble représentent jusqu’à 50 % des honoraires de gestion. Afin de limiter ces honoraires, Syndic One se fonde sur la participation du conseil syndical sur place pour recevoir une entreprise ou tenir l’assemblée générale sans présence du syndic; ce qui permet de concentrer l’activité de vos gestionnaires syndic et comptable à 100% sur la gestion de votre copropriété.
Notre outil informatique vous permet de vous connecter à tout moment via l’application ou l’espace client dédié à votre immeuble, vous y retrouvez l’ensemble des documents de votre copropriété, pouvez envoyer vos factures, payer vos charges etc..
En tant que copropriétaire Syndic One, vous disposez d’un accès gratuit au site internet de votre immeuble pour une gestion plus transparente, plus autonome et plus efficace entre le syndic, les membres du conseil syndical et les copropriétaires.
L’espace dédié à votre copropriété c’est un accès à de nombreuses informations telles que :
Le site internet de votre immeuble, c’est aussi des services et applications :
A RETENIR :
Le site de votre immeuble doit devenir l’outil de communication privilégié de tous les copropriétaires avec le syndic. En passant par le site, nous serons plus réactifs pour répondre à vos demandes. Merci de faire passer ce message aux copropriétaires de votre immeuble afin de nous transmettre leur adresse mail respective et leur permettre d’accéder au site pour des échanges et une gestion plus efficace.
Les collaborateurs Syndic One qui vous accompagnent sur la partie commerciale et votre accueil en tant que nouveau client n’interviennent que ponctuellement sur votre dossier par la suite. En effet, dès que tous les éléments sont entre les mains du gestionnaire Syndic et du comptable, ces derniers deviennent les interlocuteurs principaux des copropriétaires pour la gestion de votre copropriété.
Pour joindre votre équipe de gestion, connectez-vous à votre espace client, accessible depuis www.syndic-one.com
et utilisez la rubrique « ASSISTANCE » ou votre messagerie. Ce média est à privilégier afin d’assurer une meilleure réactivité et un suivi dans le temps de vos demandes.
Pour que Syndic One puisse activer votre espace client, assurez-vous que l’ensemble des copropriétaires communique leur adresse mail à l’équipe Syndic One.
Durant la phase commerciale :
Durant l’accueil nouveaux clients :
Durant la gestion comptable et administrative :
Assemblée Générale avec Syndic one :
Parce que la gestion d’une copropriété ne se résume pas aux seuls moments passés en assemblée générale.
C’est tout au long de l’année que les dossiers sont travaillés avec les membres du conseil syndical et qu’en permanence, sur l’espace client de l’immeuble, chaque copropriétaire accède aux informations et peut interagir grâce au forum de discussion, à la messagerie reliée directement au syndic.
Grâce à la communication permanente ainsi établie, l’assemblée générale est davantage un moment d’enregistrement des décisions qu’une réunion dans laquelle les participants « découvrent » les sujets à traiter.
Les meilleures conditions sont ainsi mises en place pour que le président puisse tenir sereinement l’assemblée générale, sans que la présence du syndic soit nécessaire.
Vous l’avez compris, la logique de notre offre est d’être très présent avant l’assemblée générale afin que vous puissiez faire votre AG , sur place sereinement .
Le président du conseil syndical peut ensuite se connecter sur le site Syndic One afin d’animer l’assemblée générale en ligne. Un outil d’aide en ligne est aussi à disposition sur votre espace client.
Une fois les votes renseignés, il est nécessaire d’éditer le procès verbal qui restera à signer en séance. Il n’est donc plus nécessaire de calculer le résultat de chaque résolution ou d’ajouter des notes manuscrites au document. Tout se fait à l’écran. L’utilisation de cet applicatif nécessite une connexion à internet sur le lieu de la réunion.
Sachez qu’avec Syndic One, plus besoin d’attendre l’assemblée annuelle pour décider, les copropriétaires peuvent aussi à tout moment créer des votes et prendre des décisions sur la gestion de l’immeuble.
Une fois l’assemblée générale tenue en ligne, et le procès verbal signé électroniquement , il sera envoyé à Syndic One qui pourra commencer à traiter vos décisions.
Le comptable traitera tout d’abord les budgets votés et validera le montant des prochains appels de charges selon le souhait des copropriétaires exprimé en assemblée générale.
Il vérifiera que les comptes ont bien été approuvés pour l’exercice précédent clos et procédera à la régularisation des charges. Si les dépenses sont inférieures aux provisions appelées, le solde créditeur constaté est réparti sur les comptes des copropriétaires, dans le cas inverse une régularisation intervient sur le prochain appel de charges.
Enfin, le comptable procédera aux appels de charges exceptionnelles (si travaux exceptionnels votés en assemblée générale) selon le montant voté et les dates d’appels souhaités par les copropriétaires.
Le comptable validera également tout autre mesure financière prise par l’assemblée générale (ouverture de compte livret, mise en place d’une avance travaux ou de trésorerie …).
En parallèle du travail du comptable, votre gestionnaire prend connaissance des décisions de l’assemblée et les applique sur le plan administratif (changement d’un contrat auprès d’un fournisseur).
A retenir : La loi prévoit que la commande de travaux votés à la majorité de l’article 25 (50% + 1 tantièmes des voix de tous les copropriétaires) et de l’article 26 (2/3 + 1 tantièmes des voix de tous les copropriétaires représentant 50% + 1 copropriétaire en nombre) ne soit validé qu’après le délai légal de 2 mois de contestation.
Le temps de prendre en charge les éléments pour créer votre immeuble en tout début de gestion chez Syndic One, un délai est souvent nécessaire avant de pouvoir régulariser des factures en attente. A ce temps de reprise nécessaire, peut venir s’ajouter une trésorerie en difficulté si nous n’avons pas encore pu récupérer le solde disponible auprès de l’ancien syndic.
Syndic One pour une gestion plus efficace vous propose désormais de charger vos factures directement sur l’espace dédié de votre copropriété.
Par défaut, la reprise comptable n’est pas réalisée lorsque la copropriété était gérée précédemment par un syndic bénévole. Dans ce cas, nous reprenons les comptes à 0 sans tenir compte de l’antériorité comptable de la gestion. Il appartient à l’ancien syndic de régulariser les situations créditrices ou débitrices des copropriétaires avant notre nomination et de clôturer le compte bancaire ouvert au nom du syndicat. Nous nous chargeons d’ouvrir un nouveau compte au nom du syndicat des copropriétaires.
Les raisons :
La raison principale qui nous interdit de reprendre l’antériorité est liée à la difficulté de faire valoir les droits du syndicat en cas de procédure en recouvrement de charges dues sur la période de gestion du syndic bénévole. En effet, il est rare que la procédure de gestion, d’appel de charges, de convocation d’AG, de diffusion de PV … soit bien respectée. Le risque est donc grand de ne pas recouvrer les dettes faute de pouvoir justifier de leur réalité ou bien fondé devant un tribunal.
règlement de copropriété
Le grand livre :
Lorsque la reprise est possible et que nous disposons de documents réputés fiable de l’ancienne gestion (grand livre), nous reprenons le solde du compte de chaque copropriétaire chez l’ancien syndic au jour du changement de cabinet. Ce solde doit normalement correspondre à celui que vous retrouvez sur le dernier appel de charges reçu par l’ancien syndic. Si ce n’est pas le cas ou si ce montant vous semble contestable, merci d’en faire part au comptable sur la messagerie du site exclusivement en joignant tout document tendant à démontrer l’irrégularité (relevé de compte bancaire, copie des derniers appels de charges …).
L’écriture comptable :
La reprise comptable consiste également à reprendre dans notre système et sur le compte de la copropriété les écritures déjà passées par l’ancien syndic pour l’exercice en cours ou les exercices antérieurs qui n’auraient pas été approuvés jusqu’ici. La encore toute contestation ou demande de vérification doit être adressée au comptable via la messagerie en ligne.
Le syndic est tenu de respecter le montant du budget voté en assemblée générale dans les appels de provisions sur charges.
En cas d’erreur sur le montant voté ou si un des postes de dépense venait à baisser en cours d’exercice , le syndic n’aura aucune possibilité d’actualiser le montant des appels de provisions sur charges sans nouvelle décision de l’assemblée générale.
Le conseil syndical pourra estimer que la modification du budget peut attendre l’assemblée ordinaire suivante (le budget appelé et non dépensé est restitué aux copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges) ou qu’une assemblée extraordinaire doit être convoquée au plus vite*. Suite à l’assemblée générale, le comptable corrigera les appels de provisions selon le nouveau montant validé pour le reste de l’exercice en cours.
Vous retrouvez le détail du budget poste par poste sur le site de l’immeuble dans le menu « mes comptes ».
*Toute assemblée générale supplémentaire est facturée forfaitairement selon les prestations particulières au sein de votre mandat de syndic.
Le budget voté en AG est réparti entre les copropriétaires suivant les clés de répartition définies par le règlement de copropriété et en fonction des tantièmes de chaque lot pour chacune de ces clés.
La clé de répartition la plus courante est liée aux « charges communes générales ». Il s’agit des charges qui par nature sont imputables à tous les copropriétaires sans distinction, qu’ils possèdent uniquement une cave, un parking ou un appartement. On y retrouve généralement les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, l’entretien des espaces verts …
D’autres clés de répartition peuvent exister et sont d’autant plus nombreuses que l’immeuble est complexe. Ce sont par exemples, les charges de bâtiment, les charges d’escalier, de parking, de cave … Ces charges sont dites spéciales car ne concernent pas forcément tous les copropriétaires et son spécifiques à un type de parties communes. Les charges bâtiments sont utilisées pour la répartition d’un ravalement de façade ou peuvent aussi concerner la répartition de l’électricité commune à ce bâtiment. En général, le règlement de copropriété définit la répartition qui doit être observée par le syndic.
Les tantièmes d’un lot en charges communes générales et en charges spéciales ne sont pas identiques. Ceci complique un peu le calcul des appels de charges mais vous retrouverez plus de précision et un exemple complet dans l’assistance comptable : « appel de charges »/« Comprendre le document d’appel de charges ».
Pour en savoir plus sur les tantièmes en copropriété, n’hésitez pas à cliquer sur la rubrique parole d ‘expert sur notre blog.
Le temps de prendre en charge les éléments pour créer votre immeuble en tout début de gestion chez Syndic One, un délai est souvent nécessaire avant de pouvoir régulariser des factures en attente. A ce temps de reprise nécessaire, peut venir s’ajouter une trésorerie en difficulté si nous n’avons pas encore pu récupérer le solde disponible auprès de l’ancien syndic.
Syndic One pour une gestion plus efficace vous propose désormais de charger vos factures directement sur l’espace dédié de votre copropriété.
Par défaut, la reprise comptable n’est pas réalisée lorsque la copropriété était gérée précédemment par un syndic bénévole. Dans ce cas, nous reprenons les comptes à 0 sans tenir compte de l’antériorité comptable de la gestion. Il appartient à l’ancien syndic de régulariser les situations créditrices ou débitrices des copropriétaires avant notre nomination et de clôturer le compte bancaire ouvert au nom du syndicat. Nous nous chargeons d’ouvrir un nouveau compte au nom du syndicat des copropriétaires.
Les raisons :
La raison principale qui nous interdit de reprendre l’antériorité est liée à la difficulté de faire valoir les droits du syndicat en cas de procédure en recouvrement de charges dues sur la période de gestion du syndic bénévole. En effet, il est rare que la procédure de gestion, d’appel de charges, de convocation d’AG, de diffusion de PV … soit bien respectée. Le risque est donc grand de ne pas recouvrer les dettes faute de pouvoir justifier de leur réalité ou bien fondé devant un tribunal.
règlement de copropriété
Le grand livre :
Lorsque la reprise est possible et que nous disposons de documents réputés fiable de l’ancienne gestion (grand livre), nous reprenons le solde du compte de chaque copropriétaire chez l’ancien syndic au jour du changement de cabinet. Ce solde doit normalement correspondre à celui que vous retrouvez sur le dernier appel de charges reçu par l’ancien syndic. Si ce n’est pas le cas ou si ce montant vous semble contestable, merci d’en faire part au comptable sur la messagerie du site exclusivement en joignant tout document tendant à démontrer l’irrégularité (relevé de compte bancaire, copie des derniers appels de charges …).
L’écriture comptable :
La reprise comptable consiste également à reprendre dans notre système et sur le compte de la copropriété les écritures déjà passées par l’ancien syndic pour l’exercice en cours ou les exercices antérieurs qui n’auraient pas été approuvés jusqu’ici. La encore toute contestation ou demande de vérification doit être adressée au comptable via la messagerie en ligne.
Le syndic est tenu de respecter le montant du budget voté en assemblée générale dans les appels de provisions sur charges.
En cas d’erreur sur le montant voté ou si un des postes de dépense venait à baisser en cours d’exercice , le syndic n’aura aucune possibilité d’actualiser le montant des appels de provisions sur charges sans nouvelle décision de l’assemblée générale.
Le conseil syndical pourra estimer que la modification du budget peut attendre l’assemblée ordinaire suivante (le budget appelé et non dépensé est restitué aux copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges) ou qu’une assemblée extraordinaire doit être convoquée au plus vite*. Suite à l’assemblée générale, le comptable corrigera les appels de provisions selon le nouveau montant validé pour le reste de l’exercice en cours.
Vous retrouvez le détail du budget poste par poste sur le site de l’immeuble dans le menu « mes comptes ».
*Toute assemblée générale supplémentaire est facturée forfaitairement selon les prestations particulières au sein de votre mandat de syndic.
Le budget voté en AG est réparti entre les copropriétaires suivant les clés de répartition définies par le règlement de copropriété et en fonction des tantièmes de chaque lot pour chacune de ces clés.
La clé de répartition la plus courante est liée aux « charges communes générales ». Il s’agit des charges qui par nature sont imputables à tous les copropriétaires sans distinction, qu’ils possèdent uniquement une cave, un parking ou un appartement. On y retrouve généralement les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, l’entretien des espaces verts …
D’autres clés de répartition peuvent exister et sont d’autant plus nombreuses que l’immeuble est complexe. Ce sont par exemples, les charges de bâtiment, les charges d’escalier, de parking, de cave … Ces charges sont dites spéciales car ne concernent pas forcément tous les copropriétaires et son spécifiques à un type de parties communes. Les charges bâtiments sont utilisées pour la répartition d’un ravalement de façade ou peuvent aussi concerner la répartition de l’électricité commune à ce bâtiment. En général, le règlement de copropriété définit la répartition qui doit être observée par le syndic.
Les tantièmes d’un lot en charges communes générales et en charges spéciales ne sont pas identiques. Ceci complique un peu le calcul des appels de charges mais vous retrouverez plus de précision et un exemple complet dans l’assistance comptable : « appel de charges »/« Comprendre le document d’appel de charges ».
Pour en savoir plus sur les tantièmes en copropriété, n’hésitez pas à cliquer sur la rubrique parole d ‘expert sur notre blog.
Le budget prévisionnel est voté en assemblée générale chaque année par le syndicat des copropriétaires. Il est valable pour un exercice comptable de 12 mois. Au début de chaque trimestre , le syndic demande aux copropriétaires le versement de charges prévisionnelles, correspondant à un quart du budget annuel fixé en assemblée générale (sauf modalités différentes prévues en assemblée générale).
Les charges prévisionnelles comprennent les charges générales, mais aussi les charges spéciales.
A la fin de chaque exercice, lors de l’approbation de l’arrêté des comptes, les charges prévisionnelles sont régularisées en fonction des dépenses réelles de l’année en cours. Soit les copropriétaires se voient demander le versement d’un complément de charges, soit le trop-versé est imputé sur les charges de l’année suivante. En plus des charges de copropriété, des appels de fonds pour travaux (votés en assemblée générale ou travaux urgents) peuvent être demandés. Ces dépenses ne sont pas inclues dans le budget prévisionnel
Si des travaux exceptionnels ont été votés en AG, vous pouvez recevoir un document complémentaire reprenant ces charges mais le principe reste le même.
Retrouvez quelques explications en téléchargeant notre document :
Découvrez les autres articles de notre dossier consacré aux charges de copropriété :
Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges de copropriété au prorata de leurs tantièmes (pour l’entretien des parties communes) ou de l’utilité pour leur lot d’un équipement ou d’un service (pour un ascenseur ou une chaudière par exemple).
Il ne peut y avoir aucune dispense, peu importe l’usage du lot ou la situation du copropriétaire. Toutefois, chacun n’est redevable que de sa quote-part, il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires. L’assemblée générale peut cependant décider, exceptionnellement, de répartir la dette d’un copropriétaire entre tous les membres de la copropriété.
Le règlement de copropriété peut également prévoir des charges communes « spéciales ». Par exemple, lorsqu’un escalier ne dessert pas tous les lots, seuls les copropriétaires desservis participent aux dépenses liées à cet escalier. Cependant, la création de charges spéciales n’est admise que si les parties communes auxquelles elles se rapportent sont classées en partie commune spéciale par le règlement de copropriété.
Le calcul de charges est fait en fonction des tantièmes des lots de chaque copropriétaire.
Prenons un exemple avec un montant des charges trimestrielles validées lors de l’AG de 9000 € par an pour toute la copropriété, soit 2250 € TTC par trimestre. Pour simplifier l’exemple, nous partons du principe que le budget est totalement réparti sur la clé de répartition « charges communes générales » sur 1000 tantièmes généraux*.
Le propriétaire du lot détenant 89/1000 tantièmes en charges communes générales devra s’acquitter de 200,25 € de charges par trimestre. Le calcul pour retrouver le montant des charges est dans l’exemple ci-après : 2250 x 89 / 1000 = 200.25 €.
*Les tantièmes et clés de répartition sont définis par le règlement de copropriété.
Par défaut, la reprise comptable n’est pas réalisée lorsque la copropriété était gérée précédemment par un syndic bénévole. Dans ce cas, nous reprenons les comptes à 0 sans tenir compte de l’antériorité comptable de la gestion. Il appartient à l’ancien syndic de régulariser les situations créditrices ou débitrices des copropriétaires avant notre nomination et de clôturer le compte bancaire ouvert au nom du syndicat. Nous nous chargeons d’ouvrir un nouveau compte au nom du syndicat des copropriétaires.
Les raisons :
La raison principale qui nous interdit de reprendre l’antériorité est liée à la difficulté de faire valoir les droits du syndicat en cas de procédure en recouvrement de charges dues sur la période de gestion du syndic bénévole. En effet, il est rare que la procédure de gestion, d’appel de charges, de convocation d’assemblée générale, de diffusion de procès verbal … soit bien respectée. Le risque est donc grand de ne pas recouvrer les dettes faute de pouvoir justifier de leur réalité ou bien fondé devant un tribunal.
Le grand livre :
Lorsque la reprise est possible et que nous disposons de documents fiables de l’ancienne gestion (grand livre), nous reprenons le solde du compte de chaque copropriétaire chez l’ancien syndic au jour du changement. Ce solde doit normalement correspondre à celui que vous retrouvez sur le dernier appel de charges reçu par l’ancien syndic. Si ce n’est pas le cas ou si ce montant vous semble contestable, merci d’en faire part au comptable sur la messagerie du site exclusivement en joignant tout document tendant à démontrer l’irrégularité (relevé de compte bancaire, copie des derniers appels de charges …).
L’écriture comptable :
La reprise comptable consiste également à reprendre dans notre système et sur le compte de la copropriété les écritures déjà passées par l’ancien syndic pour l’exercice en cours ou les exercices antérieurs qui n’auraient pas été approuvés jusqu’ici. Là encore toute contestation ou demande de vérification doit être adressée au comptable via la messagerie en ligne.
Chaque trimestre, vous recevez l’appel de charges courantes selon le budget voté en assemblée générale.
Si des travaux exceptionnels ont été votés en assemblée générale, vous pouvez recevoir un document complémentaire reprenant ces charges mais le principe reste le même.
Chaque trimestre, vous recevez l’appel de charges courantes selon le budget voté en assemblée générale :
Au début de chaque trimestre généralement, le syndic demande aux copropriétaires le versement des charges prévisionnelles, correspondant à un quart du budget prévisionnel (sauf modalités différentes prévues en assemblée générale).
Les appels de charges sont mis à disposition sur votre espace en ligne.
Si vous souhaitez un autre moyen d’envoi vous pouvez vous connecter au site de votre immeuble et vous rendre dans les paramètres en haut de la page d’accueil.
Le budget prévisionnel est un élément essentiel au bon fonctionnement d’une copropriété. Maintenance, entretien, fonctionnement, administration… Il évalue les dépenses courantes à engager au cours de l’année comptable et permet de définir le montant de la contribution de chacun, ainsi que la périodicité des appels de charges.
Le budget prévisionnel est établi avec l’aide du syndic, mais il doit être discuté et voté par l’assemblée générale des copropriétaires.
Le budget prévisionnel concerne les dépenses courantes de la copropriété : dépenses de maintenance des parties communes et des équipements communs, dépenses de fonctionnement et coûts liés à l’activité du syndic lui-même. Il doit estimer au plus près toutes les évolutions pour l’année comptable à venir.
Par défaut, toutes les dépenses sont à inclure dans le budget prévisionnel, sauf celles qui en sont exclues par la loi. On peut distinguer différents types de dépenses à inclure dans le budget prévisionnel :
Adressez un message via le site à votre comptable en lui proposant un règlement étalé de la dette plus confortable pour vous et compatible avec le maintien d’une trésorerie sur le compte de la copropriété suffisante pour le règlement régulier des factures.
Quel que soit le cas, il y a une solution que nous pourrons examiner ensemble.
Il existe 2 grandes catégories de charges :
les charges générales relatives à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes,
et les charges particulières qui sont induites des services collectifs et des équipements communs.
La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou particulières).
Certaines charges, qu’elles appartiennent à l’une ou l’autre catégorie, peuvent être distinguées par bâtiment s’il en existe plusieurs dans la copropriété. On parle alors de charges spéciales.
Les charges générales concernent les frais liés à :
l’administration de l’immeuble (assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales), l’entretien de l’immeuble (par exemple, nettoyage des parties communes, frais d’enlèvement des ordures ménagères), et la conservation de l’immeuble (par exemple, ravalement des façades, réfection des toitures).
Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales à hauteur de leur quote-part, même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot de copropriété.
Les charges particulières concernent les frais liés aux :
services collectifs (par exemple, gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité),
équipements communs (par exemple, entretien de la chaudière collective du bâtiment, de l’ascenseur, installation d’une antenne de télévision).
Ces charges sont payées en fonction de la répartition définie dans le règlement de copropriété de l’immeuble.
Le règlement des charges se fait trimestriellement et les fonds sont exigibles au 1er jour de chaque trimestre.
Le règlement trimestriel par les copropriétaires peut se faire directement via le paiement en ligne disponible sur l’espace de copropriété.
Le RIB de la copropriété est accessible directement sur votre espace client.
Lors de l’envoi du tout premier appel de charges par Syndic One, vous trouverez dans l’enveloppe une proposition de prélèvement automatique mensualisée.
Cette option permet aux copropriétaires qui le souhaitent de payer leurs charges mensuellement, en nous retournant simplement le mandat complété accompagné du RIB de votre compte bancaire.
JUSTE EQUILIBRE ENTRE AUTONOMIE ET ACCOMPAGNEMENT
Afin de pouvoir vous assurer une gestion efficace dans le cadre de notre offre collaborative , nous vous rappelons les rôles de chacun :
Syndic One est responsable de l’immeuble et gère la résidence en ligne.
Les principales missions de Syndic One sont :
Le Conseil Syndical assiste le syndic sur place et assure la réalisation des tâches suivantes :
Une fois l’assemblée générale tenue en ligne, et le procès verbal signé électroniquement , il sera envoyé à Syndic One qui pourra commencer à traiter vos décisions.
Le comptable traitera tout d’abord les budgets votés et validera le montant des prochains appels de charges selon le souhait des copropriétaires exprimé en assemblée générale.
Il vérifiera que les comptes ont bien été approuvés pour l’exercice précédent clos et procédera à la régularisation des charges. Si les dépenses sont inférieures aux provisions appelées, le solde créditeur constaté est réparti sur les comptes des copropriétaires, dans le cas inverse une régularisation intervient sur le prochain appel de charges.
Enfin, le comptable procédera aux appels de charges exceptionnelles (si travaux exceptionnels votés en assemblée générale) selon le montant voté et les dates d’appels souhaités par les copropriétaires.
Le comptable validera également tout autre mesure financière prise par l’assemblée générale (ouverture de compte livret, mise en place d’une avance travaux ou de trésorerie …).
En parallèle du travail du comptable, votre gestionnaire prend connaissance des décisions de l’assemblée et les applique sur le plan administratif (changement d’un contrat auprès d’un fournisseur).
A retenir : La loi prévoit que la commande de travaux votés à la majorité de l’article 25 (50% + 1 tantièmes des voix de tous les copropriétaires) et de l’article 26 (2/3 + 1 tantièmes des voix de tous les copropriétaires représentant 50% + 1 copropriétaire en nombre) ne soit validé qu’après le délai légal de 2 mois de contestation.
La première des choses à faire en cas de sinistre est d’avertir le syndic par mail ou par téléphone pour qu’il prenne les premières dispositions et vous accompagne dans la gestion du sinistre. Le syndic se mettra en contact avec la compagnie d’assurance très rapidement et procédera à la déclaration de sinistre. La déclaration contiendra les éléments essentiels permettant d’ouvrir un dossier :
Pour les dégâts des eaux, Syndic One vous propose de déclarer votre ligne via notre assistant vocal, à l’issue de cette conversation une déclaration pré-remplie vous parviendra accompagnée des actions à mener pour votre sinistre. En cas de vol ou de vandalisme, il faudra déposer plainte dans les 48 heures au poste de police local.
En cas de sinistre, il est important d’en chercher l’origine :
La distinction entre parties communes et parties privatives se trouvent dans le règlement de copropriété de votre immeuble.
Afin de prévenir les risques de sinistres sur les parties communes de votre immeuble, il est important de les entretenir régulièrement.
En cas de sinistre, il est important d’en chercher l’origine :
– Si le sinistre est imputable aux parties communes de l’immeuble, il faut avertir votre syndic : photos, descriptif des circonstances, coordonnées des intervenants (lésé ou responsable), tout autre information pouvant être utile dans la déclaration de sinistre. Le syndic gère ensuite la déclaration de sinistre auprès de l’assurance de l’immeuble et suit le dossier jusqu’à l’indemnisation définitive. Parallèlement à cela, la personne responsable ou lésée par ce sinistre devra faire une déclaration auprès de sa propre assurance.
– Si le sinistre est imputable aux parties privatives, le syndic n’intervient que si le sinistre touche également les parties communes. Sinon, ce sont aux personnes impactées par le sinistre de gérer avec leur assurance respective.
L’immeuble en copropriété subira divers dommages à mesure qu’il vieillit. La souscription d’une bonne assurance multirisque immeuble (MRI) est d’autant plus indispensable que les éléments communs sont anciens. Le syndic doit souscrire un contrat qui comprend au minimum les garanties les plus courantes, voire indispensables : la responsabilité civile (couvre les dommages aux tiers), l’incendie et le dégât des eaux. Des garanties complémentaires sont aussi conseillées contre le vandalisme, le vol, le bris de glace, les catastrophes climatiques, la protection juridique, etc.
Avec l’aide de Syndic One, les membres du conseil syndical établissent la liste des risques à inclure dans le contrat d’assurance Multirisques Immeuble et récupèrent les statistiques de sinistralité sur 3 ans de l’immeuble auprès de l’ancien assureur. Les membres du Conseil syndical sont chargés de rechercher les propositions de contrat d’assurance immeuble auprès d’agents ou courtiers locaux.
Lorsque l’on parle d’assurance, il faut distinguer le notion de prime annuelle et de franchise. Le montant des primes peut être très différent d’une compagnie à une autre et augmentera d’autant plus que la sinistralité de l’immeuble est importante. En plus de cette prime, il faut ternir compte du montant des franchises applicables à certains types de sinistres. Les assurances peuvent appliquer des franchises différentes selon le type de sinistres, voire ne pas en appliquer.
A RETENIR :
Lors de l’analyse de différents contrats d’assurance, il faut tenir compte du montant de la prime annuelle et des franchises. Parfois, il est préférable de payer une prime annuelle plus importante et ne pas avoir de franchises sur des sinistres fréquents. Il faut également tenir compte des spécificités de votre immeuble.
Syndic One vous accompagne dans vos démarches de recherche d’assurance multirisques, pour cela nous vous invitons à nous contacter à travers le module assistance de votre espace client.
Le législateur a aménagé les formalités à accomplir de la part du vendeur pour que l’acquéreur sache précisément quels sont les frais qui l’attendent.
Afin de parfaire l’information de l’acquéreur, la loi Alur prévoit la communication de pièces administratives et comptables dès l’étape du compromis, que notaires et syndics ont fini dans la pratique par nommer « pré-état daté ».
Le pré-état daté est un ensemble de documents et informations à fournir à l’acquéreur potentiel, il comprend :
La constitution du pré état-daté incombe au propriétaire, cependant, nous sommes conscients que l’établissement de ce dossier n’est pas aisé. C’est pourquoi Syndic One vous propose d’établir en ligne, via votre espace dédié, votre pré état-daté dont le tarif forfaitaire est indiqué au sein de votre contrat de syndic.
Le pré état-daté doit être constitué au plus tard au moment de la signature de la promesse de vente. A défaut, le délai de rétractation de l’acquéreur ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations.
L’état daté est un document qui permet de renseigner le futur acquéreur d’un bien immobilier sur les charges qu’il devra supporter une fois propriétaire. Indispensable avant la signature de l’acte définitif de vente, il est établi et facturé par le syndicat de copropriété.
L’état daté est un document qui contient des informations dont la liste est fixée par décret, afin de renseigner au maximum l’acquéreur sur les charges qu’il devra supporter dès son entrée dans les lieux. Contrairement au pré état-daté qui pourrait être établi par le vendeur, c’est en revanche le syndic qui doit obligatoirement se charger d’établir l’état daté.
Il est donc facturé au copropriétaire vendeur au tarif indiqué dans le mandat de syndic au titre des prestations particulières.
L’état daté est fourni par le syndic de l’immeuble au notaire chargé de la vente et à sa demande expresse.
L’état daté doit comprendre trois parties, et c’est la troisième qui intéresse tout particulièrement l’acquéreur.
La troisième partie du document mentionne les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, c’est-à-dire les sommes qui seront à la charge de l’acheteur après la vente. Cela lui permet de connaître :
Il contient les informations concernant la situation financière des parties à l’égard du syndicat des copropriétaires au moment de la vente mais aussi le détail des provisions de charges ou avances dont l’acquéreur aura à s’acquitter auprès du syndicat des copropriétaires.
Le document précise également les éventuelles procédures en cours concernant le syndicat.
* Offre soumise à conditions. (1) La résiliation anticipée du contrat Syndic One est facturée 49€ du lot avec un minimum de facturation de 249€, elle peut intervenir dès la fin du 3ème mois suivant la signature du contrat de gestion et par décision des copropriétaires convoqués en assemblée générale extraordinaire. Cette disposition ne s’applique qu’aux contrats de gestion signés à partir du 01 novembre 2020. (2) Fonctionnalité réservée aux copropriétés de moins de 5 lots et/ou moins de 15.000€ de budget annuel, conformément à l’article 41-8 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965.
