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Introduit par la loi ALUR de 2014, le contrat-type de syndic de copropriété facilite grandement la lisibilité de ses prestations et contribue à protéger les copropriétaires. Mais en quoi consiste-t-il concrètement et que contient-il ? Zoom sur les tenants et aboutissants du contrat-type de syndic de copropriété.
Le contrat-type de syndic de copropriété a été instauré par la loi ALUR de 2014, et précisé par un décret du 26 mars 2015. Il s’agit d’un modèle de contrat obligatoire au moment où un syndicat des copropriétaires donne mandat à un syndic de copropriété professionnel pour la gestion d’un immeuble.
Ce document permet de protéger et de cadrer les différentes prestations auxquelles s’engage le syndic. En étant standardisé, il apporte davantage de transparence et facilite la mise en concurrence lors du choix du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires. Grâce à une comparaison des devis plus lisible, le contrat-type de syndic va en effet limiter les abus et permettre aux copropriétaires d’être plus exigeants sur les prestations et la rémunération du syndic professionnel.
Le décret du 26 mars 2015 précisant le contenu du contrat-type de syndic indique les éléments qu’il doit renseigner. Voici les grands points :
La première information indispensable dans le contrat-type de syndic concerne les garanties du gestionnaire. Cette activité étant en effet réglementée par la loi Hoguet de 1970, un professionnel de la gestion d’immeuble doit pouvoir prouver qu’il est titulaire d’une carte professionnelle, qu’il dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que d’une garantie financière.
La durée d’un contrat de syndic peut aller d’un à trois ans renouvelables. Elle doit impérativement être mentionnée sur le contrat de syndic. La durée du mandat du syndic est choisie lors d’une assemblée générale des copropriétaires au moment de la désignation du syndic. Il est généralement conseillé de choisir une durée d’un an pour le syndic de copropriété. Cela permet de changer plus facilement de syndic et de le challenger pour éviter qu'il ne se repose sur ses acquis.
Le contrat-type de syndic étant obligatoire en cas de syndic professionnel, cela implique qu’il doit être rémunéré. Il est donc normal de retrouver les conditions de rémunération dans le contrat ! Sa rémunération dépend de l’étendue et du niveau des prestations proposées. Le tarif est plus abordable lorsqu’une copropriété fait appel à un syndic en ligne, un syndic professionnel qui assure la gestion de l’immeuble à distance et s’appuie sur un référent dans l’immeuble pour le seconder dans les tâches nécessitant une présence sur place.
Certains travaux peuvent engendrer des honoraires complémentaires, soumis au vote de l'assemblée générale. Cela concernera surtout les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, ou les travaux portant sur les éléments d’équipements communs hors maintenance.
Le contrat-type de syndic instaure un forfait de base comprenant les missions essentielles qu’il doit assurer pour la copropriété : l’organisation de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, la mise au point du budget prévisionnel et la tenue de la comptabilité tout au long de l’année, l’envoi des appels de fonds pour collecter les charges de copropriété – et recouvrer les impayés, ou encore le pilotage des relations avec les fournisseurs et les entreprises en cas de travaux.
Avec le contrat-type de syndic de copropriété, le syndic élu s’engage à fournir des documents aux copropriétaires dans un délai imparti. Si le syndic ne fournit pas les documents dans les temps, il s’expose à une pénalité de 15 euros par jour de retard. Si le retard excède un mois, le montant total de la pénalité sera déduit directement de sa rémunération.
On retrouve principalement trois autres clauses obligatoires qui devront être présentes dans le contrat de syndic :
En outre, il existe des clauses annexes au contrat-type de syndic de copropriété. Ces clauses peuvent par exemple concerner l’organisation d’assemblées générales extraordinaires, ou des visites périodiques supplémentaires que pourra réaliser le syndic durant son contrat. Consultez notre article sur les prestations hors forfait.
Dans le cas où le syndic serait bénévole ou coopératif, le contrat-type n’est alors pas obligatoire. Pour un syndic bénévole, ce dernier est élu parmi les copropriétaires lors d’une assemblée générale à la majorité absolue. Pour un syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans faire appel à un intermédiaire.
Le contrat-type de syndic de copropriété devient obligatoire avec un syndic bénévole uniquement lorsque celui-ci est rémunéré. Pour un syndic coopératif, la loi ALUR prévoir un contrat-type bien spécifique à cette situation, mais il n’est en aucun cas obligatoire. Il viendra juste simplifier la gestion de la copropriété lors des assemblées générales.
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