L’aménagement du toit plat d’un bâtiment permet aux occupants d’optimiser les espaces résiduels d’un immeuble. L’idée du rooftop partagé est de concevoir un espace de détente, de jardinage et de convivialité dans le prolongement de ses parties privatives.

Le rooftop partagé : un espace de vie conçu sur le principe du coworking

Le premier rooftop en copropriété a vu le jour en 2016 à Villefranche-sur-Saône au nord de Lyon, en plein centre-ville. Plutôt que de concevoir des balcons individuels toujours trop étroits, le promoteur a tenté l’expérience inédite du toit terrasse partagé. Carrés potagers, espaces repas séparés par des murs végétaux, pergola pour se protéger du soleil l’été, chaises longues et barbecue composent un espace à ciel ouvert agréable pour jardiner, bouquiner ou recevoir des amis. Bien sûr, il est tout à fait envisageable de transformer le toit d’un bâtiment existant en rooftop avec l’accord de tous les copropriétaires en respectant le règlement de copropriété.

De nombreux bénéfices pour les copropriétaires

Pour les copropriétaires qui ne sont pas parties prenantes dans l’aménagement d’un rooftop, la vente du droit à construire constitue un bon moyen de baisser ses charges de copropriété. En effet, la création de nouveaux lots diminuera les quotes-parts de chacun, donc le nombre de tantièmes détenus pour le calcul des charges.

La vente permet aussi de concrétiser une rentrée d’argent. Le fruit de la vente sera redistribué par le syndic proportionnellement aux tantièmes détenus par chaque copropriétaire. De plus, la présence d’un rooftop valorise l’architecture en apportant une note très contemporaine à l’immeuble. Le bâtiment bénéficiera du même coup d’une isolation du toit aux normes actuelles limitant ainsi les déperditions énergétiques. Pour le ou les acquéreurs de cette partie commune, c’est une plus-value intéressante pour son lot, d’autant qu’elle n’est pas imposable (loi de finances 2016). Enfin, un rooftop est compatible avec l’installation d’une piscine après une étude technique.

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Les espaces extérieurs : 3 régimes juridiques différents

L’annexion d’un espace extérieur, qu’il s’agisse d’un jardin, d’une cour ou d’un toit, est soumise à des régimes juridiques différents. Il sera donc considéré comme :

  • une partie privative si elle a été achetée comme telle au promoteur ou au syndicat des copropriétaires, ce qui est néanmoins très rare ;
  • une partie commune si rien dans le règlement de la copropriété n’en fait état ;
  • une partie commune à jouissance exclusive d’un ou plusieurs copropriétaires.

Dans le cas de la jouissance exclusive, rien n’interdit de l’aménager avec l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Mais les possibilités seront limitées à des bacs à fleurs légers, des essences peu odorantes et n’altérant pas les murs (pas de grimpant), l’installation d’un brise vue s’il n’empêche pas l’ensoleillement des voisins et du mobilier de jardin. En revanche, les ancrages au sol, une pergola par exemple, exigent l’autorisation de l’assemblée générale dans la mesure où ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (article 25b de la loi du 10 juillet 1965).

Aspects techniques et prérequis

Avant de se lancer dans un projet d’un rooftop, il faut préalablement vérifier les contraintes techniques, tous les toits plats ne peuvent pas être aménagés. Le mieux est de faire appel à un bureau d’études pour vérifier que le revêtement est circulable, sinon des transformations seront à prévoir. Les fondations et la structure doivent pouvoir également recevoir une éventuelle construction. Il faut donc étudier l’impact des travaux qui seront mis en œuvre. L’intervention d’un géomètre expert est également utile.
Par ailleurs, si l’emprise au sol est supérieure à 5 mètres, l’autorisation du service de l’urbanisme est obligatoire. Sa décision sera également prise en fonction de celle de l’assemblée générale même si le procès-verbal n’est pas exigé.

Un dossier de présentation solide à l’assemblée générale

Le projet ne pourra pas aboutir sans l’aval du syndicat des copropriétaires. Mieux vaut donc préparer un dossier solide avant de demander au syndic de l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il contiendra :

  • les plans de l’architecte ;
  • la validation du bureau d’études ;
  • l’attestation d’assurance et le certificat de qualification des entreprises intervenantes ;
  • l’attestation d’assurance couvrant les éventuels dommages causés au gros œuvre lors des travaux ;
  • e descriptif des travaux détaillant leur nature et leur étendue, la sécurisation de l’espace, le respect du vis-à-vis pour les voisins, les modalités d’exécution.

Il est important de bien différencier ce qui relève de la cession d’un droit de jouissance de la partie commune d’un droit de construire et d’une autorisation de travaux. Un accord doit être délivré pour chacun d’eux. Il est conseillé aussi de proposer une modification du règlement de copropriété ainsi que les modalités de prise en charge financières en cas de démontage pour la réfection de l’étanchéité du sol. L’objectif est de rassurer le syndicat des copropriétaires. Le dossier doit aussi proposer une compensation financière.

Le vote de l’assemblée générale, un élément déterminant pour la suite du projet

Avant de présenter le projet à l’assemblée générale de la copropriété, il est important de sonder les voisins pour vérifier qu’il n’y aura pas de veto. Au besoin, il est toujours possible de faire valider le principe lors d’une première AG.

Le ou les copropriétaires demanderont ensuite au syndic d’inscrire le projet à l’ordre du jour. Il faut savoir que toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble requiert un vote à la majorité absolue. En revanche, si le règlement de copropriété stipule que l’aménagement d’un rooftop est interdit, le vote à l’unanimité est indispensable. Ce mode de scrutin est également obligatoire si la construction est contraire à la destination de l’immeuble.

En cas de jouissance exclusive, il faut vérifier le type de jouissance proposé. En principe, elle est perpétuelle et attachée au lot, non à la personne. Mais elle peut aussi être temporaire ou révocable, de lourds travaux dans ce cas ne se justifieraient pas.

Dès l’accord obtenu, il suffit de déposer la déclaration de travaux au service de l’urbanisme. Si l’installation d’une véranda de plus de 20 m2 est prévue, un permis de construire sera nécessaire. Attention, la moindre modification réclamée par le service de l’urbanisme exigera une nouvelle décision de l’assemblée générale.

Des sanctions prévues en cas de manquement

En l’absence d’autorisation, le ou les contrevenants s’exposent à des poursuites judiciaires. Ils pourront être assignés en justice pendant 10 ans pour jouissance abusive, même pour l’installation d’un simple mobilier de jardin. En cas d’appropriation indue, le délai est de 30 ans et la remise en état est exigée. Par ailleurs, si le volume de l’aménagement est supérieur à ce qui est autorisé au départ, des sanctions sont possibles.

L’aménagement d’un rooftop dans une copropriété relève un peu du parcours du combattant. Mais le syndic de copropriété et le conseil syndical sont des partenaires précieux sur lesquels s’appuyer tout au long de l’élaboration du projet.

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