Début mars, la Direction des affaires civiles et du Sceau du ministère de la Justice mettait en ligne une étude sur « le contentieux de la copropriété » entre l’année 2007 et l’année 2017. Avec plus de deux tiers des contentieux autour des demandes de paiement des charges, les juridictions du premier degré ont enregistré 8122 dossiers en plus et en dix ans, avec 41 687 dossiers de contentieux reçus en 2017 contre 33 565 en 2007. Pourquoi les demandes de paiement des charges sont devenues un réel problème en copropriété ?

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La copropriété, une source de contentieux

La vie en copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965. Elle est source de questions juridiques et de litiges entre tous les différents acteurs qui la régissent : que ce soit les syndicats, les copropriétaires, le conseil syndical ou bien, le syndic.
Si les charges ne sont pas réglées dans les délais convenus au préalable, le syndic de copropriété peut et doit engager les démarches afin de recouvrir les sommes non perçues – charges essentielles pour la sauvegarde de l’immeuble concerné. Après une mise en demeure adressée au copropriétaire en question, le syndic a l’autorisation d’envoyer une lettre de rappel. Et si les charges n’ont toujours pas été réglées, ce dernier peut être en mesure de saisir les tribunaux.

Les chiffres clés du rapport

Le rapport du ministère de la Justice démontre une croissance en forte hausse des chiffres relatifs aux contentieux de la copropriété. Voici les principales données clés à retenir :
• Devant les juridictions du premier degré, 29 % d’augmentation des demandes en paiement des charges ont été observées en dix ans. C’est donc la principale source de contentieux vis-à-vis de la copropriété.
• Concernant le montant des charges réclamées en dessous de 10 000 €, il constitue 85 % de contentieux déposés devant les tribunaux d’instance (TI) et les juridictions de proximité.
La région Île-de-France enregistre 43 % du total des demandes en 2017 avec 12 287 demandées en paiement des charges déposées. La deuxième région la plus impactée est la Provence-Alpes-Côte d’Azur, avec 20% du total des demandes et 5836 dossiers déposés.
• Les demandes en nullité (d’une assemblée générale, ou d’une délibération d’AG de copro) , deuxième motif de contentieux en copropriété subissent elles aussi une augmentation, avec 2816 dossiers déposés devant le Tribunal de Grande Instance en 2017, soit 8% de plus qu’en 2007.

Le rapport met les actions de paiement en ligne de mire

Sur cette période, c’est donc plus de deux tiers des contentieux qui concernent les demandes de paiement des charges. Et sur ce type de contentieux, on remarque que les demandes assemblées auprès des juridictions du premier degré ont subi une augmentation de 29 % : environ 28 700 demandes enregistrées en 2017 contre 22 300 en 2007, soit 6400 demandes supplémentaires. En toute logique, les tribunaux d’instance et la juridiction de proximité ont enregistré 82 % de ces demandes. Concernant les tribunaux de grande instance, nommés TGI, leur part des demandes en paiement est passée à 19 % en 2017, contre 13 % en 2007. L’étude démontre que l’augmentation des charges et ou l’accumulation des arriérés est une conséquence directe de ces pourcentages.
Les demandes en nullité (d’une délibération d’assemblée générale de copropriété) sont restées stables, avec une simple augmentation de 8% (2800 dossiers en 2017 contre 2700) en 2007.
Avec 43 % des demandes en actions de paiement pour la région Ile-de-France, c’est à Paris que l’on retrouve la proportion la plus élevée (32 %) lorsque le paiement des charges est d’un montant supérieur à 10 000 euros.

Qu’est-il advenu des demandes en 2017 ?

On dénombrait environ 25 % d’abandon de procédures, en 2017, au sein des juridictions de première instance. Soit une demande en paiement sur quatre. Seulement un quart de ces demandes parfois complexes se sont terminées par un acte impliquant l’accord des parties (désistement, retrait du rôle, transaction). Dans une écrasante majorité des cas, (90 %), les syndicats de copropriétaires ont obtenu gain de cause, partiel ou total.
En termes de temporalité, on remarque que la durée des procès au sein des Tribunaux de Grandes Instances augmentait considérablement lorsqu’il y avait un exercice actif de la défense. Ainsi, les jugements dit « contradictoires » ont été clos en 15,3 mois alors que les décisions « réputées contradictoires » l’étaient en moins de 6 mois. En toute logique, le montant des impayés réclamés a eu une incidence à l’interjection des appels, avec 9 % de jugements frappés d’appel en Tribunal de Grande Instance contre 4% pour les tribunaux d’instance.

Des pistes pour la prévention et le traitement des impayés

Le règlement des charges est essentiel au bon fonctionnement d’une copropriété. Il assure un entretien régulier du bâtiment et permet une gestion saine de ce dernier. La dégradation d’un bâtiment suite à un taux élevé d’impayés peut ainsi entraîner de nouvelles dépenses futures.
En termes de prévention, le syndic peut apporter aux copropriétaires les informations nécessaires en termes d’actions potentiellement menées en cas d’impayé. Cette prise de connaissance peut se traduire par l’inscription au sein du contrat de syndic un protocole de recouvrement expliquant que le retard de paiement des charges entraînera l’application d’un intérêt de retard.
Lorsqu’il est possible de le faire, proposer une mensualisation et relancer les copropriétaires dès qu’un retard est notifié.

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